Ya sea que estés en el mercado para comprar una casa, refinanciar una casa o simplemente seguir las noticias, probablemente hayas oído hablar de Fannie Mae, también conocida como Asociación Nacional Federal Hipotecaria (FNMA). Incluso quizá sepas que Fannie Mae juega un papel importante en el mercado de la vivienda, incluso si no estás completamente familiarizado con su funcionamiento.
Al elegir una hipoteca, Fannie Mae es solo un proveedor que está disponible para ti. Aun así, comprender cómo trabajan los inversionistas como Fannie Mae te dará una mejor comprensión del mercado inmobiliario y el proceso general asociado con la obtención de una hipoteca.
¿Qué es Fannie Mae?
Fannie Mae es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) que compra préstamos hipotecarios de bancos comerciales y otros prestamistas y garantiza, o respalda, estos préstamos en el mercado hipotecario. Las hipotecas se venden como valores respaldados por hipotecas a los inversionistas, proporcionando la liquidez necesaria en los mercados hipotecarios para dar más préstamos y mantener la vivienda asequible.
¿Qué hace Fannie Mae?
Según su sitio web, la misión de Fannie Mae es "facilitar un acceso equitativo y sostenible a la propiedad de vivienda y a una vivienda en alquiler de calidad y asequible en los Estados Unidos de América". Hay tres formas clave en las que Fannie Mae trabaja para lograr sus objetivos, que incluyen:
- Facilitar la liquidez en el mercado hipotecario para mantener las hipotecas más asequibles.
- Proporcionar programas, productos y herramientas para hacer que la propiedad de vivienda sea más alcanzable y asequible
- Educar a propietarios e inquilinos sobre varios aspectos del mercado de viviendas, incluyendo la prevención de ejecución hipotecaria
Historia de Fannie Mae
El Congreso fundó la Asociación Nacional Federal Hipotecaria (FNMA) como GSE en 1938 para dar financiamiento y para proporcionar viviendas asequibles. Antes de eso, obtener una hipoteca exigía un pago inicial que podía ser 50 % o más. También había términos muy estrictos que a menudo permitían al prestamista recuperar su casa si tenía un solo pago atrasado.
Desde su fundación, Fannie Mae experimentó un crecimiento y una buena cantidad de obstáculos. En 1968, Fannie Mae se privatizó después de una ronda de inversión de los accionistas con autorización del Congreso. Su financiamiento procedía íntegramente de los mercados de acciones y bonos. Sin embargo, a fines de la década de 2000, Fannie Mae se vio muy afectada por la recesión económica y los problemas posteriores en el mercado inmobiliario.
Fannie Mae ha estado bajo la tutela del gobierno de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), desde fines de 2008. Se eliminó de las bolsas de valores de Nueva York y Chicago a mediados de 2010. Según el acuerdo, FHFA apoya financieramente a Fannie Mae en ciertas circunstancias a cambio de acciones preferentes.
¿Cómo funcionan los préstamos FNMA?
Debido a que Fannie Mae no origina préstamos, no puedes obtener tu hipoteca directamente de esta GSE. Los prestamistas bancarios y no bancarios como Rocket Mortgage® son responsables de recopilar la solicitud de un cliente, evaluar el préstamo :verificando ingresos, activos y valor de la propiedad - y llevarlos a la mesa de cierre. Una vez que se cierra el préstamo, Fannie Mae compra préstamos que cumplen con los requisitos de los prestamistas.
Límites para préstamo conforme de Fannie Mae
FHFA establece requisitos para Fannie Mae llamados límites de préstamo conforme. Fannie Mae garantiza estos préstamos hipotecarios, conocidos como hipotecas conformes. Esto significa que se reembolsará a los inversionistas si el prestatario incumple el pago. Fannie Mae combina estos préstamos en títulos valores respaldados por hipotecas (MBS) antes de venderlos a inversionistas en el mercado abierto de bonos.
Un MBS puede constar de 1,000 préstamos o más que tengan características similares. Fannie Mae tiene ciertas reglas, entre ellas que no comprarán préstamos no conformes. Muchas componentes pueden hacer que un préstamo sea no conforme, pero una de las características más frecuentes es el estado de préstamo jumbo, que para 2024 es cualquier préstamo arriba de $766,550 para viviendas unifamiliares en un área que no es de alto costo, como lugares fuera de Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes de los EE. UU.
