¿Qué es una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda y deberías pedirla?

Si tienes una hipoteca, seguramente tienes una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda.

Aunque una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda puede hacer que ahorrar para los impuestos y seguros sea más conveniente, algunos propietarios de vivienda prefieren hacer ellos mismos los pagos. Si bien los prestamistas y administradores de préstamos suelen exigir que los prestatarios tengan una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda —particularmente si hicieron un down payment bajo o el valor líquido de la vivienda es bajo— a veces se puede obtener una hipoteca sin una cuenta de depósito, o quitar una cuenta de depósito existente del préstamo.

Para ello, debes calificar para la exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda.

¿Qué es una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Los prestamistas y administradores de préstamos usan cuentas de depósito para impuestos y seguros de la vivienda para asegurar el pago de tus impuestos sobre la propiedad, del seguro de la vivienda y, si corresponde, de otros tipos de seguros.

Si tienes una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda, la prima de tu seguro anual y la factura del impuesto a la propiedad se extienden en 12 pagos iguales y se incluyen en el pago mensual de la hipoteca, además del principal y los intereses que pagas de la hipoteca en sí. El prestamista toma esta parte de tu pago y la mete en una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda para guardar el dinero hasta que llegue el momento de hacer estos pagos, momento en que el prestamista hace los pagos en nombre tuyo, usando dicha cuenta.

Generalmente, esta manera es beneficiosa para ambos el prestamista y el prestatario: el prestamista protege su inversión asegurándose de que los impuestos y el seguro estén pagados, y el prestatario no se tiene que preocupar de hacer estos pagos todos juntos.

Sin embargo, si un propietario de una casa prefiere hacer estos pagos por su cuenta, puede ver si pude una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda. Aunque, por lo general, los prestamistas exigen que los prestatarios tengan una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda, se puede renunciar a este requisito mediante una exoneración.

¿Cómo funciona una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Si te exoneran del depósito para impuestos y seguros de la vivienda, en lugar de que tus impuestos y seguros estén incluidos en el pago mensual de la hipoteca, tú serías responsable de pagar cada una de estas facturas con un pago total cuando sea el momento de pagarlas. El prestamista no hará estos pagos en nombre tuyo, y en lugar de pagar un poquito de la cantidad total a pagar cada mes, tendrás que pagar el total de un solo.

Esto puede ser útil o riesgoso, dependiendo de qué tan bueno seas para planificar con anticipación. Tal vez prefieras quedarte con el dinero hasta que haya que pagar para mantenerlo en una cuenta que gane intereses. Sin embargo, si no ahorras dinero con anticipación, podría ser un golpe duro a tu billetera cuando sea el momento de pagar.

La exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda depende de que sigas pagando estas facturas. Si en algún momento te atrasas en el pago de los impuestos o seguros, lo más probable es que el prestamista revoque la exoneración y te pida que hagas el pago a una cuenta de reserva como parte del pago mensual de la hipoteca durante el resto del plazo del préstamo.

¿Por qué los prestamistas prefieren una cuenta de depósito?

Cuando obtienes una hipoteca, tu casa actúa como colateral del préstamo. Entonces, hasta que termines de pagar la hipoteca, tu prestamista tiene un interés personal en tu casa. Pero ¿por qué le importa al prestamista que tus otras facturas estén pagadas?

No pagar los impuestos sobre la propiedad o el seguro de la vivienda pone la inversión del prestamista en riesgo.

Cuando se trata de prioridad para los gravámenes, los impuestos van antes que las hipotecas en la mayoría de los casos. Entonces, si tu autoridad tributaria local fuerza una venta fiscal porque los impuestos sobre la propiedad están sumamente atrasados, el prestamista podría perder todo lo que ha invertido en la casa. Para evitar esto, los prestamistas generalmente pagan tus impuestos con sus propios fondos si no tienen opción. Si eso ocurre, le deberás dinero a tu prestamista. Si no le pagas, es posible que embargue tu casa.

En lugar de hacerlo, es menos riesgoso que el prestamista abra una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda para ti y se encargue del pago de los impuestos sobre la propiedad por ti.

El seguro de la vivienda también se trabaja así por un motivo parecido. Si tu casa sufre muchos daños o queda destruida por un incendio, por ejemplo, tu obligación de la hipoteca no desaparece, pero el colateral del prestamista vale mucho menos. Al pedir el seguro de la vivienda y asegurarse de que las primas estén pagadas pidiéndote que deposites a una cuenta de depósito, el prestamista protege su inversión.

