Hipoteca a 20 años versus 30 años: cómo decidir

Cuando estés listo para comprar una casa, tienes muchas opciones para un préstamo hipotecario. Entre los principales tipos de hipotecas que puedes elegir están los préstamos a tasa fija a 20 o 30 años.

Y aunque estos tipos de hipotecas pueden ser similares, tienen algunas diferencias clave. Tendrás que determinar si estás más interesado en pagos mensuales más pequeños o en pagar la menor cantidad de intereses al decidir entre estos dos tipos de préstamos hipotecarios.

Hipotecas a 20 años versus 30 años: cómo entender la diferencia

Los compradores a menudo eligen hipotecas a tasa fija de 20 o 30 años debido a los pagos mensuales más asequibles y la previsibilidad que conllevan. Veamos más de cerca las similitudes y diferencias entre estos dos tipos de préstamos.

¿Qué es una hipoteca a 30 años y cómo funciona?

La hipoteca de tasa fija a 30 años sigue siendo popular. Como su nombre lo indica, este préstamo hipotecario tiene un plazo de 30 años, lo que significa que tienes 3 décadas para pagarlo por medio de pagos mensuales habituales. También tiene una tasa de interés fija: la tasa de tu préstamo en el primer día será la misma que en el último.

Al enviar una solicitud para una hipoteca a 30 años, los prestamistas considerarán varios factores al determinar si darte el préstamo. En primer lugar, estudiarán tu puntaje FICO® de tres dígitos, un número que da a los prestamistas una idea clara de qué tan bien manejaste tu crédito y pagaste tus facturas. La mayoría de los prestamistas consideran que los puntajes FICO® de 740 o más son excelentes, pero a menudo puedes calificar para una hipoteca a 30 años incluso si tus puntuaciones son de menos de 650.

Los prestamistas también tendrán en cuenta tu relación deuda-ingresos o DTI. Esta relación mide cuánto de tus ingresos mensuales brutos se destinan al pago de tus deudas totales cada mes. La mayoría de los prestamistas quieren que tus deudas mensuales totales, incluyendo el pago de tu nueva hipoteca, no superen el 43% de tus ingresos mensuales brutos.

Los prestamistas hipotecarios también obtendrán tus tres informes de crédito, cada uno de ellos mantenido por las agencias de crédito nacionales ExperianTM, Equifax® y TransUnion®. Estos informes mencionan tus cuentas de crédito abiertas y préstamos, y cuánto debes a cada uno de ellos. También listan pagos atrasados u omitidos recientemente, y eventos económicos negativos como quiebras o ejecuciones hipotecarias recientes.

¿Qué es una Hipoteca a 20 años y cómo funciona?

Los prestamistas también tendrán en cuenta todo lo que hablamos arriba, cuando pidas una hipoteca a 20 años. Este tipo de hipoteca funciona de la misma manera que su versión a 30 años: seguirás pagando tu préstamo en pagos mensuales con intereses. La gran diferencia: con una hipoteca a tasa fija a 20 años, tienes 20 años para pagar tu préstamo en lugar de 30.

Tu pago mensual será más alto con una hipoteca a 20 años porque estás pagando tu préstamo en un período de tiempo más corto. ¿Lo bueno? No tendrás que pagar tanto en intereses durante la vida de tu préstamo con una hipoteca a 20 años, ya que estos préstamos suelen tener una tasa de interés ligeramente más baja que una hipoteca a 30 años, y debido al menor número de meses necesarios para pagar estos préstamos a corto plazo.

Comparación de tasas hipotecarias fijas: hipoteca a 20 años versus 30 años

A los compradores de viviendas les gustan los plazos hipotecarios más largos, como los préstamos a 30 años y a 20 años, porque históricamente han tenido tasas de interés asequibles. Y una tasa de interés más baja reducirá la cantidad de tu pago mensual de la hipoteca.

