Cómo refinanciar una propiedad de inversión

Probablemente sepas que puedes refinanciar la hipoteca de tu residencia principal. Sin embargo, ¿sabías que también puedes refinanciar la de una propiedad de inversión? Un refinanciamiento de propiedad de inversión puede hacer que tu préstamo sea más manejable, darte el efectivo que necesitas para mejorar el espacio de tu inquilino o reinvertirlo para cualquier otro propósito que puedas necesitar. Esta es una breve guía práctica.

Refinanciar una propiedad de inversión: 6 ventajas

Refinanciar tu propiedad de inversión tiene muchas ventajas. Estos son algunos motivos por los que podrías querer refinanciar tu propiedad de inversión.

1. Disminuye las tasas de refinanciamiento para tu propiedad de inversión

La diferencia entre las tasas de interés de una propiedad de inversión y las de una propiedad principal podría sorprenderte. Típicamente, la tasa de interés para una propiedad de inversión es al menos 0.5% a 0.75% más alta que lo que el mismo prestatario podría pagar por una hipoteca en su residencia principal.

Las propiedades de inversión representan un riesgo mayor para los prestamistas. Los prestamistas hipotecarios saben que, si tienes dificultades económicas y solo puedes pagar una hipoteca, siempre elegirás la de tu vivienda personal.

Para compensar este riesgo, los prestamistas cobran más intereses sobre las propiedades de inversión. Tener dos pagos hipotecarios puede ser insostenible, por lo que sería mejor que busques una tasa más baja mediante un refinanciamiento.

El refinanciamiento puede darte acceso a tasas más bajas si puedes comprobar que estás administrando con éxito el flujo de efectivo de tu propiedad de alquiler o tienes suficientes ingresos alternativos para compensar ambos pagos. Compara la tasa de interés actual de tu refinanciamiento con las ofertas de diferentes prestamistas antes de refinanciar.

2. Cambiar el plazo de la hipoteca

¿Quieres cambiar los términos del préstamo de tu propiedad de inversión para ser propietario sin deudas antes? Pagarás más cada mes, pero acumularás menos intereses con el tiempo al acortar el plazo del préstamo.

También puedes considerar extender el plazo del préstamo si tienes dificultades para mantenerte al día con las primas mensuales. Alargar el plazo de tu hipoteca significa pagar menos cada mes, pero extiendes tus pagos hipotecarios con el tiempo y acumulas más intereses. Refinanciar para modificar la duración de tu hipoteca puede cambiar tu tasa de interés o no.

También puedes refinanciar de una hipoteca de tasa de interés ajustable a una hipoteca de tasa fija. A menudo, los propietarios de propiedades de inversión cambian a una tasa de interés fija para que sus tasas no cambien todos los meses, lo que hace que sus gastos mensuales sean más constantes.

3. Acceder al capital de tu vivienda

A medida que haces tus pagos mensuales y saldas el principal del préstamo, adquieres una mayor parte de tu vivienda. El capital de tu vivienda es la cantidad en dólares equivalente a la parte que te pertenece de la propiedad. El capital de tu vivienda incluye cualquier cantidad que pagues para tu casa más cualquier parte del principal del préstamo que hayas saldado. Sin embargo, no acumulas capital por pagar intereses.

Por ejemplo, supongamos que obtuviste una hipoteca por $200,000 con un pago inicial del 20%, lo que equivale a $40,000. Después de unos años, has pagado $40,000 para el principal y el saldo de tu préstamo es de $120,000. En este ejemplo, tienes $80,000 del capital de tu vivienda que puedes aprovechar.

Puedes pedir un préstamo sobre este capital y recibir el dinero en efectivo mediante un préstamo sobre la plusvalía o refinanciamiento con desembolso de efectivo. Puedes usar el dinero para pagar reparaciones, la deuda de tus tarjetas de crédito o casi cualquier otra cosa.

