¿Cómo funcionan los intereses hipotecarios?

Uno de los obstáculos más grandes de los posibles propietarios de vivienda es encontrar la hipoteca adecuada. Y una de las cosas que puede hacer que una hipoteca sea asequible o no es la tasa de interés. Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios pueden tener un impacto bastante grande en los costos a largo plazo, por lo que la mayoría de los compradores buscan las tasas más bajas posibles. Pero no todos los prestamistas ni los préstamos son iguales.

Ayudaría si exploraste la pregunta: “¿Cómo funcionan los intereses hipotecarios?” antes de aceptar cualquier financiamiento. Aquí te decimos lo que debes saber para obtener la mejor tasa hipotecaria y elegir el tipo de préstamo que se ajusta a tus necesidades.

Por qué tienes que pagar intereses en préstamos hipotecarios

Cuando pides dinero prestado para comprar una casa, tienes que reembolsar a la institución que te prestó los fondos. Pero tienes que devolver más que la cantidad original que te prestaron, o el principal. El prestamista también te cobrará intereses sobre el préstamo. Esto es esencialmente un cargo para cubrir el costo de darte el préstamo en primer lugar.

El prestamista calcula los intereses hipotecarios como un porcentaje de tu préstamo. Lo hace basándose en una variedad de factores, como tu puntuación de crédito y tu down payment, que pueden afectar significativamente qué tan alta o baja será tu tasa de interés.

Si haces los pagos del préstamo siguiendo tu tabla de amortización, habrás terminado de pagar el préstamo al finalizar el plazo. Sin embargo, las tasas de interés atractivas pueden animar a los propietarios de vivienda a considerar pagar su hipoteca por anticipado. Si ayuda a entender cómo funciona el interés hipotecario si esa ruta te llama la atención. Haciendo pagos adicionales al principal, puedes reducir la cantidad que debes pagar en intereses, ahorrándote miles de dólares y acortando el plazo del préstamo.

¿Cómo calculan el pago de la hipoteca los prestamistas?

Varios factores contribuyen al pago mensual de una hipoteca. Si lo desglosamos, es más fácil entender el principal y los intereses junto con otros costos cruciales. Algunos de los que debes conocer incluyen:

• Principal: El principal es la cantidad original que pides en préstamo. Una parte del pago mensual de la hipoteca se destina al capital, comenzando por una parte pequeña. A medida que vas pagando la hipoteca, esa cantidad aumenta, y la cantidad que se destina a intereses disminuye.
• Intereses: Los intereses son básicamente un cargo por asumir el riesgo de prestarte dinero. Tu tasa de interés, que es un porcentaje de la cantidad de la hipoteca, afecta directamente cuánto pagas en total. Una hipoteca de tasa fija tiene solo una tasa, pero una hipoteca con tasa de interés ajustable fluctúa dependiendo de los índices del mercado. Los intereses también pueden acumularse, es decir, se suman al saldo original del préstamo y a los intereses acumulados anteriormente.
• Impuestos: Algunos propietarios de vivienda pagan impuestos sobre la propiedad o bienes raíces como parte de sus pagos mensuales de la hipoteca. El total adeudado se divide en pagos mensuales que haces durante el año. El prestamista los reúne y los guarda como depósito de garantía hasta que llega el momento de pagar impuestos.
• Seguro: Ciertos prestatarios tienen que pagar un seguro hipotecario además del pago periódico de la hipoteca. Por lo general, esto se aplica a prestatarios que hacen un down payment de menos del 20%, o con los préstamos de la FHA. 
• Plazo/duración: La mayoría de las hipotecas tienen plazos de 15, 20 o 30 años. Mientras más largo sea el plazo/longitud, más alta podría ser la tasa de interés. Sin embargo, como los pagos se distribuyen en un plazo más largo, es probable que las cuotas mensuales sean más bajas.
• Amortización: Un préstamo hipotecario viene con una tabla de amortización que determina cuánto debes pagar cada mes y los costos que el pago cubre. Un pago de hipoteca básico se divide en dos componentes: intereses y principal. La mayoría del pago cubre intereses al principio, pero a medida que pasa el tiempo, la mayoría pasa al principal. Los propietarios de vivienda pueden preguntarle al prestamista por la tabla de amortización y los cálculos implicados.

Cómo funciona el interés para diferentes tipos de hipotecas

Hay un amplio rango de prestatarios potenciales que necesitan préstamos para comprar una casa. Y cada prestatario tiene necesidades financieras únicas. Por esto, también hay varios tipos de hipotecas disponibles para cubrir esas necesidades. Estas son algunas opciones que podrías encontrar y cómo funciona el interés en cada una de ellas:

Hipotecas con tasa de interés fija

Los compradores de vivienda generalmente tendrán que decidir entre una hipoteca de tasa fija y una hipoteca con tasa de interés ajustable. En el caso de una hipoteca de tasa fija, el préstamo hipotecario viene con una tasa de interés establecida para el plazo completo. Entonces, los pagos del prestatario de intereses y principal permanecen igual de mes a mes.

Por esto, los prestatarios pueden planificar su presupuesto con tiempo sin preocuparse por los cambios en el mercado. Como resultado, son una opción popular en los Estados Unidos ya que son excelentes en cuanto a estabilidad. También pueden ser de costo más bajo si pides el préstamo cuando las tasas de interés son bajas. Sin embargo, cuando sacas una hipoteca de tasa fija, tiendes a pagar tasas más altas de lo que pagarías inicialmente con una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM).

