Comprar una propiedad como estudiante: ¿Puedes obtener un préstamo hipotecario en la universidad o en la escuela de posgrado?

La universidad es un momento para la educación y la exploración. Es posible que también hayas notado que es una inversión costosa y que una buena parte de esa inversión se destina a alojamiento y comida.

Para quienes califican, la compra de una propiedad como estudiante podría permitirles ahorrar dinero en alojamiento y comida y, al mismo tiempo, crear una fuente de ingresos después de la universidad. Repasaremos lo que necesitas saber para comprar una casa como estudiante universitario, pero primero volvamos a lo básico.

¿Puedo comprar una casa como estudiante?

Si estás en la universidad o en una escuela de posgrado, puede tomar un momento acostumbrarse a la idea de ser un inversionista potencial en bienes raíces. Aunque en realidad, casi cualquier persona que tenga los medios económicos puede obtener una hipoteca para comprar una casa si así lo decide.

La única cláusula adicional a esto es que debes ser mayor de edad en tu estado. Generalmente, es la edad de 18 años, pero algunos estados tienen sus propios requisitos de edad y reglas sobre cuándo puedes firmar instrumentos financieros legalmente vinculantes, como una hipoteca.

Tienes que calificar económicamente, y los estudiantes universitarios, incluyendo los que están en una escuela de posgrado, pueden afrontar varios obstáculos que dificultan la calificación. Sin embargo, la calificación de la hipoteca no es tampoco imposible.

Si estás listo, puedes iniciar una solicitud de hipoteca gratis con Rocket Mortgage® para ver para qué calificas.

¿Por qué comprar una casa en la universidad?

Tienes muchos motivos para considerar comprar una casa cuando todavía estás en la escuela. Repasemos algunos de ellos antes de pasar a los retos y cómo prepararte para ellos.

Evita los pagos de alojamiento y comida

Dependiendo de las condiciones del mercado en los alrededores de tu universidad y la cantidad que un propietario de la vivienda o la propia universidad cobra por alquiler, en realidad, si calificas, podría ser más barato comprar una casa en el área, fuera del campus.

Al tratar de decidir si es mejor alquilar o comprar, lo primero que debes pensar es si calificas para una hipoteca en este momento. Aunque veremos cómo superar este obstáculo más adelante, por ahora supongamos que sí calificas.

El segundo factor importante son tus costos mensuales. Según lo que está incluido en tu contrato de alquiler, o en tu alojamiento y comida en los dormitorios, puedes hacer algunos cálculos para determinar si es más barato seguir alquilando o comprar tu propia casa. Estas son algunas cosas que debes asegurarte de incluir en tus cálculos:

• Hipoteca versus pago de alquiler
• Presupuesto de abarrotes/comidas fuera versus el plan de comida de los dormitorios
• Servicios públicos: incluyendo agua, electricidad, gas e internet como mínimo
• Mantenimiento: incluye factores como el costo de la potencial reparación y reemplazo de electrodomésticos y mantenimiento estructural
• Seguro de propietarios de vivienda seguros de arrendatario
• Impuestos sobre la propiedad
• Cuotas de asociación si vives en un área con una asociación de propietarios de vivienda (HOA) o condominio

Al presupuestar el mantenimiento, generalmente se recomienda reservar 1% – 3% del valor de la vivienda cada año, según la antigüedad de la vivienda y su estado cuando te mudaste. Usa nuestra calculadora de hipotecas para tener una idea de lo que necesitas poder pagar.

Comienza a invertir temprano

Nunca es demasiado temprano para comenzar a invertir, y los bienes raíces son una vía para esa inversión. Si compras y acumulas capital en una casa como estudiante universitario, podrías vender la propiedad para obtener una ganancia que sería útil cuando te gradúes. Incluso podrías usar la ganancia para pagar la deuda de tu préstamo estudiantil.

También puedes convertir la casa en la que vivías mientras estudiabas en una propiedad de inversión, con lo que podrías obtener ingresos por alquiler, siempre que ocupes la propiedad como residencia principal el tiempo estipulado en el contrato hipotecario.

