¿Qué es una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda? Requisitos, cargos, ventajas y desventajas

Si tienes una hipoteca, es posible que también tengas una cuenta de depósito en garantía. Los prestamistas y administradores de préstamos suelen exigir que los prestatarios tengan una cuenta de depósito en garantía, especialmente si hicieron un pago inicial bajo o tienen poco capital en la propiedad.

Aunque una cuenta de depósito en garantía facilita el ahorro para los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda, en algunos casos es posible obtener un préstamo sin esta cuenta o pedir su exención. Para ello, debes calificar para la exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda.

¿Qué es una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Si se te otorga una exención de depósito en garantía, los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda no estarán incluidos en tus pagos mensuales de la hipoteca. En su lugar, serás responsable de pagarlos por tu cuenta en un pago total, generalmente al final del año. Esto es diferente a una cuenta de depósito en garantía, donde el prestamista retiene una parte de tu pago mensual y se encarga de pagar estos costos en tu nombre.

Renunciar a una cuenta de depósito en garantía puede ser beneficioso o riesgoso, dependiendo de tu planificación económica. Tal vez prefieras quedarte con el dinero para mantenerlo en una cuenta que gane intereses hasta que llegue el momento de pagar. Sin embargo, si no ahorras lo suficiente con anticipación, podrías enfrentarte a una carga financiera inesperada cuando llegue el vencimiento del pago.

Si en algún momento te retrasas en el pago de impuestos o seguros, es probable que tu prestamista revoque la exención y te obligue a pagar a través de una cuenta de depósito en garantía.

¿Por qué los prestamistas prefieren una cuenta de depósito?

Cuando obtienes una hipoteca, tu casa actúa como garantía del préstamo. Entonces, hasta que termines de pagar la hipoteca, tu prestamista tiene un interés económico en tu casa. Pero ¿por qué le importa al prestamista si pagas tus otros gastos? El motivo es que no pagar los impuestos sobre la propiedad o el seguro de vivienda pone en riesgo su inversión.

Cuando se trata de prioridad para los gravámenes, los impuestos van antes que las hipotecas en la mayoría de los casos. Entonces, si tu autoridad tributaria local fuerza una venta fiscal porque los impuestos sobre la propiedad están sumamente atrasados, el prestamista podría perder todo lo que ha invertido en la casa. Para evitar este riesgo, el prestamista configura una cuenta de depósito en garantía y paga los impuestos sobre la propiedad en tu nombre.

El seguro de la vivienda también se trabaja así por un motivo parecido. Si tu casa sufre daños graves o la destruye un incendio, tu obligación hipotecaria no desaparece, pero la garantía del prestamista pierde valor. Al exigir un seguro de la vivienda y asegurarse de que las primas del seguro se paguen a tiempo, el prestamista protege su inversión.

¿Cuáles son los requisitos para una exención de depósito en garantía?

Si tu prestamista ofrece exenciones de depósito en garantía, deberás cumplir ciertas directrices.

Requisitos básicos

Para calificar para una exención de depósito en garantía, se toman en cuenta varios factores, incluyendo:

• Relación préstamo-valor (LTV)
• Tipo de préstamo
• Tipo de propiedad
• Reglas del prestamista sobre las exenciones de depósito en garantía
• Leyes estatales
• Información de tu préstamo individual

Cargo de la exención de depósito en garantía

Si calificas para una exención de depósito en garantía, es posible que debas pagar un cargo por la exención de depósito en garantía, el cual se calcula como un porcentaje de la cantidad de tu préstamo.

Tipos de pago

Ciertos pagos deben hacerse obligatoriamente mediante una cuenta de depósito en garantía. Si tienes un préstamo convencional con seguro hipotecario privado (PMI), este pago debe hacerse mediante una cuenta de depósito en garantía. De igual manera, los prestatarios que viven en una zona de inundaciones y que deben tener seguro contra inundaciones podrían necesitar una cuenta depósito en garantía.

Sin embargo, aunque ciertos pagos deben permanecer en la cuenta de depósito en garantía, puedes pedir que otros, como la prima del seguro de la vivienda normal y los impuestos sobre la propiedad, se quiten de la cuenta. Entonces, incluso si no puedes eliminar por completo tu cuenta de depósito en garantía, todavía puedes reducir la cantidad que deberás pagar cada mes.

