Cómo quitar el seguro de una hipoteca FHA: una guía

Para muchos compradores de vivienda por primera vez o reincidentes, un préstamo de la FHA es una opción de financiamiento atractiva porque tiene requisitos menos exigentes de down payment y puntuación de crédito. Sin embargo, aunque este tipo de hipoteca puede hacer que ser propietario de una casa sea más asequible, pagas más de lo esperado. Esto es porque para los préstamos de la FHA tienes que pagar primas de seguro hipotecario, que pueden ser difíciles de cancelar. 

En este artículo, hablaremos de quién es elegible para quitarse la MIP, cómo pedir una cancelación a tu prestamista si calificas y otras consideraciones que puedes hacer si no calificas. 

En un préstamo de la FHA hay que tener protección adicional para cubrir la responsabilidad del prestamista. Esto se logra mediante una prima del seguro hipotecario (MIP) que se paga al inicio y una cuota mensual, que es obligatorio para todos los préstamos de la FHA. Eso significa que los compradores tienen que pagar la MIP, sin importar de cuánto sea su down payment, aunque sea del 10% o más. 

Afortunadamente, si tienes un préstamo de la FHA, es posible que califiques para cancelar la MIP, dependiendo de cuándo cerraste la hipoteca o de cuánto fue tu down payment. Usa los pasos de abajo para averiguar qué opciones están disponibles para tu situación. 

1.     Verifica tu elegibilidad 

Para quitar las primas del seguro hipotecario de tu préstamo de la FHA, debes calificar según ciertos requisitos específicos. 

Si tu hipoteca se emitió antes del 3 de junio de 2013, tendrías que cumplir las siguientes condiciones: 

• Has hecho todos los pagos mensuales de la hipoteca a tiempo. 
• Has pagado por lo menos 5 años de un préstamo a 20, 25 o 30 años. (No hay límite de tiempo para una hipoteca a 15 años). 
• Tu hipoteca tiene una relación préstamo-valor (LTV) del 78% o menos.  
• Si tu préstamo se cerró el 3 de junio de 2013 o después, debes haber completado lo siguiente: 
• Hiciste un down payment del 10% o más cuando compraste la casa. 
• Has hecho los pagos de la hipoteca a tiempo por los últimos 11 años. 

Lastimosamente, si no cumples cualquiera de los dos grupos de condiciones de arriba, no podrás cancelar tu MIP y mantener tu préstamo de la FHA intacto. Sin embargo, si estás determinado en deshacerte del seguro hipotecario, puedes aplicar para refinanciar tu préstamo de la FHA en una hipoteca convencional, pero tendrás que cumplir requisitos específicos para esta opción. 

Para calificar para un refinanciamiento con la mayoría de prestamista, deberás tener: 

• Una puntuación de crédito de 620 o más 
• Un capital del 5% al 25% en tu casa 

Por supuesto, estas condiciones pueden variar dependiendo del prestamista o del tipo de préstamo que uses. Para asegurarte de que calificas para cancelar la MIP o para un refinanciamiento, habla con un experto en préstamos hipotecarios antes de cualquier cosa. 

2.     Revisa tus opciones 

Antes de que decidas si vas a refinanciar tu préstamo de la FHA o cancelar tu MIP, debes considerar los beneficios de cada opción. Para algunos prestatarios, un refinanciamiento puede ser la opción de más beneficio, incluso si califican para la cancelación. 

Ventajas de quitar el seguro de una hipoteca FHA 

Quitar la MIP te ayudará a bajar el pago mensual de la hipoteca porque ya no tendrás que pagar la prima. Esta reducción te podría dar la capacidad de destinar más dinero a tu hipoteca, con la esperanza de pagarla antes de lo planeado. 

Mientras más pronto termines de pagar tu hipoteca, menos dinero pagarás en intereses. Incluso si solo pagas $50 al mes, podrías ahorrarte miles de dólares en el largo plazo.  