Ser propietario de una propiedad de alquiler es una excelente manera de obtener ingresos pasivos sin tener que hacer mucho. Por otro lado, hay que estar dispuesto a asumir ocasionalmente la responsabilidad de encontrar nuevos inquilinos. También eres responsable del mantenimiento, lo que puede reducir el retorno.

Ser propietario no es para todos, pero para quienes están dispuestos a superar las desventajas, puede ser una buena opción para obtener más ingresos, especialmente en las ciudades universitarias.

Asume nuevas responsabilidades

Para los estudiantes que ven la universidad como una forma de independencia y que tienen los medios económicos, el pago de una casa puede ser ese puente para asumir las responsabilidades asociadas con la edad adulta.

En otras palabras, si se maneja con responsabilidad, una casa puede ser algo que te permita valerte por ti mismo. Si estás listo para dar el primer paso, o si simplemente tienes curiosidad para lo que podrías calificar, puedes enviar tu solicitud en línea con Rocket Mortgage hoy.

Los retos de comprar una casa como estudiante

Estaríamos mintiendo si no dijéramos que seguramente encontrarás obstáculos para comprar una casa como estudiante. Al repasar los siguientes retos, esperamos ayudarte a estar más preparado.

Ingresos

Los ingresos son un lado de tu relación deuda-ingreso (DTI), que analiza tus pagos mensuales de deuda en relación con tus ingresos mensuales. Junto con tu pago inicial, tus ingresos son uno de los principales factores para determinar cuánto puedes pagar.

Por supuesto, cuanto más altos sean tus ingresos, mejor. Sin embargo, como estudiante universitario, es posible que afrontes retos como los que se mencionan abajo en cuanto a la cantidad de ingresos que puedes ganar:

El primer reto son los tipos de trabajos disponibles para los estudiantes universitarios: Generalmente, estos puestos son de nivel de entrada, con baja remuneración o ambos. Por lo tanto, no tendrás tantos ingresos para comprar una casa justo después de la universidad como los tendrás más adelante en tu carrera.

El segundo reto es la estabilidad laboral: Los tipos de trabajos que generalmente obtienes al salir de la universidad son a menudo pasantías sin garantía de trabajo a tiempo completo. Tu prestamista hipotecario quiere saber si tendrás ingresos constantes para calificarte para la compra de una casa. Les preguntarán a tus empleadores sobre la probabilidad de que continúes en el trabajo.

Deuda

La deuda es la otra mitad de la ecuación DTI de dos lados. Si tu deuda es lo suficientemente alta en relación con tus ingresos, puede impedir que califiques para la casa que realmente quieres o necesitas. Si estás comprando una casa con la deuda de préstamo estudiantil que ya tienes, es importante comprender cómo influye.

Si tienes préstamos estudiantiles y todavía estás en la universidad, los pagos se posponen hasta después de que te gradúes. Cuando los préstamos estudiantiles están aplazados se pueden aplicar varias fórmulas diferentes en términos de cómo los prestamistas toman en cuenta esos datos futuros, según el tipo de préstamo que pides.

Préstamo convencional: Dependiendo del inversionista que respalda tu préstamo convencional, si no pueden encontrar el pago en tu informe de crédito, usarán el 0.5% – 1% del saldo de tu préstamo estudiantil mensual para calcular si calificas. Si no puedes calificar con ese pago, puedes mostrarle a tu prestamista una copia del estado de cuenta que evidencia tu pago real. Tu experto en préstamos de vivienda podrá ayudarte a encontrar el mejor programa para ti al tener en cuenta tus préstamos estudiantiles, entre otros factores.

Préstamos de FHA: Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) califican con el mayor de los siguientes pagos de préstamo de FHA:

• 1% del saldo restante por mes
• $10 por mes

El pago real que se muestra en el informe de crédito. Para fines de DTI, el pago de tu préstamo estudiantil puede ser la cantidad de tu estado de cuenta si tienes un plan de pago basado en los ingresos, siempre que la cantidad sea mayor que $0.

