Viviendas comparables: Qué son y cómo buscarlas en tu área

Cuando se trata de comprar y vender casas, todo es relativo. ¿Cuánto deberías pagar cuando compras? ¿Cuánto deberías pedir cuando vendes? ¿Cuál es el valor real de una vivienda? Todas las respuestas dependen de un número de factores relativos que varían según el lugar, la época del año, las tendencias del mercado de bienes raíces y más importante, de las viviendas comparables.

¿Qué son las viviendas comparables en bienes raíces?

En pocas palabras, las viviendas comparables —o “comps”— son propiedades comparables en un área específica en la que estás buscando comprar o vender. Las “comps” se usan para determinar el valor de una casa comparándola con propiedades similares vendidas en el mismo barrio o en áreas lo más cerca posible de la casa que se está valuando.

Por ejemplo, si tienes una casa de tres habitaciones y dos baños con 1,500 pies cuadrados de espacio habitable que estás pensando vender, buscar casas con estadísticas similares en la misma área general es una buena manera de comenzar a calcular el valor de tu propiedad.

Si quieres comprar y no quieres pagar demasiado, buscar buenas “comps” en el área te puede ayudar a entender cuánto vale la casa antes de que hagas una oferta. Las viviendas comparables en bienes raíces sirven para determinar el valor, lo que puede ser útil para varios propósitos en las diversas facetas de los bienes raíces, desde comprar y vender hasta invertir y hacer predicciones del mercado inmobiliario.

¿Quién usa viviendas comparables?

Las viviendas comparables pueden ser útiles para una variedad de profesionales de bienes raíces y para los miembros del público en general que están en la búsqueda de casas. Dependiendo de tu empleo y de tu objetivo de compra de una casa, las ventas comparables te pueden dar información muy valiosa para tomar la mejor decisión sobre dónde vivir o cómo darles el mejor servicio posible a tus clientes. Veamos cómo las viviendas comparables pueden ser útiles para las personas de prácticamente todas las áreas de la vida.

Compradores de vivienda

Las viviendas comparables son un excelente recurso para comprar una casa. Como hemos visto, las viviendas comparables pueden dar información valiosa a quienes creen haber encontrado la casa de sus sueños. Una vez que hayas centrado tu atención en una propiedad en la que estás pensando en hacer una oferta, investigar propiedades similares en la zona ayuda a verificar que el precio anunciado sea justo. Esta información resulta muy valiosa a la hora de calcular la cantidad de tu oferta inicial, y sirve de guía para tu estrategia para negociar el precio final.

Vendedores de viviendas

Las viviendas comparables nos dan información crítica para poder vender tu casa. Como posiblemente ya sepas, entender los precios de viviendas similares en el área te ayudará a decidir cómo manejar el precio de la tuya. Otro beneficio clave, pero quizá menos obvio, es que también te puede dar pistas de cuáles puntos de venta resaltar cuando publiques tu casa para la venta.

Tasadores

Uno de los pasos más importantes para completar la venta de una casa es la tasación. Este proceso, que generalmente lo inicia el prestamista del comprador, recurre a un tasador profesional para determinar el valor de mercado de la casa en cuestión. Durante una tasación, un tasador usa viviendas comparables y varios otros factores para determinar un valor preciso de una propiedad. Esto puede ser determinante para una transacción, convirtiéndose en uno de los procesos más importantes para los que se usan las viviendas comparables en los bienes raíces.

Agentes de bienes raíces

Los agentes de bienes raíces usan el MLS (servicio de listados múltiples) para buscar viviendas comparables que luego usan para hacer un análisis de mercado comparativo. Esto les permite dar la mejor asesoría a sus posibles clientes, ya sea que estén vendiendo o comprando una propiedad.

Cómo buscar viviendas comparables para tu casa

Ya sea que estés comprando o vendiendo, buscar “comps” es un paso crítico para asegurarte de tomar la decisión financiera adecuada. Veamos las distintas formas de hacerlo.