¿Cuáles son los requisitos para una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Si calificas o no para la exoneración del depósito depende de muchos factores, incluyendo tu relación préstamo-valor (LTV), el tipo de préstamo que tienes, el tipo de propiedad en la que estás, las reglas del prestamista sobre las exoneraciones del depósito para impuestos y seguros de la vivienda, las leyes de tu estado y los detalles de tu préstamo individual.

Si logras obtener la exoneración, es posible que tengas que pagar un cargo por exoneración del depósito, que es igual a un pequeño porcentaje de la cantidad del préstamo.

También hay ciertos tipos de pagos que es obligatorio que hagas el depósito de reserva. Si tienes un préstamo convencional con seguro hipotecario privado (PMI) porque hiciste un down payment de menos del 20%, tienes que pagarlo por medio de una cuenta de depósito. De igual manera, los prestatarios que viven en una zona de inundaciones y que tienen que tener seguro contra inundaciones no pueden evitar la cuenta de depósito.

Sin embargo, si tienes que mantener una cuenta de depósito para ciertos pagos obligatorios, como el seguro hipotecario, todavía puedes eliminar la prima del seguro de la vivienda, los pagos de impuestos sobre la propiedad, o ambos, de tu cuenta de depósito si calificas para la exoneración. Entonces, incluso si no puedes deshacerte por completo de la cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda, puedes reducir la cantidad que tendrás que pagar cada mes.

Veamos los requisitos de una exoneración del depósito en garantía por tipo de préstamo. Recuerda que los requisitos varían de prestamista a prestamista y de estado a estado.

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son préstamos hipotecarios que no están respaldados por un programa del gobierno. La mayoría de préstamos convencionales se consideran conformes, lo que significa que cumplen las directrices para venderlos a las empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac.

Eso significa que cuando obtienes un préstamo convencional, tu capacidad para obtener una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda no solo se determinará siguiendo las reglas de tu prestamista y las leyes de tu estado, sino que posiblemente también tenga que cumplir las reglas de estas empresas relacionadas con dichas cuentas de depósito.

En general, para calificar para una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda en un préstamo convencional, necesitas:

• LTV por debajo del 80% (lo que significa que tienes más del 20% del valor líquido de tu vivienda)
• Que no haya pagos atrasados recientes
• Que no haya modificaciones al préstamo
• Que no haya incumplimientos previos de una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda

Es posible que también necesites una buena puntuación de crédito para calificar. Estas son directrices generales; los diferentes prestamistas pueden ser más o menos estrictos. Más abajo veremos los requisitos específicos para las exoneraciones del depósito para impuestos y seguros de la vivienda para préstamos de Rocket Mortgage®.

Préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA no son elegibles para una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda.

Los préstamos de FHA son hipotecas que tienen el respaldo de la Administración Federal de Vivienda. Los prestatarios de préstamos de la FHA deben tener una cuenta de depósito durante la vida del préstamo.

Sin embargo, una vez llegas al 20% del valor líquido de tu vivienda, podría ser beneficioso que refinancies a un préstamo convencional. No solo podrías tener la posibilidad de eliminar tu cuenta de depósito (aunque debes verificarlo con el prestamista de tu préstamo convencional para estar seguro de que ofrece esta opción), sin que, además, ya no tendrás que pagar la prima del seguro de hipoteca FHA, que es un seguro hipotecario que generalmente se paga durante la vida del préstamo, sin importar el valor líquido de la vivienda.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA son hipotecas respaldadas por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Aunque el VA no tiene una regla que exija que estos préstamos tengan una cuenta de depósito, generalmente los prestamistas sí.

Para los prestamistas que sí permiten exoneraciones del depósito para impuestos y seguros de la vivienda en préstamos del VA, los requisitos suelen ser muy parecidos a los que ya mencionamos para los préstamos convencionales. Sin embargo, como uno de los principales beneficios de un préstamo del VA es comprar una casa con cero down payment, muchos prestatarios posiblemente no tengan suficiente valor líquido de la vivienda para calificar. Con Rocket Mortgage, los prestatarios de préstamos del VA deben tener por lo menos el 10% del valor líquido para calificar.