Préstamos de VA: Los prestatarios que obtienen préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) califican con el mayor de los siguientes:

• Pago mostrado en el informe de crédito
• 5% del saldo pendiente del préstamo dividido entre 12

Préstamos jumbo: Estas hipotecas no conformes exigen que califiques con un pago del 1% del saldo de tu préstamo estudiantil. En el caso de que resulte estar más allá de tu rango de capacidad de pago, puedes mostrar nuevamente a tu prestamista una declaración de tu pago real.

Si estás usando un pago de préstamo estudiantil en el estado de cuenta, este pago no puede ser $0. Si ese es el caso, debes calificar con un porcentaje de la cantidad del préstamo. Dicho esto, analizaremos algunas mitigaciones más adelante para ayudarte a calificar con préstamos estudiantiles.

Si necesitas más ayuda para entender cómo comprar una casa con una deuda de préstamo estudiantil, puedes comenzar tu solicitud de hipoteca hoy para hablar con un Experto en préstamos hipotecarios y ver qué tipo de préstamo hipotecario debes pedir.

Ahorros

La siguiente es una breve lista de gastos únicos y habituales para los que debes ahorrar si vas a comprar una casa:

Pago inicial: Dependiendo del tipo de préstamo que recibas y el número de unidades en la casa (a menudo puedes obtener hasta cuatro unidades y vivir en una mientras alquilas las otras para obtener más ingresos), necesitarás un pago inicial entre 3% – 20% del precio de compra. Un pago inicial de 20% todavía se considera la mejor opción para muchos compradores de vivienda porque significa evitar el seguro hipotecario privado (PMI) asociado con los préstamos convencionales. Pagos iniciales más altos también generalmente significan tasas más bajas.

Mantenimiento: Mencionamos esto antes, pero puedes esperar pagar 1% – 3% al año, según la edad y el estado de la vivienda.

Seguro de la vivienda: Los prestamistas hipotecarios exigen un seguro de propietarios de vivienda para que tu propiedad pueda repararse o reconstruirse en caso de daño. Sin embargo, también puedes comprar cobertura para el contenido de tu casa en caso de robo y cobertura de responsabilidad civil si alguien se lesiona en tu propiedad. El seguro de la vivienda generalmente se incluye en los pagos mensuales de depósito en garantía para que las primas anuales sean más fáciles de manejar, pero si no tienes una cuenta de depósito en garantía, deberás presupuestar este costo por separado.

Seguro hipotecario: Si haces un pago inicial inferior al 20% en un préstamo convencional, deberás pagar el PMI. El costo del PMI puede variar según tu puntuación de crédito y la cantidad de tu pago inicial, pero generalmente oscila entre el 0.1% – 2% de la cantidad del préstamo. Los préstamos de FHA tienen primas de seguro hipotecario (MIP). Hay un cargo por adelantado del 1.75% de la cantidad del préstamo que puede pagarse en el cierre o incorporarse a tu préstamo. También deberás pagar una prima anual que varía según la cantidad del préstamo y el tamaño de tu pago inicial o cantidad de capital. No es un seguro hipotecario, pero los préstamos VA también tienen una tarifa de financiamiento inicial.

Impuestos sobre la propiedad: Los impuestos sobre la propiedad se basan en el valor de tu casa. Estas valoraciones locales suben o bajan con ese valor. Los impuestos sobre la propiedad generalmente se pagan por medio de una cuenta de depósito en garantía para distribuir ese costo durante el año.

Costos de cierre: Tus costos de cierre cubren cosas como el trabajo de título de la propiedad, políticas de título, las verificaciones de crédito y las tasaciones junto con los cargos de registro. En una compra, estos suelen oscilar entre 3% – 6% de la cantidad del préstamo. En un préstamo de $200 000, ese costo oscila entre $6 000 – $12 000. Puedes pedir concesiones del vendedor y créditos del prestamista para reducir el costo, pero aún debes considerar la posibilidad de presupuestar estos costos iniciales.

Estabilidad

La estabilidad es uno de los motivos por los que necesitarías una hipoteca. Pero la universidad no siempre se presta a la estabilidad, así estos son algunos factores potenciales por considerar:

Podrías cambiarte de escuela o mudarte en poco tiempo. Si esto sucede, es posible que tengas que vender la propiedad en el corto plazo, lo que daría lugar a que no veas el mismo potencial en el modelo de inversión a largo plazo que otros podrían ver en una casa.