Requisitos para la exención de depósito en garantía según el tipo de préstamo

Los requisitos para una exención de depósito en garantía dependen de si estás pidiendo que se quite la cuenta de depósito antes de obtener un préstamo o después de haberlo adquirido. Además, cada estado tiene sus propias restricciones. Antes de revisar los detalles específicos de cada tipo de préstamo, aquí hay algunas reglas generales, comenzando con las restricciones sobre la exención de depósito en garantía antes de otorgar una hipoteca:

• Si la propiedad está en una zona de inundación, el seguro contra inundaciones debe mantenerse en depósito en garantía.
• Los préstamos de alto costo y las hipotecas de mayor precio exigen una cuenta de depósito en garantía.

¿Quieres quitar una cuenta de depósito en garantía? Esto es lo que se aplica a cada tipo de préstamo:

• La hipoteca debe tener al menos 12 meses de antigüedad.
• Si tienes un préstamo hipotecario de mayor precio, debes haber mantenido la cuenta de depósito en garantía por al menos 5 años.
• Excepto en casos de planes de ayuda por desastres naturales, no puedes haber tenido modificaciones previas en tu préstamo.

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son préstamos hipotecarios que no están respaldados por una agencia del gobierno. La mayoría de los préstamos convencionales se consideran conformes, lo que significa que cumplen las directrices para venderlos a las empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae and Freddie Mac.

Esto significa que cuando obtienes un préstamo convencional, tu capacidad para obtener una exención de depósito en garantía no se determinará únicamente por las reglas de tu prestamista y las leyes de tu estado; también deberá ajustarse a las reglas de estas entidades en cuanto a las cuentas de depósito en garantía. Esto significa que debes cumplir con los requisitos mínimos de pago inicial o de capital y ser elegible para la exención de depósito en garantía cuando obtienes tu préstamo.

Los requisitos para la eliminación de la cuenta de depósito en garantía después dependen de si el inversionista en tu hipoteca es Fannie Mae o Freddie Mac. Comencemos con Fannie Mae:

• No haber tenido incumplimientos mientras se tenía una exención de depósito en garantía anterior.
• No haber tenido seguros de propietarios o impuestos sobre la propiedad asignados a la fuerza en el pasado.
• El saldo de la cuenta de depósito en garantía debe ser $0 o mayor.
• Debes tener 20% o más de capital en tu casa basándose en su valor cuando obtuviste originalmente tu hipoteca.
• No se pueden programar pagos desde tu cuenta de depósito en garantía actual en los 45 días siguientes a tu solicitud.
• No puedes haber tenido un pago con 30 o más días de retraso en el último año o con 60 o más días de retraso en los últimos 2 años.

Los requisitos de Freddie Mac son un poco más sencillos. Uno de los siguientes debe ser cierto:

• No has tenido pagos con 30 o más días de retraso en los últimos 6 meses.
• Tienes 20% de equidad en tu casa según el programa de amortización original cuando obtuviste tu préstamo.

Préstamos de la FHA

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) no son elegibles para una exención de depósito en garantía. Los prestatarios de estos préstamos deben tener una cuenta de depósito en garantía durante la vigencia del préstamo.

Sin embargo, una vez llegas al 20% del valor líquido de tu vivienda, podría ser beneficioso que refinancies a un préstamo convencional. No solo esto permitirá la eliminación de tu cuenta de depósito en garantía, sino que también dejarás de pagar la prima de seguro de hipoteca FHA, conocida como MIP. Generalmente, necesitarás pagar este tipo de seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo, independientemente de cuánto capital tengas en tu vivienda.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA son hipotecas respaldadas por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). Aunque el VA no tiene una regla que exija que estos préstamos tengan una cuenta de depósito, generalmente los prestamistas sí. 

Con Rocket Mortgage, no necesitas un pago inicial para calificar para la eliminación del depósito en garantía cuando obtienes el préstamo. Necesitarás un puntaje FICO^® de 620 o más. Si quieres quitar una cuenta de depósito en garantía existente, se aplican las siguientes reglas:

• Necesitas al menos un 5% de capital basándose en el valor de tu casa cuando cerraste tu préstamo originalmente.
• No puedes haber incumplido una exención de depósito en garantía anterior.
• El administrador de tu préstamo no debe haber colocado forzosamente un seguro del propietario de vivienda o impuestos.
• El saldo de tu cuenta de depósito en garantía debe ser positivo o $0.
• No deben programarse pagos desde tu cuenta de depósito en garantía durante al menos los próximos 45 días.
• En el último año, no puede haber pagos con 30 o más días de retraso.

