Una guía de indicadores del mercado inmobiliario y de bienes raíces

Comprar una vivienda es un compromiso importante. Es una buena idea analizar el mercado inmobiliario y asegurarse de que estás comprando en el momento adecuado. Comprometerte con el pago de una hipoteca en el momento equivocado puede significar que pagarás demasiado.

Los indicadores inmobiliarios son conjuntos de datos residenciales que dan información sobre cómo los residentes viven y pagan sus hipotecas. Tanto los compradores de vivienda por primera vez como los inversionistas pueden obtener información valiosa de los datos de los indicadores de vivienda, incluyendo dónde vivir cuánto pueden pagar.

Revisaremos algunos de los indicadores del mercado de viviendas que se usan habitualmente y te mostraremos cómo usarlos para entender las predicciones del mercado de viviendas para el 2022 y fechas posteriores.

Asequibilidad de la propiedad de vivienda

La asequibilidad de la propiedad de vivienda es un término que se usa para describir el porcentaje de la población que califica para una hipoteca en un área específica. Para recopilar estos datos, los encuestadores examinan el ingreso promedio de los grupos familiares y los comparan con el precio promedio de una casa.

Si el ingreso promedio no califica para una hipoteca, la asequibilidad de la propiedad de vivienda es baja. La baja asequibilidad de la propiedad de vivienda generalmente significa que los precios de la vivienda son muy altos. La asequibilidad de la vivienda es alta si el ingreso promedio del grupo familiar es significativamente más alto que el necesario para manejar una hipoteca promedio.

Si estás comprando tu primera casa, es posible que quieras buscar en un área con una mayor asequibilidad. Una alta asequibilidad de la propiedad de vivienda significa que los precios generalmente son más bajos y que es posible que tengas más facilidad para calificar para un préstamo.

Capacidad para pagar el alquiler

La capacidad de pago del alquiler describe el porcentaje de la población que puede pagar el alquiler de una casa o apartamento. Las estadísticas de capacidad de pago del alquiler asumen que el inquilino promedio gastará como máximo el 30% de sus ingresos mensuales en el alquiler.

Si el grupo familiar promedio gasta menos del 30% de sus ingresos en el alquiler de un espacio promedio, la capacidad de pago de alquiler es alta. Si el grupo familiar promedio debe gastar más del 30% de sus ingresos mensuales para pagar el alquiler de la casa promedio, la capacidad de pago es baja.

Los propietarios de la vivienda necesitan considerar cuidadosamente la capacidad de pago del alquiler al hacer una inversión en bienes raíces y al comprar tierra y un edificio. Si compras en un área con alta capacidad de pago de alquiler, tendrás más solicitudes de inquilinos para elegir, pero generalmente obtendrás menos dinero en el alquiler. Si compras en un área con baja asequibilidad, puedes cobrar más por el alquiler, pero solo si encuentras un inquilino.

Precios de vivienda

Los precios de la vivienda solo toman en cuenta el costo promedio de una casa de tamaño promedio. El índice de precios de vivienda no hace un juicio basándose en la asequibilidad. En cambio, simplemente muestra cuánto es probable que pagues por una casa. Los índices de precios de la vivienda también dan seguimiento a cómo cambian los valores de las viviendas en una zona con el tiempo.

El precio de la vivienda es esencial tanto para los inversionistas como para los compradores de vivienda. Como inversionista, debes comprar tu vivienda solamente en áreas donde los precios aumentan. Mira tus finanzas y el pago mensual que tendrás que cubrir. Si no puedes permitirte cómodamente una casa en el área donde estás buscando, es posible que desees buscar en un código postal más asequible.

Venta de la casa

Los índices de venta de vivienda observan la actividad de ventas y qué tan rápido los compradores adquieren viviendas en una cierta área. La mayoría de las bases de datos actualizan sus índices de ventas de viviendas anualmente y los comparan con el año anterior.

Si las ventas de viviendas están aumentando, significa que hay más competencia por cada propiedad residencial. Es posible que no tengas tanto margen para negociar con un vendedor. Si las ventas de las viviendas disminuyen, significa que estás entrando a un mercado de compradores. Tienes más margen para pedir concesiones y ayuda económica a los vendedores cuando hay menos competencia por una casa.

Housing Starts

El término “housing starts” se refiere a la construcción de una propiedad. Existen diferentes índices de housing starts para unidades unifamiliares y multifamiliares. Más housing starts significan más construcción en esa área.