Eres más propenso a las fluctuaciones del mercado si solo estás en la casa por un corto período de tiempo. La historia ha mostrado que el valor de la vivienda tiende a subir a un ritmo bastante predecible en el transcurso de un largo período. Pero eso no significa que el sector inmobiliario sea inmune a las fluctuaciones a corto plazo. No querrás terminar en una situación en la que tengas que vender porque necesitas mudarte en medio de un mercado a la baja. Es más probable que los estudiantes universitarios necesiten mudarse.

Finalmente, no necesariamente tienes estabilidad en cuanto a tus ingresos. Teniendo en cuenta los trabajos que puedes obtener en la universidad, especialmente si se trata de una pasantía temporal, es posible que a menudo estés entre un trabajo y otro. Estas interrupciones potenciales en tus ingresos son algo que debes considerar cuando piensas en comprometerte con el pago mensual de una hipoteca.

Responsabilidad

La propiedad de vivienda implica mucha responsabilidad. Incluso si vives por tu cuenta, una hipoteca representa un pago mensual relativamente alto que debes estar seguro que podrás hacer. Si también eres el arrendador, las responsabilidades de mantenimiento y el seguimiento del alquiler de tus compañeros de piso puede exigir mucho tiempo y afectar tu bolsillo.

De cualquier manera, es posible que tengas que pensar en cómo equilibrar tu vida como estudiante y las responsabilidades de ser propietario de vivienda, y eso no siempre es fácil.

Consejos para tener éxito con tu solicitud de hipoteca

Ahora que examinamos todas las ventajas y desventajas de comprar una casa mientras estás en la universidad, repasemos algunas acciones que puedes tomar para mitigar los obstáculos que afrontan los estudiantes universitarios cuando intentan pagar una compra tan grande como una casa.

No te descalifiques si tienes préstamos estudiantiles

Que tengas préstamos estudiantiles y cuenten para tu DTI no significa que automáticamente no puedas pagar una casa. Para calificar para la mayoría de las opciones de hipoteca posibles, tu DTI debe mantenerse debajo del 43%. Sin embargo, algunas opciones de préstamo cuentan con relaciones DTI más flexibles, especialmente los préstamos FHA y VA.

Además, a veces puede valer la pena esperar hasta que estás pagando tus préstamos estudiantiles para calificar. El motivo de esto es que los prestamistas y los inversionistas hipotecarios tienen más certeza sobre cuál será tu pago cuando ya no estás en período de aplazamiento. Algunos préstamos se califican usando las mismas políticas, ya sea que el préstamo se aplace o se reembolse. Otros tienen mucha más flexibilidad durante el pago.

Un préstamo convencional de Fannie Mae y nuestro préstamo Jumbo Smart te permiten calificar con un pago basado en ingresos de $0 en tus préstamos estudiantiles, si tienes dificultades para calificar de otra manera. Sin embargo, debes demostrar que estarás en el plan de pago basado en los ingresos (IBR) o en el plan Pay As You Earn (PAYE), al menos hasta el cierre.

Haz una estrategia de pago inicial

Obviamente, uno de los grandes obstáculos para comprar una casa siendo estudiante universitario es ahorrar para el pago inicial. Pero hay algunos pasos que puedes seguir para ayudarte cuando se trata de ahorrar para una casa, incluyendo un presupuesto cuidadoso, eliminando las cosas que no necesitas y retomando los ajetreos secundarios.

También puedes buscar programas de asistencia para el pago inicial si los hábitos cuidadosos de ahorro no te llevan a donde quieres estar, o no lo hacen lo suficientemente rápido.

Ciertas opciones de hipoteca te ofrecen la oportunidad de comprar una casa sin pago inicial. Si estás pidiendo un préstamo VA o USDA, también tienes la opción de no hacer ningún pago inicial. Ten en cuenta que con un préstamo VA, aún tendrás un cargo de financiamiento que se puede pagar en el cierre, pero también se puede incluir en el préstamo. En este momento, Rocket Mortgage® no ofrece préstamos del USDA.