Por ejemplo, si sacas un préstamo de la FHA por $200,000 con una tasa de interés del 4% y tu pago mensual de la hipoteca es de $954.83, normalmente te tomaría aproximadamente 27 años terminar de pagarla.  Con $50 más cada mes por haber cancelado tu MIP, podrías hacer pagos de $1,004.83, lo que reduciría el tiempo que toma pagar el préstamo en aproximadamente 2 años y 8 meses, y podrías ahorrarte hasta $14,413.27 en intereses.

Ventajas de refinanciar a un préstamo convencional

Un refinanciamiento puede ser beneficioso para un prestatario de la FHA por varios motivos. No solo una hipoteca convencional nueva te quita los pagos de MIP, sino que también podrías calificar para una tasa de interés más baja o un plazo más largo si tu puntuación de crédito es lo suficientemente alta. En otras palabras, esta opción podría reducir significativamente la cantidad de tu pago mensual. 

Pero ten en mente que tu puntuación de crédito podría limitar tu capacidad para obtener una mejor tasa hipotecaria. Si actualmente tienes una puntuación baja, quizá quieras esperar a refinanciar hasta que hayas mejorado tu crédito, o ver opciones de refinanciamiento  específicamente diseñadas para prestatarios con puntuaciones de crédito bajas. 

3.     Comunícate con tu prestamista 

Tienes que avisarle a tu prestamista que quieres quitar la MIP si todavía no ha sido cancelada o si decidiste refinanciar tu préstamo hipotecario. 

Cómo cancelar el seguro de una hipoteca FHA

Si tu hipoteca comenzó entre enero de 2001 y el 3 de junio de 2013, tu MIP se debería cancelar automáticamente una vez llegas al 22% del capital de la vivienda. Para los prestatarios que cerraron el 3 de junio de 2013 o después, la MIP debería terminar después de 11 años si hiciste un down payment de más del 10%. Si no fue así, tendrás que pagar la MIP durante toda la vida del préstamo. Si cancelas tu MIP, puedes revisar tus estados de cuenta para asegurarte de que ya no estás pagando las primas mensuales del seguro hipotecario. 

Si ves pagos de MIP en el estado de cuenta del saldo de tu hipoteca, aunque seas elegible para la cancelación, puedes comunicarte con tu prestamista para pedirle que la quite. El prestamista se asegurará de que seas elegible antes de cancelar tu cobertura MIP. 

Refinanciamiento de un préstamo de la FHA 

Con un refinanciamiento, tendrás que aplicar para una nueva hipoteca de la misma manera que para cualquier otro tipo de préstamo hipotecario. Dile a tu prestamista que quieres refinanciar tu hipoteca de la FHA a una convencional para quitarte la MIP. 

Con eso, tu agente de préstamos recopilará información de tu hipoteca actual y comenzará el proceso de aprobación. Después de cerrar tu nuevo préstamo, tu hipoteca de la FHA quedará pagada y la cantidad del pago mensual, la tasa de interés y el plazo serán todos nuevos.

Para obtener más información sobre las primas del seguro de hipoteca FHA y quitar ese gasto adicional, puedes leer estas preguntas frecuentes que los propietarios de vivienda suelen hacer.

¿Si refinancio a una hipoteca convencional tendré que pagar PMI? 

De la misma forma que los préstamos de la FHA en los que tienes que pagar una MIP, los prestatarios tienen que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) cuando unan un préstamo hipotecario convencional con un down payment de menos del 20%. Cuando refinancias, puedes evitar el requisito del PMI asegurándote de que tu nuevo préstamo sea solo del 80% del valor de tu casa. Si decides refinanciar a una cantidad mayor, tendrás que pagar PMI hasta que la relación LTV sea del 80%. 

¿Cuánto se puede quitar la MIP de un préstamo de la FHA? 

Dependiendo de cuándo hayas cerrado tu préstamo y tu historial de pago, tu MIP de la FHA podría terminar después de 11 años si tu down payment fue del 10% (para préstamos creados el 3 de junio de 2013 o después) o 5 años si tienes una LTV del 78% (para préstamos que se originaron antes del 3 de junio de 2013). 

