Cuánto tiempo toma comprar una casa: una línea de tiempo desde la preaprobación hasta el cierre

¿Estás apiñado en una casa demasiado pequeña que no cubre tus necesidades relacionadas con la pandemia? ¿Vives con tus padres? ¿Puedes elegir dónde vivir gracias a tu trabajo? Si es así, ¿has fantaseado con comprar tu primera, o siguiente, casa?

La búsqueda de una nueva casa puede parecer un camino largo y abrumador, tal vez algo tan sobrecogedor que evitas dar los primeros pasos. Pero lo cierto es que comprar una casa no es necesariamente tan tedioso como crees.

Veamos cuánto puede tomar realmente.

¿Cuánto tiempo toma comprar una casa en 2022?

Ante las condiciones de mercado actuales, considera que pasarás aproximadamente un año eligiendo y comprando tu siguiente casa. La mayor parte de ese tiempo es para encontrar una casa que te guste.

Cuando escuchamos por primera vez del coronavirus en la primavera de 2020, algunos expertos predijeron que el mercado de bienes raíces se iba a enfriar, si no colapsar. Pero pasó lo opuesto.

El número de compradores de viviendas, de hecho, se disparó. Al mismo tiempo, muchos propietarios de viviendas eligieron no moverse de sus casas hasta que la incertidumbre de la pandemia se aclarara.

Como resultado, las fuerzas de demanda y suministro tomaron el mando para crear un mercado de vendedores de largo plazo para la vivienda. En muchas partes del país, los compradores han participado en guerras de ofertas para asegurar una casa, ofreciendo cantidades arriba del precio inicial y renunciando a contingencias que suelen estar incluidas en un acuerdo de compra para proteger a los compradores, como la inspección de la casa, la tasación y las contingencias de financiamiento.

Por este motivo, es casi imposible predecir cuánto tiempo tomará encontrar una casa y que te aprueben una oferta. Los expertos ahora predicen que el mercado de vivienda se enfriará un poco en 2022, pero nadie cree que el mercado de vendedores pase a ser un mercado de compradores pronto.

La buena noticia —si ya tienes una casa y estás planeando comprar y vender al mismo tiempo— es que posiblemente no tengas problema para vender tu casa actual. Para estar seguros, solo asegúrate de tener un lugar dónde quedarte en caso de que tengas problemas para comprar tu nueva casa. 

Antes de comenzar a buscar tu siguiente casa

Hay mucho que puedes hacer para prepararte para la búsqueda de una casa y así acortar el tiempo que te toma conseguirla.

Organiza tus finanzas

Si necesitas una hipoteca, antes de poner un pie en un open house, analiza muy a fondo tu situación financiera. Dependiendo de cómo manejes tus finanzas, podrías salir de este paso en uno o dos días. Esto es lo que debes hacer:

• Busca tu puntuación de crédito y revisa tu informe de crédito
• Ahora dinero en efectivo para el down payment y los costos de cierre
• Evita asumir nuevas deudas, lo que aumentaría tu relación deuda-ingreso (DTI)
• Organiza tu documentación. Necesitarás tus formularios W-2, declaraciones de impuestos, estados de cuenta y talones de pago para obtener la preaprobación.

Determina dónde quieres vivir

Mientras resuelves lo de tu historial financiero, debes determinar dónde quieres vivir. Considera tu estilo de vida e investiga. Familiarízate con las ventajas y desventajas de comprar una casa.

Si estás seguro de que estás listo, investiga los barrios y los sistemas escolares del área que estás considerando. Habla con amigos y familia sobre lo que les gusta y lo que no les gusta de donde viven. Acortarás el proceso de búsqueda de casa si te enfocas en dónde quieres vivir.

Una vez decidas que estás listo para comprar una casa, cuánto puedes gastar y dónde quieres vivir, hay cuatro pasos principales que debes completar antes de que puedas llamar a una casa tu hogar. Veamos cuáles son.

Paso 1: Obtener preaprobación para una hipoteca (un día o dos)

A menos que puedas hacer una oferta en efectivo para una casa, deben aprobarte para una hipoteca para financiar la compra.

El primer paso para obtener una hipoteca es solicitar una preaprobación. Necesitarás una preaprobación antes de comenzar en serio a buscar una casa. Tu prestamista verifica parte de o toda tu información financiera, incluyendo tus ingresos, tu historial crediticio y tu deuda actual para determinar cuánta casa puedes pagar cuando hagas la solicitud. Eso significa que tendrás que presentar documentos específicos para la preaprobación de la hipoteca, como talones de pago, estados de cuenta y declaraciones de impuestos.

No confundas precalificación con preaprobación. Una precalificación es útil cuando estás en las primeras etapas de comprar una casa y para tratar de determinar un presupuesto, pero necesitarás una preaprobación cuando estés buscando la nueva casa.