Investiga

Si no quieres consultar a un agente, una búsqueda rápida en internet te puede dar la información que necesitas para hacer tus comparaciones. Muchos sitios como Redfin, Realtor y Zillow tienen la función “Find A Home” (Buscar una casa) que puede hacer este proceso rápido y fácil. Ten en cuenta que las comparaciones de esos sitios web no son tan precisas como las que te dan los agentes, y que las viviendas comparables que ves quizá no estén tan cerca de tu propiedad como crees.

¿Quieres investigar más a fondo? Los sitios de registros del condado pueden darte una mirada detallada de las características de propiedades específicas y las tendencias de la zona.

Trabaja con un agente de bienes raíces para obtener los “comps” del MLS

El MLS ofrece la información más reciente y de fácil acceso cuando se trata de viviendas comparables, pero está restringida a tasadores y agentes de bienes raíces autorizados. Para acceder a esta valiosa base de datos de información de viviendas comparables, tendrás que contratar los servicios de un agente de bienes raíces. Trabajar con un agente también te da el beneficio de contar con un profesional que es hábil en hacer e interpretar comparaciones. Esto es especialmente útil si te interesa comprar una propiedad única para la que podría ser difícil encontrar viviendas comparables.

¿Cómo funcionan las viviendas comparables en los bienes raíces?

No importa si eres un profesional en el negocio de bienes raíces, o solo un comprador o vendedor entusiasta en busca de viviendas comparables, estas son algunas características clave a considerar. Veamos cada una de ellas.

Lugar

Seguramente has oído el viejo dicho de bienes raíces: “Lugar, lugar, lugar”. Pues bien, es un dicho viejo porque es la verdad. Un apartamento de 500 pies cuadrados en algunas partes de la Ciudad de Nueva York puede ser 10 veces más caro que una casa de 5,000 pies cuadrados en el medio del campo. Las diferencias no siempre son tan marcadas, pero captas la idea. Por lo general, las viviendas comparables óptimas están a menos de una milla de la propiedad, pero eso dependerá de tu área (rural, etc.).

Condición

Qué tan bien construida y mantenida está una casa puede ser un componente crítico de su valor comparable. Por ejemplo, puede haber una diferencia de precio significativa entre una casa que tiene un techo con filtraciones y otra que tiene un techo completamente nuevo. Cuando compares, asegúrate de tener en cuenta la condición de todas las partes de las casas que estás comparando.

Edad

Las casas nuevas tienden a tener un valor más alto, por lo que una casa construida en 1950 y una construida en 2010 quizá no tengan valores similares solo porque tienen el mismo número de baños y habitaciones.

Número de habitaciones

Una casa de cuatro habitaciones y dos baños podría parecer una comparación bastante cercana para una casa de tres habitaciones y dos baños, pero eso no es necesariamente cierto. Esa habitación adicional muchas veces puede significar una diferencia en el precio de $100,000 o más. Que no se te olvide considerar el tamaño, pues la superficie en pies cuadrados puede tener un impacto significativo en el valor de la casa.

Tamaño del lote

El valor del terreno varía por lugar, pero si todos los demás factores son iguales, más tierra significa más valor. Aunque las casas sean muy parecidas, si una está en 2 acres de terreno y la otra en 10 acres, debes tomar eso en consideración para determinar el valor de ambas propiedades. Esto es especialmente cierto según el lugar. Un lote grande cerca de un centro urbano popular puede ser muchas veces más valioso que un terreno rural de exactamente el mismo tamaño.

Período de tiempo

Cuando estás viendo las ventas recientes en el área para determinar el valor de la casa, la fecha es un factor importante. Comparar tu casa con una que se vendió hace un mes es mucho más preciso que compararla con una que se vendió hace 2 años. Lo mejor es buscar viviendas que se hayan vendido como máximo en los últimos 6 meses.

Conclusión

Las viviendas comparables son un componente crítico para tomar la mejor decisión cuando estás pensando en comprar o vender bienes raíces. Cuando sabes qué cosas buscar y cómo interpretarlas, estarás en camino de tomar decisiones más sólidas mientras navegas por tu búsqueda de casa.