Las Housing starts pueden ser un indicador útil para los inversionistas. Es probable que los precios de la vivienda suban si más compañías de construcción invierten más dinero en una determinada área.

Gastos en construcción

El gasto en construcción se refiere al informe mensual de la Oficina de Censo de los EE. UU. que mide y muestra cuánto dinero se gasta en servicios de construcción en cualquier área. Da un resumen de los gastos usados para construir nuevas propiedades o mejorar y modificar las existentes.

El informe analiza la construcción residencial y no residencial, lo que muestra la salud y el crecimiento del mercado en diferentes regiones. La construcción residencial puede incluir viviendas o parques, mientras que la construcción no residencial consiste en hospitales o centros comerciales.

Oferta de viviendas

Lo índices de oferta de viviendas rastrean el número de viviendas vacantes en venta, y existen diferentes índices para nuevas viviendas puestas en el mercado por primera vez comparado con viviendas antiguas. Los encuestadores generalmente actualizan los índices de suministro de viviendas anualmente y esto te permite ver cómo se mueve la oferta.

La oferta de vivienda es un indicador importante del precio. Si la oferta de vivienda en un área disminuye, puede ser una señal de que más personas se están mudando a esa área. Esto aumenta el precio promedio de cada hogar y significa que tendrás más competencia si quieres comprar.

Cuando la oferta de viviendas aumenta, significa que las personas se están mudando del área o que hay demasiada construcción, lo que hace que los precios de cada espacio habitable disminuyan cuando la oferta es demasiado alta.

Emisión de hipotecas

Los índices de emisión de hipotecas hacen un seguimiento del número de nuevos préstamos hipotecarios que emite un área y las hipotecas por el número de nuevos préstamos emitidos. La emisión de hipotecas se refiere simplemente al comienzo de un nuevo préstamo hipotecario. Estos índices normalmente no hacen un seguimiento de la cantidad en dólares de cada hipoteca.

Los altos índices de emisión de hipotecas normalmente se correlacionan con una alta asequibilidad de la vivienda y precios de vivienda razonables. Cuando los grupos familiares ganan más dinero y las viviendas no son demasiado costosas, más personas envían solicitudes de préstamos hipotecarios. Comprar una casa en un área con un alto índice de emisión de hipotecas puede ser una buena idea si quieres mudarte a una zona asequible.

Emisión de préstamos de FHA

Los índices de emisión de préstamos de FHA hacen un seguimiento del número de nuevos préstamos de FHA emitidos en un área determinada. Los préstamos de FHA son un tipo de préstamos con respaldo del gobierno. Estos préstamos tienen un seguro que protege al prestamista en caso de que el prestatario deje de hacer los pagos, lo que permite a los prestamistas emitir estos préstamos a prestatarios con más deudas, puntuaciones de crédito más bajas y menos activos.

Un alto índice de emisión de préstamo de FHA puede significar que los precios de las viviendas en un área son más bajos que en las áreas circundantes. Los préstamos de FHA tienen límites de dólares más bajos que las hipotecas convencionales, por lo que son ideales para áreas menos costosas. Una mayor emisión de préstamos de FHA en una cierta área también puede significar un ingreso promedio y puntuaciones de crédito más bajas. Esta es información importante para los inversionistas que quieren comprar una unidad de alquiler.

Morosidad hipotecaria

Los índices de morosidad hipotecaria hacen un seguimiento del número de compradores que están atrasados en sus pagos hipotecarios. En el atraso de pago estándar, un comprador se retrasa más de 30 días en su préstamo, pero aún no está en proceso de ejecución hipotecaria.

Las tasas crecientes de morosidad en las hipotecas no son una buena señal para los compradores o inversionistas porque indican que el ingreso promedio en un área disminuye, o que el costo de vida aumenta desproporcionadamente comparado con los ingresos. También puede significar que las empresas hipotecarias extienden demasiados préstamos hipotecarios a compradores que no son candidatos ideales para el área. Vigila los precios de las viviendas y los índices de asequibilidad antes de invertir en esa área.

Hipotecas en mora grave

Los índices de hipoteca en mora grave hacen un seguimiento del número de propietarios de hipotecas que están muy atrasados en sus pagos mensuales. El titular del préstamo está «seriamente en mora» cuando tiene más de 90 días de atraso en el pago de su hipoteca. Muchos de estos propietarios de vivienda pueden estar en proceso de ejecución hipotecaria y en riesgo de perder sus hogares.