¿Cuáles son las ventajas de una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Una exención de depósito en garantía suele ser atractiva para los propietarios de vivienda que quieren tener más control sobre sus finanzas y pagos. Estos son los beneficios de renunciar a tu cuenta de depósito en garantía.

Puedes ganar intereses sobre tu dinero

Aunque algunos estados exigen que los prestamistas paguen intereses a los prestatarios sobre el dinero guardado en una cuenta de depósito en garantía, la mayoría de los estados no lo hacen. (Nota: Rocket Mortgage no se beneficia de intereses en tu cuenta de depósito).

Algunos prestatarios prefieren ahorrar el dinero que están pagando en su cuenta de depósito en garantía y colocarlo en su propia cuenta que genere intereses, donde puede acumular dinero hasta que deban pagar sus facturas.

Tendrá menos cargos en el cierre

Los prestamistas quieren asegurarse de que el comprador tenga suficiente dinero en efectivo para cubrir los impuestos sobre la propiedad y los costos del seguro de la vivienda por adelantado. En el cierre, el prestamista incluirá estos costos para crear un colchón de ahorro para esos pagos. Cuando se renuncia al depósito en garantía, esos costos ya no forman parte del total de dinero necesario para el cierre.

Tendrás flexibilidad y control

Si prefieres tener control sobre los pagos de tus impuestos sobre la propiedad y el seguro, o si tienes ingresos que varían, podría tener sentido que pidas una exención del depósito en garantía.

¿Cuáles son las ventajas de una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Gana intereses sobre tu dinero

Aunque en algunos estados los prestamistas tienen que pagarles a los prestatarios intereses devengados sobre el dinero en una cuenta de depósito, en la mayoría de los estados no. (Nota: Rocket Mortgage no se beneficia de intereses en tu cuenta de depósito).

Algunos prestatarios prefieren poder ahorrar el dinero que pagan a su cuenta de depósito y en cambio ponerlo en su propia cuenta que genere intereses, donde puede acumular dinero hasta que tengan que pagar sus facturas.

Flexibilidad y control

Si prefieres estar en control de los pagos de tus impuestos sobre la propiedad y de seguros, o si tienes ingresos que varían y necesitas la flexibilidad, podría tener sentido que pidas una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda.

¿Cuáles son las desventajas de una exoneración del depósito para impuestos y seguros de la vivienda?

Para algunos propietarios de vivienda, el estrés de tener que planificar los pagos de sus impuestos sobre la propiedad y el seguro con anticipación los disuade de renunciar al depósito en garantía. Analicemos más detenidamente las desventajas de una exención de depósito en garantía.

Los impuestos y los seguros pueden ser caros si haces un pago total

Si quieres prescindir de una cuenta de depósito de garantía, debes planificar tus ahorros. La prima anual del seguro de la vivienda es alrededor de $2,377 en promedio, según la National Association of REALTORS®; sin embargo, podría ser más o menos dependiendo de dónde vivas, el valor de tu casa y cuánta cobertura tengas. La factura promedio de impuestos a la propiedad para casas unifamiliares en 2022 fue de $3,237, según la Oficina del Censo de los EE. UU.

Juntos, eso suma $5,614. Una ventaja de las cuentas de depósito en garantía es que no tienes que comprometerte a ahorrar cientos de dólares cada mes por tu cuenta. Cuando está incluido en el pago mensual de la hipoteca, ese ahorro es automático.

Serás responsable de tus pagos

Tener una cuenta de depósito puede ser bastante conveniente; todo lo que tienes que hacer es pagar la hipoteca completa cada mes, y tu prestamista o administrador del préstamo se encarga del resto. Sin una cuenta de depósito en garantía, deberás encargarte de hacer esto tú mismo, y eso significa llevar un registro de cuándo hay que pagar.

Conclusión: las exenciones depósito en garantía dan flexibilidad

Antes de pedirle una exención de depósito en garantía a tu prestamista o administrador del préstamo, asegúrate de que podrás manejar el presupuesto por adelantado para los costos de impuestos y seguros por tu cuenta. Prescindir de una cuenta de depósito en garantía puede ser beneficioso debido a la flexibilidad que da, pero también puede ser riesgoso si no planificas con anticipación. Asegúrate de tomar en cuenta todas las ventajas y desventajas y de hablar con tu prestamista para ver si calificas.

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