Mejora tu puntuación de crédito

Tu puntuación de crédito es uno de los componentes más importantes a considerar cuando envías una solicitud de un préstamo hipotecario, tanto desde el punto de vista de las calificaciones básicas y cuando tratas de obtener una mejor tasa posible. Tenemos varios consejos para mejorar o establecer un crédito, pero estos son algunos de los factores más importantes para tener en cuenta:

Historial de pagos: El factor más importante para determinar si tienes un buen crédito es si haces tus pagos a tiempo en préstamos fraccionados y las cuentas de crédito revolventes. Cuanto más hagas tus pagos a tiempo, mayor será tu puntuación.

Uso del crédito: El uso de crédito es la cantidad de tu línea de crédito disponible que estás usando en un momento dado. Por ejemplo, si tuvieras una línea de crédito de $1,000 y mantuvieras con regularidad un saldo de $250, eso haría que tu relación de uso de crédito fuera de 25%. Idealmente, tu uso debe mantenerse por debajo del 30%.

Combinación de crédito: Los prestamistas quieren ver que puedes manejar de manera efectiva tanto la deuda revolvente como las tarjetas de crédito y los pagos fraccionados de deudas como préstamos estudiantiles o de auto. Si todavía no has comenzado a hacer los pagos de un préstamo estudiantil o de auto, puedes buscar préstamos personales para establecer historial crediticio mediante pagos a plazos que pueda ofrecer la institución financiera de tu elección. Si nunca tuviste una tarjeta de crédito, puedes obtener una tarjeta de crédito asegurada, donde el límite está basado en el dinero que depositas en tu cuenta.

Antigüedad del de crédito: Cuanto más tiempo hayas tenido las cuentas de crédito y préstamo mayor será tu crédito. Desafortunadamente, la antigüedad del crédito es un factor que tiende a perjudicar a los estudiantes universitarios, ya que solo han tenido aproximadamente 4 años para construir un historial crediticio. Si no has establecido un crédito, debes hacerlo lo antes posible abriendo algún tipo de cuenta. Incluso si no planeas comprar una casa o hacer compras importantes de inmediato, aún debes comenzar a construir tu historial crediticio para el futuro.

Crédito nuevo: El último factor importante que causa impacto en tu puntuación es la cantidad de crédito nuevo que tienes. Si comienzas a abrir un montón de nuevas líneas de crédito o sacas varios préstamos a la vez, los prestamistas pueden considerarlo una señal de alerta de que podrías tener dificultades económicas.

Programas de compra de vivienda para estudiantes

Repasemos algunos programas para compradores de vivienda por primera vez que podrían ser útiles si eres un estudiante que busca comprar una casa.

HUD

Los préstamos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)) tienen el respaldo de FHA, USDA o VA. Es posible que no estés tan familiarizado con los diferentes recursos que ofrecen los compradores de vivienda.

Por ejemplo, su programa Dollar Homes ofrece a las personas y familias de ingresos bajos o moderados la oportunidad de comprar una casa embargada por solo $1. Para calificar, una casa embargada debe tener un valor de $25,000 o menos y debe haber permanecido en el mercado durante 6 meses o más.

Más allá de eso, HUD mantiene una lista de recursos locales para la compra de viviendas que valdría la pena revisar.

FHA

Los préstamos de FHA también se ofrecen por medio de HUD, pero merecen atención especial porque tienen algunas características que podrían ser particularmente útiles para alguien que está en la universidad. Para empezar, si tienes un DTI relativamente baja, puedes calificar con un puntaje FICO® promedio de 580 o mejor.

En segundo lugar, si tienes un puntaje FICO® de 620 o mejor, los préstamos de FHA te permiten calificar con un DTI marginalmente más alto que el que puedes obtener con casi cualquier otro préstamo fuera de los préstamos VA, que veremos después. Los límites exactos de DTI dependerán de tu situación, así que habla con un prestamista para obtener más información.