La tasa de interés promedio de las hipotecas ha fluctuado a lo largo de los años. Los datos de Freddie Mac muestran que la tasa de interés promedio anual de las hipotecas a tasa fija a 30 años alcanzó su nivel más alto en 1981, cuando alcanzó el 16.63%. Compara eso con la actualidad, donde Freddie Mac ha indicado que la tasa promedio en una hipoteca a tasa fija de 30 años es del 5.00%.

Nadie puede predecir si las tasas de interés de las hipotecas a tasa fija de 30 años o 20 años aumentarán o disminuirán en los próximos meses. Lo importante de recordar es que, aunque las tasas de interés puedan subir o bajar ligeramente, las tasas de interés hipotecarias actuales siguen siendo extremadamente bajas en términos históricos.

Cómo elegir el plazo de tu hipoteca

Digamos que estás listo para comprar una casa. ¿Cómo puedes determinar si una hipoteca a tasa fija de 30 años o de 20 años es adecuada para ti?

Primero, deberás determinar si estás más interesado en un pago mensual más bajo o si prefieres pagar menos en intereses durante la vida del préstamo. Si el flujo de efectivo y los pagos mensuales más bajos son más importantes, un préstamo de tasa fija a 30 años podría ser la opción más inteligente. Si tu objetivo es pagar lo menos posible por los dólares que prestas para tu hipoteca, podría ser mejor optar por una hipoteca a 20 años. De esta manera, obtendrás una tasa de interés más baja y pagarás menos intereses durante la vida de tu préstamo.

Otro factor que deberás considerar es cuánto tiempo esperas vivir en tu nueva casa. La diferencia en los pagos de intereses puede no ser tan importante si tienes la intención de mudarte después de 5 o 7 años, por lo que podrías optar por los pagos más asequibles de una hipoteca a 30 años. Pero si quieres quedarte en la casa durante décadas, la reducción en los pagos de intereses y una hipoteca a 20 años podrían tener más sentido.

La tabla abajo muestra la diferencia en los pagos mensuales y los intereses según si eliges una hipoteca a tasa fija de 30 años o 20 años. Ten en cuenta que los pagos mensuales que se mencionan abajo no incluyen otros costos que normalmente se incluyen en un pago hipotecario, incluyendo los impuestos a la propiedad y el seguro de la vivienda.

La hipoteca a 30 años es uno de los tipos de hipotecas más frecuentes. Mientras tanto, las hipotecas a tasa fija de 20 años no reciben tanta atención. Sin embargo, para muchos compradores, una hipoteca a 20 años puede ser un buen punto intermedio entre los costos más bajos de las hipotecas de tasa fija a 30 años y los pagos de intereses más bajos que vienen con las hipotecas a tasa fija de 15 años.

Con un préstamo a tasa fija de 20 años, hará pagos mensuales más asequibles que con un préstamo a 15 años y pagarás menos intereses comparado con una versión a 30 años.

Las ventajas

Tasa de interés más asequible: La tasa de interés con una hipoteca a 20 años será más baja que la de los préstamos a 30 años.

Pagos estandarizados: Tu tasa de interés no cambiará durante la vigencia de tu préstamo. Esto hace que los pagos mensuales sean más constantes, aunque podrían todavía aumentar o disminuir dependiendo de cuánto pagues cada año por el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad.

El capital se acumula más rápido: El capital es la diferencia entre lo que debes en tu hipoteca y el valor actual de tu casa. Si debes $150,000 y tu casa vale $220,000, tienes $70,000 de capital. Puedes pedir prestado contra el capital en forma de préstamo sobre la plusvalía y líneas de crédito garantizada por la plusvalía, mejor conocidos como HELOC. Luego puedes usar el dinero de estos préstamos para cualquier cosa que desees. Con un préstamo a plazo más corto, acumularás patrimonio más rápidamente que con uno a plazo más largo. 