Un aumento en el porcentaje de titulares de préstamos seriamente en mora es una mala señal para los compradores. Puede significar que los precios de las viviendas eran demasiado altos cuando los prestatarios obtuvieron sus préstamos, o que la economía local está pasando por un mal momento. Es más probable que estas áreas tengan más casas en ejecución hipotecaria disponibles para la venta.

Si eres un inversionista experimentado, es posible que quieras considerar la compra de una ejecución hipotecaria más asequible. Recuerda que la mayoría de estas casas están en mal estado y necesitan una gran cantidad de trabajo antes de que sean habitables.

Cambio en el valor total

El indicador de cambio en el valor total se refiere al cambio en la cantidad de dólares de la porción de capital inmobiliario que los propietarios de vivienda controlan. Un cambio positivo en el valor total significa que los propietarios de vivienda están ganando capital. Un cambio negativo en el valor total significa que los propietarios están perdiendo el valor líquido de la vivienda.

El indicador de cambio en el valor total ayuda a diagnosticar el mercado inmobiliario en su conjunto. Los cambios positivos en la propiedad del valor líquido de la vivienda generalmente indican que la vivienda es asequible y los propietarios de vivienda están manejando bien sus préstamos. Si la propiedad del capital disminuye, significa que más casas están entrando en ejecución hipotecaria y que la vivienda es menos asequible.

Prestatarios con bienes devaluados

Los índices de prestatarios con bienes devaluados hacen un seguimiento del número de propietarios de vivienda que deben más dinero en su casa de lo que vale. Las hipotecas devaluadas son préstamos hipotecarios que tienen un valor en dólares más alto que el valor tasado de la propiedad. Un préstamo hipotecario puede estar devaluado si un propietario de vivienda no hace sus pagos mensuales o si los valores de la propiedad local disminuyen.

Un aumento en el número de hipotecas devaluadas significa que los precios de las viviendas están cayendo. Es un indicador generalmente negativo de la salud general del mercado de la vivienda. Si la cantidad de prestatarios con hipotecas devaluadas disminuye, significa que el mercado inmobiliario se está recuperando.

Tasa nacional de propiedad de vivienda

La tasa nacional de propiedad de vivienda es el porcentaje de grupo familiares que son propietarios de su espacio habitacional. Se toma en cuenta cada condado de los Estados Unidos al calcular el promedio de los datos.

Un alto porcentaje de propiedad de vivienda se correlaciona con un mercado de vivienda bien ajustado. Cuando la vivienda es asequible y los ingresos son proporcionales a la localidad, la propiedad de vivienda se desarrolla. Si la tasa nacional de propiedad de vivienda disminuye, puede significar que la vivienda es menos asequible y que no es el momento ideal para comprar o invertir, al menos hasta que los precios bajen. 

Subasta de la ejecución hipotecaria

El índice de subasta de la ejecución hipotecaria cataloga el número de casas en proceso de ejecución hipotecaria. Este indicador incluye tanto el inicio de ejecuciones hipotecarias como su finalización.

Es posible que quieras considerar comprar una casa en ejecución hipotecaria es eres un inversionista. Mientras que un número creciente de subastas de ejecuciones hipotecarias es un indicador negativo de la salud general de la economía, más ejecuciones hipotecarias por lo general significan precios más bajos, pero no subestimes la cantidad de reparaciones que necesita la ejecución hipotecaria promedio.

Conclusión

Los indicadores del mercado inmobiliario pueden ser útiles tanto para compradores de viviendas personales como para inversionistas. Los indicadores de vivienda diagnostican la salud del mercado de la vivienda. Si eres un inversionista, es posible que quieras prestar especial atención a las condiciones del mercado, como los datos de precios de la vivienda, las tasas de subasta de ejecución hipotecaria y las tasas de morosidad.

Es recomendable revisar los índices de accesibilidad de vivienda y las tendencias de precios de las viviendas si estás comprando tu primera casa. La asequibilidad del alquiler será muy importante para ti si eres propietario de vivienda. Otros indicadores nacionales, como la propiedad total y la tasa nacional de propietarios de vivienda, pueden dar más información sobre el mercado de la vivienda a nivel nacional.

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