Luego, tu prestamista te hace una carta con un estimado oficial del tamaño del préstamo que pueden ofrecerte.

¿Qué es una carta de preaprobación?

Tu carta de preaprobación indica que vas en serio en la compra de una casa. Los agentes y vendedores saben que no tendrás problema para conseguir un préstamo después de que acepten tu oferta. Tu carta de preaprobación te ayuda a fortalecer tu oferta cuando encuentras la casa adecuada mostrándole al vendedor que tienes los medios financieros para pagarla.

Solicitar la preaprobación no suele tomar mucho tiempo. Muchos prestamistas te permiten pedir un préstamo en línea en una tarde. Asegúrate de responder todas las preguntas de tu prestamista, de presentar todos los documentos necesarios y de responder las llamadas y los correos electrónicos pronto. Eso garantiza una preaprobación lo más rápida posible.

¿Qué es una carta de Verified Approval?

En Rocket Mortgage®, nos tomamos tu solicitud de preaprobación muy en serio. Durante nuestro proceso de Verified Approval¹, sacaremos tu crédito y pediremos documentos para verificar tus ingresos y tus activos, incluyendo tus formularios W-2, tus declaraciones de impuestos sobre ingresos, talones de pago y estados de cuenta de cualquier cuenta que quieras usar como activos.

Como nos tomamos el tiempo para verificar la información que nos das, nuestra carta de Verified Approval es un sólido indicador de que un prestatario que ha sido preaprobado cerrará la hipoteca. Esta carta de Verified Preapproval te separa del resto del grupo de buscadores de hipotecas. De hecho, si tu solicitud no da lugar a un cierre, te pagaremos $1,000.

Paso 2: Buscar una casa (6 meses a 1 año)

La parte más larga del proceso de compra suele ser la búsqueda de la casa adecuada. Si estás buscando una casa en un mercado de bienes raíces dinámico, pueden pasar meses —o hasta un año— hasta que la encuentres.

La mejor forma de acelerar el proceso de compra de casa es trabajar con un agente de bienes raíces. Con tu carta de preaprobación en mano, puedes comenzar a reunirte con agentes de bienes raíces.

Más que nunca, los agentes actúan como tus ojos y oídos cuando estás en la búsqueda de una casa. Dependiendo del mercado de bienes raíces en el que estés comprando, es posible que no tengas la oportunidad de visitar la casa en persona. En ese caso, tendrás que basarte en fotos, en recorridos virtuales y en la evaluación de la casa que haga tu agente antes de decidirte si quieres hacer una oferta.

Por este motivo, comprender qué hace un agente de bienes raíces y elegir uno en el que confíes es crucial para que tengas éxito en el mercado. Tendrás que confiar en la ética, la experiencia y el juicio de tu agente cuando tomes una de las decisiones más importantes de tu vida.

Paso 3: Haz una oferta

Tu agente de bienes raíces puede ayudarte a hacer una oferta cuando encuentres la casa adecuada y estés listo para comprar. Tu agente de bienes raíces se encargará del trabajo de escribir una carta de oferta, en la que se exponen los términos de la venta. En el mercado de viviendas de la pandemia, es posible que tu agente te sugiera que hagas una oferta por encima del precio inicial, que renuncies a las contingencias y que seas flexible en términos como la fecha de mudanza.

Si vas a hacer una oferta en efectivo, debes considerar adjuntar una carta de prueba de fondos a tu oferta para mostrarle al vendedor que realmente tienes el dinero en efectivo necesario para completar la venta. Si vas a necesitar una hipoteca para completar la venta, adjunta la carta de preaprobación a tu oferta para mostrar que te examinó un prestamista y que tienes solvencia crediticia.

Muchos compradores de vivienda en este mercado han juntado apresuradamente el dinero en efectivo para comprar la casa y luego han solicitado un financiamiento retrasado después de que la hipoteca ha madurado (generalmente 6 meses).

En un mercado más equilibrado, los vendedores y compradores podrían discutir sobre detalles como el precio, los costos de cierre y cualquier reparación que haya que hacer antes del cierre. Cuando el mercado vuelva a estar en equilibrio, y tanto los compradores como los vendedores tengan cierto poder de negociación, los vendedores podrían aceptar o rechazar tu oferta o hacer una contraoferta.

Paso 4: Prepararse para el cierre (aproximadamente 1 mes)

Con tu acuerdo de compra firmado, estás listo para completar el proceso de solicitud de hipoteca. Suponiendo que no ha habido cambios significativos en tu situación financiera, es la casa que elegiste la que hay que examinar.

Prepárate para cerrar tu préstamo hipotecario cuando llegues a un acuerdo con tu vendedor. La mayoría de los prestamistas piden de 30 a 45 días para finalizar los detalles de tu préstamo y para asegurarse de que tu casa cumple los requisitos mínimos para el préstamo. Tu prestamista programará una tasación y respaldará tu préstamo durante este tiempo. También debes pedir una inspección de la casa antes de cerrar.