En ciertas situaciones, los préstamos de FHA también permiten la evaluación de riesgo manual. Esto puede ayudar a las personas que tienen menos créditos en su expediente, para que los aprueben basándose en una revisión minuciosa que hace el evaluador de riesgo.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA están disponibles para miembro de las fuerzas armadas activos elegibles, reservistas, miembro de la Guardia Nacional, veteranos y cónyuges sobrevivientes que reciben remuneración por dependencia e indemnización.

Los préstamos del VA ofrecen a los prestatarios calificados un par de beneficios importantes, incluyendo el requisito de pago inicial. Además, puedes calificar con un DTI más alto en un préstamo del VA que en cualquier otro programa de préstamos importante. En una hipoteca de tasa fija, los DTI de hasta el 60% califican en Rocket Mortgage.

El VA tampoco establece un requisito mínimo específico del puntaje FICO®, por lo que puedes encontrar cierta flexibilidad allí. En Rocket Mortgage exigimos un mínimo de 580.

Finalmente, al igual que con los préstamos de FHA, los préstamos del VA permiten algunas posibilidades de evaluación de riesgo manual que podrían ayudar a algunos a calificar.

Préstamos convencionales

Aunque necesitas una puntuación de crédito de al menos 620 para calificar, la principal ventaja de un préstamo convencional es que, como comprador de vivienda por primera vez, puedes calificar para un pago inicial tan bajo como el 3% del precio de compra, comparado con el 3.5% en un préstamo de FHA.

Además, evitas el seguro hipotecario de por vida que viene con un préstamo de FHA. El seguro hipotecario de los préstamos convencionales generalmente puede cancelarse una vez que alcance el 20% del capital.

Cofirmante

Si sabes que puedes hacer un pago mensual de la hipoteca, pero tus ingresos más bajos te impiden calificar para la casa que te gustaría, la cofirma podría ser una buena opción. Cuando tienes a alguien que firma contigo, esta persona asume la responsabilidad conjunta de la hipoteca.

La ventaja de esto es que puedes usar tus ingresos para ayudarte a calificar. Esto tiene el efecto de reducir tu DTI y aumentar la cantidad que pueden aprobarte.

En la práctica, es más probable que las personas más cercanas a ti, como un familiar, acepten firmar contigo. Sin embargo, debes saber que, si no haces un pago, ellos son tan responsables de esa hipoteca como tú. Ten en cuenta que, si no haces un pago, afectarás su crédito y el tuyo. Por lo tanto, no importa quién sea el codeudor de tu préstamo, es una gran decisión y debes estar absolutamente seguro de que puedes hacer el pago antes de pedirlo.

Conclusión: Sopesa los riesgos y las recompensas

Si estás pensando en comprar una casa como estudiante universitario, tienes muchos motivos prácticos para hacerlo, incluyendo evitar que el dinero de tu alojamiento y comida sean para alguien más, el potencial de inversión inherente a los bienes raíces y la capacidad de tener ciertas responsabilidades como plataforma para tu propia independencia.

Viene con sus propios retos también. Posiblemente tus ingresos sean más bajos, lo que podría significar que tienes más deudas en este momento y menos ahorros. La estabilidad profesional no es un derecho adquirido al salir de la universidad y es posible que no estés preparado para el nivel de responsabilidad que exige comprar una casa.

Sin embargo, si estás listo, los préstamos estudiantiles no necesariamente tienen que detenerte. También puedes tomar medidas concretas para potenciar tus ahorros para el pago inicial y aumentar tu crédito.

Si estás buscando recursos, HUD no es un mal lugar para comenzar. Los préstamos convencionales, de FHA y VA también tienen sus propias ventajas para quienes buscan comprar una casa. Por último, cofirmar una hipoteca es un pacto basado en la confianza mutua. Sin embargo, puede ayudarte a reducir tu DTI al calificar con la ayuda de los ingresos de otra persona.

Si estás listo para seguir adelante, o si simplemente quieres ver para qué casa calificas, puedes comenzar enviando una solicitud de hipoteca en línea.

¹ Rocket Homes^SM es una marca registrada autorizada para Rocket Homes Real Estate LLC. El logotipo de Rocket Homes es una marca de servicio autorizada para Rocket Homes Real Estate LLC. Rocket Homes Real Estate LLC respalda plenamente los principios de la Ley de vivienda justa.

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