Requisitos de préstamo de Fannie Mae
Siempre debes sentirte libre de hablar sobre tu situación con un Experto en préstamos hipotecarios, pero la siguiente es una breve lista de directrices generales para la aprobación de préstamos de Fannie Mae:
Puntuación de crédito
Tu puntuación de crédito juega un papel en el proceso de aprobación del préstamo. Con préstamos de Fannie Mae o su competidor Freddie Mac, necesitarás un Puntaje FICO® de al menos 620. Si eres un prestatario individual, tu puntuación para calificar es la mediana entre las tres agencias de crédito más importantes: Experian™, Equifax® y TransUnion®. Algo que es exclusivo de los préstamos de Fannie Mae es que, si hay dos o más prestatarios en el préstamo, el promedio de las puntuaciones de crédito calificados para obtener una hipoteca.
Relación deuda-ingreso (DTI)
Tu relación deuda-ingreso (DTI), que compara los pagos mensuales de tu deuda con tus ingresos mensuales antes de impuestos, no debe ser mayor que 50% en la mayoría de los casos para calificar a un préstamo Fannie Mae. Es posible que tenga que ser más baja según tu situación.
Pago inicial
Para segundas viviendas y propiedades de inversión, los requisitos de pago inicial son más altos, pero para una residencia unifamiliar principal, el pago inicial necesario podría oscilar entre 3 y 6%.
Reservas
Las reservas representan el número de pagos hipotecarios que los prestamistas quieren ver en tu cuenta en caso de que pierdas tus ingresos o enfrentes otra dificultad económica. Tus reservas podrían ser hasta de 6 meses con un préstamo de Fannie Mae, aunque 2 meses es generalmente un buen punto de partida.
Programas hipotecarios de Fannie Mae
Fannie Mae es un inversionista hipotecario, pero tienen programas destinados a ayudar a todos, desde compradores de vivienda hasta propietarios de vivienda e incluso arrendatarios.
HomeReady®
El programa HomeReady® disponible tanto para compradores de vivienda por primera vez como para compradores repetidos, te permite comprar una vivienda, refinanciar para reducir tu tasa o cambiar el plazo con tan solo 3% de pago inicial o en el capital existente.
Debido a que está destinado a ayudar a los clientes con ingresos bajos a moderados, los que reciben el préstamo no pueden ganar más del 80% del ingreso promedio del área entre ellos. Fannie Mae tiene la opción de tener un pago inicial de 3% sin límites de ingresos, pero al menos un cliente debe ser comprador de vivienda por primera vez.
El programa HomeReady® tiene un crédito de $2,500 que se destina a los costos de cierre si ganas la mitad o menos del ingreso promedio del área donde estás buscando comprar. Si tus ingresos están entre el 50% y el 80% del ingreso promedio del área, el crédito es de $2,000.
HomePath
HomePath® es el sitio donde Fannie Mae presenta las ejecuciones hipotecarias de las que tomó posesión para revender, también conocidas como propiedad de la agencia (o REO). Debes saber en qué te estás metiendo al comprar una propiedad con ejecución hipotecaria, porque normalmente se venden como están y, a menudo, necesitan algún trabajo. Sin embargo, es posible que puedas obtener un buen trato.
Programa LTV 97%
El programa LTV 97% permite a los compradores de vivienda pagar tan solo un 3% de pago inicial en una casa, lo que da como resultado una relación préstamo-valor del 97%. Estas opciones de préstamo están disponibles para compradores de vivienda por primera vez y aquellos que refinancian un préstamo de Fannie Mae. Se deben cumplir requisitos de límites de ingresos y educación para compradores de vivienda para calificar.
RefiNow™
El programa RefiNow™ ofrece opciones para los propietarios de viviendas que han tenido dificultades para calificar para un refinanciamiento para reducir los pagos hipotecarios en el pasado. RefiNow™ tiene requisitos más flexibles en cuanto a DTI y valor acumulado de la vivienda, que sirve a los propietarios de vivienda que cumplen ciertos umbrales de bajos ingresos.
Los propietarios de vivienda elegibles para el programa RefiNow™ deben ver una reducción de al menos 0.5% en su tasa de interés y el pago hipotecario total debe disminuir. Hay otros beneficios del programa RefiNow™, incluyendo que aquellos que califiquen recibirán un crédito de $500 hacia la tasación de vivienda, si la tasación es obligatoria.