4. Aumentar tus ingresos del alquiler

¿Estás sacando el máximo provecho al alquiler de tu propiedad de inversión? El refinanciamiento para hacer algunas mejoras o reparaciones podría permitirte alquilar la propiedad por más dinero. Algunas de las mejoras más habituales que puedes hacer para aumentar tu flujo de caja son:

• Agregar un segmento más para aumentar el espacio habitable.
• Terminar un sótano y alquilarlo como un departamento independiente.
• Reparar el techo y reemplazar las tejas faltantes.
• Actualizar los electrodomésticos principales, los armarios y los pisos.
• Volver a pintar las paredes interiores para que la propiedad luzca más bonita.
• Terminar o hacer las tareas de mantenimiento de las estructuras exteriores, como piscinas o cercas.
• Actualizar el sistema de calefacción o el de refrigeración central.

Mejorar la habitabilidad de tu vivienda fomenta una relación positiva con tus inquilinos actuales y aumenta el valor de mercado de tu vivienda. Esto significa que puedes cobrar más por el alquiler a corto plazo y recuperar tu dinero vendiendo la propiedad por más dinero en el futuro.

5. Financiar otras inversiones inmobiliarias

Es posible que quieras usar el capital de la vivienda para financiar el pago inicial si ves una inversión inmobiliaria que quieres adquirir rápidamente. A medida que el valor de tu casa aumenta con el tiempo, tu capital aumenta y supera lo que pagas por el principal del préstamo.

Entonces, muchos inversionistas aprovecharán este capital acumulado para obtener más ganancias al invertir ese dinero en otra inversión. Podrías tener objetivos aún más grandes, como usar el dinero obtenido de tu refinanciamiento para invertir en un tipo de emprendimiento inmobiliario, como una propiedad comercial.

6. Financiar casi todo

A diferencia de otros tipos de préstamos, no hay límites para lo que puedes hacer con el dinero que recibes por un refinanciamiento. Puedes:

• Depositar el dinero en un fondo para el pago de los estudios de su hijo.
• Incrementar tus ahorros para la jubilación.
• Invertir en acciones o compañías.
• Consolidar deudas de tarjeta de crédito con una tasa de interés más baja.
• Usar los fondos para deudas médicas.
• Continuar tu educación inscribiéndote en cursos universitarios.
• Financiar reparaciones o mejoras de tu residencia personal.
• Pagar las vacaciones de tus sueños.
• Pagar una boda.
• Comprar un auto o un bote nuevo.

Con un refinanciamiento, puedes acceder a una fuente de dinero en efectivo fácil, que puedes usar para casi todo lo que necesites. Si te atreves a soñar, puedes usar el dinero del capital de tu vivienda para hacerlo realidad.

¿Crees que el refinanciamiento podría ser para ti? Usa nuestra calculadora de refinanciamiento para ver si refinanciar tu propiedad de alquiler puede ayudarte a alcanzar tus objetivos.

Cómo refinanciar una propiedad de alquiler o una propiedad de inversión

Ahora que hemos mencionado todo lo que puedes hacer con un refinanciamiento, es momento de analizar cómo puedes refinanciar tu propiedad.

Paso 1: Acumular capital

Antes de poder refinanciar tu propiedad de inversión, necesitarás acumular capital. Los prestamistas tienen diferentes requisitos sobre cuánto capital debes tener en tu propiedad antes de poder refinanciar. Muchos prestamistas quieren ver una relación préstamo-valor (LTV) que sea menor al 75%, lo que significa que necesitarías tener al menos un 25% de patrimonio en tu propiedad.

Paso 2: Reúne los documentos necesarios

Tu prestamista te pedirá algunos documentos para iniciar el proceso de refinanciamiento, incluyendo:

• Comprobante de ingresos: Generalmente, deberás mostrarle a tu prestamista tus talones de pago originales de los últimos 30 días. Es posible que tu prestamista te pida un extracto bancario u otro formulario de verificación de ingresos si trabajas por tu cuenta.
• Copias de tus formularios W-2 o 1099: Los prestamistas exigen tus formularios W-2 o 1099 porque los usan para verificar tu historial laboral y tus ingresos. Además, tu prestamista puede pedirte tu declaración de impuestos completa si trabajas por tu cuenta y también le pedirá esta información a las personas que incluyas en el préstamo.
• Comprobante del seguro de la vivienda: Esto muestra al prestamista que tienes suficiente cobertura de seguro del propietario de vivienda para proteger tu inversión.
• Copia del seguro de título: Tu seguro de título ayuda a tu prestamista a verificar que la propiedad es tuya y que puedes refinanciar. Además, el prestamista tendrá una descripción legal de la propiedad y la información fiscal.
• Copias de la información sobre tus bienes: Tu prestamista querrá verificar tus bienes, incluyendo estados de cuenta, información de cuentas de inversiones y ahorros para la jubilación.