Si cerraste tu hipoteca de la FHA el 3 de junio de 2013 o después y no diste un down payment de por lo menos el 10% del precio de compra de la casa, tendrás que pagar MIP por toda la vida del préstamo o hasta que refinancies a otro tipo de hipoteca. 

¿Puedo reducir la prima del seguro hipotecario sin quitarla del todo? 

Si no calificas para quitar la MIP ni para un refinanciamiento convencional, todavía es posible que puedas reducir los pagos del seguro. Como las tasas de interés han disminuido en los últimos años, es probable que tengas una prima del seguro hipotecario anual que se calculó a una tasa más alta. 

Por ejemplo, si obtuviste tu préstamo de la FHA en enero de 2015 y tu MIP anual tenía una tasa más alta de lo que está disponible ahora, podrías usar un refinanciamiento Streamline de la FHA para obtener una tasa anual más baja. Aunque todavía tendrías que pagar las primas del seguro hipotecario, la cantidad podría ser significativamente más baja, disminuyendo tu pago mensual.

Para obtener más información sobre las primas del seguro de hipoteca FHA y quitar ese gasto adicional, puedes leer estas preguntas frecuentes que los propietarios de vivienda suelen hacer.

¿Si refinancio a una hipoteca convencional tendré que pagar PMI?

De la misma forma que los préstamos de la FHA en los que tienes que pagar una MIP, los prestatarios tienen que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) cuando unan un préstamo hipotecario convencional con un down payment de menos del 20%. Cuando refinancias, puedes evitar el requisito del PMI asegurándote de que tu nuevo préstamo sea solo del 80% del valor de tu casa. Si decides refinanciar a una cantidad mayor, tendrás que pagar PMI hasta que la relación LTV sea del 80%.

¿Cuánto se puede quitar la MIP de un préstamo de la FHA?

Dependiendo de cuándo hayas cerrado tu préstamo y tu historial de pago, tu MIP de la FHA podría terminar después de 11 años si tu down payment fue del 10% (para préstamos creados el 3 de junio de 2013 o después) o 5 años si tienes una LTV del 78% (para préstamos que se originaron antes del 3 de junio de 2013).

Si cerraste tu hipoteca de la FHA el 3 de junio de 2013 o después y no diste un down payment de por lo menos el 10% del precio de compra de la casa, tendrás que pagar MIP por toda la vida del préstamo o hasta que refinancies a otro tipo de hipoteca.

¿Puedo reducir la prima del seguro hipotecario sin quitarla del todo?

Si no calificas para quitar la MIP ni para un refinanciamiento convencional, todavía es posible que puedas reducir los pagos del seguro. Como las tasas de interés han disminuido en los últimos años, es probable que tengas una prima del seguro hipotecario anual que se calculó a una tasa más alta.

Por ejemplo, si obtuviste tu préstamo de la FHA en enero de 2015 y tu MIP anual tenía una tasa más alta de lo que está disponible ahora, podrías usar un refinanciamiento Streamline de la FHA para obtener una tasa anual más baja. Aunque todavía tendrías que pagar las primas del seguro hipotecario, la cantidad podría ser significativamente más baja, disminuyendo tu pago mensual.

¿Puedo usar un refinanciamiento con desembolso de efectivo para cancelar los pagos de la MIP?

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo funciona como un refinanciamiento convencional, excepto que convierte parte del capital de tu casa en dinero en efectivo, que puedes usar para cualquier cosa desde hacer mejoras a tu casa hasta consolidar deudas de tarjeta de crédito. Entonces, en teoría, podrías usar esta opción para quitar tu MIP. Para calificar, tendrás que asegurarte de cumplir los requisitos mínimos de puntuación de crédito y cantidad de capital de tu prestamista.

Aunque es generalmente más fácil calificar para los préstamos de la FHA, también pueden ser más caros que lo esperado a lo largo de su vida, gracias a la MIP. Por suerte, tienes varias opciones para quitar los pagos de la MIP, como un refinanciamiento. 

Si quieres aprender más sobre los requisitos o la tasa de interés o la cantidad del préstamo para la que podrías calificar, llena una solicitud en línea hoy para comenzar.