Es importante tener en cuenta que al calificar para RefiNow™, se usa la puntuación de crédito medio más baja para calificar incluso cuando hay varios clientes en el préstamo. El puntaje FICO® mediano más bajo entre todos los prestatarios en el préstamo no puede ser inferior a 580.
HFA Preferred™
HFA Preferred™ es un producto de préstamo asequible que Fannie Mae emite en conjunto con las Agencias de Financiamiento de Viviendas (HFA). Estos préstamos cuentan con requisitos flexibles de evaluación de riesgo, como ratios LTV de hasta el 97%, límites de ingresos del prestatario establecidos por el HFA y cobertura reducida de seguro hipotecario para aquellos que están en o por debajo del 80% del ingreso promedio del área.
Red de ayuda hipotecaria
Si por algún motivo tienes problemas con el pago mensual de una hipoteca, los propietarios de vivienda con préstamos propiedad de Fannie Mae pueden usar la Red de ayuda hipotecaria. Este programa permite a los propietarios de vivienda trabajar con un consejero del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para analizar la situación, analizar opciones y servir como enlace entre los propietarios de vivienda y un administrador de hipotecas.
Si eres un cliente de Rocket Mortgage que tienes o podrías tener problemas de pago pronto, no dudes en comunicarte con nosotros llenando nuestra Solicitud para el éxito. ¡Estamos aquí para ayudar!
Programa de alquiler Tenant-In-Place
Si eres arrendatario de una propiedad de Fannie Mae que actualmente está en ejecución hipotecaria, es posible que puedas continuar alquilando a las tarifas actuales del mercado con el programa Tenant-In-Place.
En ciertos casos, es posible que puedas mantener tu contrato de arrendamiento actual. En otros, tendrás la opción de firmar un nuevo contrato de arrendamiento. Las ofertas de Fannie Mae incluyen arrendamientos mes a mes y los que son válidos para un plazo específico.
Preguntas frecuentes sobre Fannie Mae
¿Quieres profundizar y aprender más sobre Fannie Mae y sus préstamos? Consulta las respuestas a algunas preguntas frecuentes abajo.
¿Cuál es la diferencia entre Freddie Mac y Fannie Mae?
La principal diferencia entre Freddie Mac y Fannie Mae es el tipo de prestamistas de los que las GSE compran hipotecas. Mientras que Fannie Mae normalmente compra hipotecas de bancos comerciales y otros prestamistas grandes, Freddie Mac tiende a comprar hipotecas de bancos más pequeños.
¿Qué es un préstamo Fannie Mae?
Fannie Mae ofrece varios productos de préstamos que tienen requisitos más flexibles que otras hipotecas, lo que facilita que las personas califiquen. Estos préstamos, que incluyen HomeReady y RefiNow™, están disponibles a través de prestamistas privados.
¿Son asumibles los préstamos de Fannie Mae?
Los préstamos de Fannie Mae tienen una cláusula de vencimiento por venta que exige que el préstamo original se pague cuando la propiedad de la vivienda se transfiere de una persona a otra. Sin embargo, en algunos casos, los préstamos de Fannie Mae pueden ser elegibles para una asunción. Fannie Mae, junto con los servicios hipotecarios y el asegurador, determinarán si el préstamo es elegible para la asunción y si existen condiciones que deban cumplirse.
¿Es Fannie Mae un préstamo convencional?
La mayoría de las hipotecas respaldadas por Fannie Mae son préstamos convencionales, lo que significa que no están asegurados por el gobierno. Los préstamos convencionales deben ser conformes para que Fannie Mae los compre, lo que significa que cumplen con las directrices que establece Fannie Mae.
Conclusión: Hay muchas opciones de préstamos de Fannie Mae disponibles
Fannie Mae es una empresa que patrocina el gobierno y ofrece opciones hipotecarias que no solo respaldan el mercado de bienes raíces, sino también a los compradores de vivienda actuales y a los propietarios que quieren refinanciar. ¿Estás listo para encontrar el préstamo adecuado para ti? Comienza tu solicitud para una aprobación hipotecaria inicial hoy. También puedes llamar a uno de nuestros expertos en préstamos hipotecarios al (800) 718-8233.
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