Veamos cada uno de estos pasos de forma más detallada.

La tasación

Una tasación es una opinión profesional de cuánto vale tu casa. Las compañías de préstamos hipotecarios piden que obtengas una tasación antes de darte un préstamo. Esto es porque la tasación garantiza que no pagues más dinero del que tu casa vale. El tasador que visita la casa siempre será un tercero independiente autorizado que puede garantizar una evaluación de mercado justa.

Dependiendo de la propiedad y el tipo de hipoteca, las tasaciones pueden variar en cómo se hacen y qué se necesita. Algunas casas necesitan una tasación de inspección completa mientras que otras pueden aprobarse con tasaciones de escritorio, para las que no se necesita una inspección física de la propiedad.

Suscripción

Tu prestamista verifica tus ingresos, activos y deudas para asegurarse de que calificas para un préstamo durante un proceso de evaluación de riesgo. Una vez el prestamista termina este proceso, el evaluador de riesgo puede negarte el préstamo o emitir tu acuerdo de hipoteca final.

La mayor parte del proceso de evaluación de riesgo ocurre tras bambalinas. Tu prestamista revisará tu informe de crédito y escudriñará tus estados de cuenta. Por lo general, no tendrás que participar en el proceso de evaluación de riesgo si presentaste todos los documentos correctos.

Tu prestamista puede comunicarse contigo para pedirte más información o para que presentes más documentos. Es importante responder todas las dudas pronto para asegurar un cierre pronto.

Inspección de la vivienda

La inspección de la vivienda no es lo mismo que la tasación. Una tasación te da una opinión profesional de cuánto vale la casa. Una inspección te da información sobre qué hay que reparar o reemplazar.

Incluso si aceptas renunciar a la contingencia de la inspección para hacer tu oferta más atractiva, todavía tienes derecho a que inspeccionen la casa para ayudarte a planificar los gastos en caso de que haya que hacer reparaciones. Si la casa necesita reparaciones que no puedes pagar, puedes retirar tu oferta. Perderás tu depósito de buena fe si decides hacerlo, pero no pueden obligarte a completar la transacción de la venta.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios no piden inspecciones como una condición para obtener un préstamo, pero podrían si el tasador identifica áreas que son motivo de preocupación. En algunas partes del país, hay que hacer inspecciones de plagas para los préstamos de VA.

Paso 5: Cerrar el préstamo (aproximadamente 1 semana)

El cierre se puede llevar a cabo una vez que la tasación es aprobada y el prestamista termina de evaluar el riesgo de tu préstamo. Primero, tu prestamista emitirá un documento llamado declaración de cierre. Este documento describe los términos finales de tu préstamo, incluyendo tu APR y lo que debes pagar en costos de cierre.

Lee la declaración de cierre y reconoce que la leíste con tu prestamista. Por ley, el prestamista debe darte al menos 3 días para leer la declaración de cierre antes de la reunión de cierre.

Después de la ventana de 3 días, el prestamista programará la reunión de cierre. En esa reunión, firmarás los papeles del préstamo, harás el down payment y pagarás los costos de cierre, y tomarás control de tu nueva propiedad. Puedes hacer cualquier pregunta de último momento sobre el acuerdo del préstamo.

Al terminar la reunión de cierre, eres oficialmente el propietario de una vivienda.

Conclusión: La preaprobación es el primer paso para ser propietario

Comprar una casa es un proyecto grande, y en el mercado actual, te tomará un año o más ir de tu casa actual a una nueva. El primer paso es obtener la preaprobación para mostrarles a los agentes y vendedores que estás listo para comprar.

¿Estás listo para convertirte en propietario de una vivienda? Comienza tu proceso de   Verified Approval hoy mismo.

¹ La participación en el programa Verified Approval está basada en un análisis completo de su crédito, ingresos, condición de empleo, deudas, propiedades, seguro, valoración de la vivienda y un informe/búsqueda satisfactorios del título por parte de un evaluador de riesgos. Si la nueva información cambia de manera importante la decisión de la evaluación de riesgos, teniendo como consecuencia una denegación de tu solicitud de crédito, si el préstamo no se puede cerrar por una razón fuera del control de Rocket Mortgage o si tú ya no quieres continuar con el préstamo, se descontinuará tu participación en el programa. Si no cambia tu elegibilidad en el programa y no se cierra tu préstamo hipotecario, recibirás $1,000. Esta oferta no se aplica a préstamos nuevos de compra presentados a Rocket Mortgage mediante un corredor hipotecario. Esta oferta no es válida para clientes que trabajan por su cuenta. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar esta oferta en cualquier momento. La aceptación de esta oferta constituye la aceptación de estos términos y condiciones, que están sujetos a cambio a criterio exclusivo de Rocket Mortgage. Puede haber otras condiciones o exclusiones.