Reúne los documentos necesarios antes de presentar la solicitud para un refinanciamiento para acelerar el proceso. Conserva más de una copia en caso de que necesites reenviar los documentos.

Paso 3: Compara las tasas de refinanciamiento y enviar una solicitud

Refinanciar una propiedad de alquiler suele ser menos complicado que comprar una casa. No temas buscar y comparar tasas de diferentes prestamistas para asegurarte de obtener la mejor oferta en el refinanciamiento de tu propiedad de inversión. No es raro encontrar una mejor oferta con un nuevo prestamista, pero tu relación con tu prestamista actual también podría ser ventajosa si estás en buena posición.

Una vez que hayas elegido un prestamista, comunícate con él para comenzar el proceso de solicitud. Completa la solicitud del prestamista, presenta los documentos necesarios y responde rápidamente a cualquier pregunta.

Paso 4: Fija tu nueva tasa de refinanciamiento

Por lo general, cuando tu prestamista aprueba tu solicitud, tendrás la opción de congelar la tasa de interés. Esto te dará tiempo para leer los términos del refinanciamiento sin preocuparte por los cambios en la tasa de interés. El bloqueo de tasas puede durar de 15 a 60 días, dependiendo de tu prestamista. El lugar donde estás y el tipo de préstamo también pueden influir en cuánto dure tu tasa inmodificable.

Si estás satisfecho con la tasa que obtienes, fíjala por medio de tu prestamista lo antes posible. Si no, puedes dejarla “flotante” y avanzar con el préstamo. Si haces esto, ten en cuenta que tu tasa puede aumentar o disminuir, según los cambios en las tasas del mercado.

Paso 5: Proceso de evaluación de la solicitud de préstamo hipotecario

Después de congelar tu tasa, tu prestamista continuará con el proceso de evaluación de la solicitud del préstamo hipotecario. En esta etapa, tu prestamista verificará tus ingresos y bienes y el estado de la propiedad. Al igual que cuando compraste la casa, el prestamista también solicitará una tasación.

Mediante una tasación, se determina el valor de mercado de una vivienda para mostrarle a tu prestamista que el precio que acordaste pagar para comprarla es justo. Las tasaciones también suelen usarse para calcular los impuestos sobre la propiedad. Asegúrate de que tu casa esté en las mejores condiciones antes de que se haga la tasación. También puede que quieras hacer una lista de mejoras que hayas hecho a la casa desde que la compraste.

Si la propiedad actualmente tiene un inquilino, debes coordinar con ellos para que el tasador pueda acceder a la propiedad.

Paso 6: Cierre del préstamo

Después de completar la evaluación de riesgo, es momento de cerrar tu nuevo préstamo. Los cierres para refinanciamientos ocurren más rápido que las compras de vivienda. Al menos 3 días hábiles antes de tu reunión de cierre, tu prestamista te entrega un documento llamado declaración de cierre.

Este documento incluye la información de tu nuevo préstamo, junto con los cargos o los costos de cierre que debas pagar. En el cierre, deberás firmar todos los documentos y hacer cualquier pregunta de último momento que tengas sobre tu préstamo. Si tu prestamista te debe dinero (por ejemplo, por un refinanciamiento con desembolso de efectivo), lo recibirás en tu cuenta bancaria en los próximos días.

Conclusión

Es posible refinanciar una propiedad de inversión de manera similar a refinanciar tu residencia principal. Cuando refinancias, puedes obtener una tasa de interés más baja o cambiar los términos de tu préstamo. También puedes retirar dinero de tu capital acumulado con un refinanciamiento con desembolso de efectivo o un préstamo sobre el capital de la vivienda. El proceso de refinanciamiento suele ser más simple que la solicitud para una hipoteca estándar.

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