¿Cuáles son los requisitos de Rocket Mortgage para una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Si eres elegible para una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda depende de muchos factores. Estos son algunos de nuestros requisitos principales, pero si tienes preguntas sobre tu situación específica, solo pregunta. Es posible que tu estado también tenga reglas sobre cómo y cuándo se pueden conceder exoneraciones del depósito para impuestos y seguros de la vivienda, por lo que podrías estar sujeto a otros requisitos.

Para eliminar una cuenta de depósito, probablemente necesitarás:

• Un LTV de menos del 80% en un préstamo convencional; un LTV de no más del 90% para un préstamo del VA
• Que no haya atrasos en los pagos del último año, y, dependiendo de tu inversionista, no puede haber atrasos de 60 días en los últimos 2 años
• Que no haya modificaciones al préstamo
• Que no haya incumplimientos de exoneraciones del depósito para impuestos y seguros de la vivienda previas
• No debe haber pagos programados de impuestos o seguros de tu cuenta en los próximos 45 días
• No puedes tener un saldo negativo en tu cuenta
• El préstamo debe tener por lo menos un año

¿Cuáles son las ventajas de una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Gana intereses sobre tu dinero

Aunque en algunos estados los prestamistas tienen que pagarles a los prestatarios intereses devengados sobre el dinero en una cuenta de depósito, en la mayoría de los estados no. (Nota: Rocket Mortgage no se beneficia de intereses en tu cuenta de depósito).

Algunos prestatarios prefieren poder ahorrar el dinero que pagan a su cuenta de depósito y en cambio ponerlo en su propia cuenta que genere intereses, donde puede acumular dinero hasta que tengan que pagar sus facturas.

Flexibilidad y control

Si prefieres estar en control de los pagos de tus impuestos sobre la propiedad y de seguros, o si tienes ingresos que varían y necesitas la flexibilidad, podría tener sentido que pidas una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda.

¿Cuáles son las desventajas de una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Los impuestos y los seguros pueden ser caros si haces un pago total

Si quieres prescindir de una cuenta de depósito, tienes que ser bueno para ahorrar tu dinero.

Una prima anual de seguro de la vivienda cuesta aproximadamente $1,200, según datos de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros, aunque puede ser más o menos dependiendo de dónde vivas, del valor de tu casa y de cuánta cobertura tienes. La familia promedio del impuesto a la propiedad para viviendas unifamiliares en 2020 era $3,719, según ATTOM Data Solutions.

Juntos, eso suma casi $5,000. Dependiendo de tu situación, es posible que tengas que pagar más. Parte de lo que hace que las cuentas de depósito sean tan convenientes es que puede ser difícil comprometerse a ahorrar $400+ cada mes por tu cuenta. Cuando está incluido en el pago mensual de la hipoteca, ese ahorro es automático.

Tendrás que hacer los pagos tú mismo

Tener una cuenta de depósito puede ser bastante conveniente; todo lo que tienes que hacer es pagar la hipoteca completa cada mes, y tu prestamista o administrador del préstamo se encarga de poner los fondos necesarios en reserva y luego pagar desde esa cuenta cuando llegue el momento de pagar las facturas.

Sin una cuenta de depósito, deberás encargarte de hacer esto tú mismo, incluyendo llevar un registro de cuándo hay que pagar.

¿Y qué hay de los cargos de la HOA?

Tu asociación de propietarios de vivienda (HOA) puede poner un gravamen sobre tu casa si no pagas las cuotas. A pesar de esto, las cuotas de la HOA no suelen estar incluidas en el pago mensual de la hipoteca. Para evitar problemas con tu HOA, asegúrate de apartar suficiente dinero en tu presupuesto cada mes para mantener al día los costos relacionados con la HOA.

Conclusión: Las exoneraciones del depósito para impuestos y seguros de la vivienda ponen la pelota en tu lado de la cancha para el pago de las facturas

Antes de pedirle una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda a tu prestamista o administrador del préstamo, asegúrate de que podrás manejar el presupuesto por adelantado para los costos de impuestos y seguros por tu cuenta. Prescindir de una cuenta de depósito puede ser beneficioso por la flexibilidad que da, pero también puede ser una elección riesgosa si no planificas con anticipación. Asegúrate de tomar en cuenta todas las ventajas y desventajas y de hablar con tu prestamista para ver si calificas.

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