Pagas tu casa antes: Una de las mejores ventajas de elegir un préstamo a 20 años es pagar la casa antes que con una hipoteca a 30 años. 

Las desventajas

Pago mensual más alto: Debido a que una hipoteca a 20 años tiene un plazo más corto, pagarás una cuota mensual más alta. Eso se debe a que tu período de pago se reduce en 10 años comparado con lo que obtendrías con una hipoteca a 30 años.

Los ahorros en intereses podrían ser incluso mayores: Aunque reducirás la cantidad de intereses que pagarás comparado con un préstamo a 30 años, podrías ahorrar aún más en pagos de intereses si, en su lugar, optas por una hipoteca de tasa fija a 15 años. Tu pago mensual será aún más alto con un préstamo a 15 años.

30 años: ventajas y desventajas

Como se mencionó arriba, una hipoteca a 30 años es la hipoteca a tasa fija más popular en Estados Unidos. Aunque pagarás más en intereses con este tipo de préstamo, una hipoteca a 30 años te dará un pago mensual más bajo comparado con una hipoteca a 20 años. 

Revisemos las ventajas y desventajas de este tipo de hipoteca.

Las ventajas

Pagos mensuales más asequibles: El pago mensual necesario para un préstamo a 30 años será más bajo que otras hipotecas de tasa fija. 

Flexibilidad: Una hipoteca a 30 años te da flexibilidad para hacer más pagos hipotecarios, según tus circunstancias económicas. Este tipo de hipoteca te da una mayor protección en caso de que tus ingresos mensuales fluctúen, o te permite hacer más pagos, lo que a su vez te permite pagarla más rápido (aunque no te obliga a hacerlo). Hacer estos pagos te ayudará a reducir la duración de la hipoteca y la cantidad total de intereses que pagas.

Pagos constantes: Al igual que una hipoteca a 20 años, una hipoteca a 30 años te ofrece pagos mensuales constantes. Los pagos constantes también te ayudan a presupuestar otros gastos personales, como cargos de mantenimiento de la vivienda, ahorros para la jubilación e incluso planes de vacaciones.

Tasas bajas bloqueadas: Los hipotecas a 30 años son préstamos a tasa fija, lo que significa que si obtienes una tasa hipotecaria baja, se mantendrá igual durante todo el plazo del préstamo.

Las desventajas

Tasa de interés más alta: Con una hipoteca a 30 años, la mayoría de los prestatarios tendrán una tasa de interés más alta que las hipotecas de tasa fija a plazos más cortos. Cuanto más tiempo tenga que esperar el prestamista para recibir el pago, más considerará el préstamo como un riesgo, por lo que cobra tasas de interés más altas.

Acumula capital más lentamente: La mayoría de tus pagos mensuales se destinarán a intereses durante los primeros 10 años de tu hipoteca a 30 años, lo que hará que acumules patrimonio más lentamente. Cuando tu patrimonio crece gradualmente, es más difícil vender tu casa y usar esas ganancias para comprar una casa diferente, y también lleva más tiempo deshacerse del seguro hipotecario privado.

Más intereses totales: La mayoría de los prestatarios pueden esperar pagar hasta de un 60% más de intereses con un préstamo a 30 años comparado con un préstamo a 20 años.

Pagas tu casa más lentamente: Una de las desventajas más importantes de elegir una hipoteca a 30 años es el tiempo que te tomará pagar tu casa.

Conclusión: los plazos más cortos son mejores si puedes pagarlos

Los préstamos hipotecarios con plazos más cortos son siempre la mejor opción económica debido a la cantidad de dinero que ahorrarás en pagos de intereses. Recuerda, sin embargo, que solo debes enviar una solicitud para una hipoteca a corto plazo si puedes hacer cómodamente el pago mensual más alto. Si puedes hacerlo y estás interesado en pagar menos intereses, tiene sentido considerar una hipoteca a 20 años o 15 años.