Los prestatarios que están considerando una hipoteca de tasa fija deben saber que:

• Vienen con una tasa de interés bloqueada para que sepas cuáles serán tus pagos mensuales. Cualquier cambio es generalmente un reflejo de un cambio en los impuestos o el seguro
• Tienen plazos de 10 a 30 años (o incluso 8 años con un Yourgage®)
• Suelen requerir tasas de interés más bajas cuando el plazo del préstamo es más corto
• Aplican más de los primeros pagos a los intereses; y más al principal a medida que pasa el tiempo
• Muchas veces tienen una tasa más alta que una ARM con el tiempo
• Son generalmente buenas para los que planean quedarse en la casa a largo plazo

Hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM)

Las hipotecas con tasa de interés ajustable, o ARM, son préstamos hipotecarios que vienen con una tasa de interés que cambia con el tiempo. Los índices del mercado determinan si la tasa de interés aumenta o disminuye cuando el mercado cambia. La frecuencia de estas fluctuaciones depende de tu acuerdo con el prestamista.

Por lo general, las ARM comienzan con tasas de interés competitivamente bajas, al menos por los primeros 5, 7 o 10 años. Sin embargo, ese período no durará para siempre, y los cambios pueden hacer que sea más difícil mantener un presupuesto. Básicamente, cambias la estabilidad de una hipoteca con tasa fija por los ahorros potenciales que una ARM puede ofrecer.

Los prestatarios interesados en una hipoteca con tasa de interés ajustable deben saber que:

• El pago mensual puede cambiar durante la vida del préstamo
• Suelen tener límites para cuánto puede cambiar la tasa
• Las ARM suelen cambiar menos durante el período de introducción comparado con las hipotecas con tasa fija
• Las ARM usan valores de referencia diferentes, como el Tesoro de los Estados Unidos o la tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR)
• Hay diferentes arreglos de los cuales elegir, como ARM 5/1 y 5/6, o ARM 10/1 y 10/6
• Suelen ser buenas opciones para los que planean quedarse en una casa por pocos años

Como los costos de intereses en una ARM pueden aumentar drásticamente, asegúrate de hablar con tu prestamista antes de decidirte por una. Pregunta cómo el prestamista determina la tasa de interés y asegúrate de estar cómodo con eso.

Préstamos hipotecarios jumbo

Quizá estés viendo propiedades en algunos de los mercados inmobiliarios más caros. En ese caso, es posible que necesites un préstamo jumbo. Los compradores de vivienda usan préstamos jumbo cuando necesitan una hipoteca más grande de lo que permiten los límites de los préstamos conformes convencionales. Es por eso que los préstamos jumbo se consideran no conformes; no se conforman a los límites normales.

Los límites base de los préstamos conformes están en $726,200 para 2023, según lo determina la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Pero los límites cambian de un condado a otro. Entonces, si encuentras una propiedad de gama alta que requiere un préstamo superior al límite de tu condado, puedes buscar un prestamista que ofrezca hipotecas jumbo.

Los prestatarios interesados en los préstamos jumbo deben saber que:

• Son más riesgosos que los prestamistas hipotecarios porque no pueden estar garantizados por Freddie Mac o Fannie Mae
• Tienen normas de calificación más estrictas
• Son para préstamos de más del límite de un préstamo conforme
• Puede ser con tasa fija o ajustable
• Muchas veces tienen tasas de interés ligeramente más altas que otros préstamos

Cómo funciona la deducción de intereses hipotecarios

Las facturas, impuestos y otros gastos de vida pueden irse acumulando, especialmente como propietario de vivienda. Pero ¿sabías que es posible usar tu hipoteca para reducir tus ingresos imponibles? Cada año que pagas tu hipoteca, puedes aprovechar la deducción de intereses hipotecarios.

Básicamente, este incentivo fiscal te permite contar los intereses pagados por tu hipoteca contra tus ingresos imponibles. Como resultado, puedes disminuir los impuestos que debes pagar. Esto es bueno para el primer $1 millón de deuda hipotecaria para una residencia principal o secundaria comprada entre el 13 de octubre de 1987 y el 16 de diciembre de 2018. Sin embargo, los propietarios de vivienda que compraron su propiedad después de 2017 solo pueden deducir los intereses pagados sobre los primeros $750,000 de la hipoteca. Sin embargo, eso se vuelve $500,000 y $375,000, respectivamente, si estás casado y declaras por separado.

Es posible que tengas que ver qué califica como intereses hipotecarios para tus impuestos. Una deuda que usas para comprar tu casa quizá no califique si no está asegurada por la casa. También hay normas que determinan tu elegibilidad. Por ejemplo, no puedes deducir intereses hipotecarios si tomas la deducción estándar. Debes detallar tus deducciones. Y no es una reducción dólar por dólar. En cambio, la deducción de intereses hipotecarios depende de tu categoría impositiva.

Veamos un ejemplo. Supongamos que gastaste $10,000 en intereses hipotecarios y pagaste impuestos a una tasa impositiva individual del 22%. Tendrías permitido excluir $10,000 de tu impuesto sobre la renta, ahorrándote $2,200 (.22*10,000).

Las deducciones detalladas también te permiten deducir PMI, las multas por pago atrasado, los puntos de hipoteca y las multas por pago por adelantado.

How does interest work on different loan types?

Just like how there's a wide range of homes with varying sizes and different features, there’s a wide range of potential borrowers who need a loan to buy a home. Each borrower has a unique situation and financial needs. For this reason, there are different types of mortgages to address those needs.

Below are some options you may encounter and how interest works with each of them.

Fixed-rate mortgages

As a home buyer, you'll usually have to decide between a fixed-rate mortgage and an adjustable-rate mortgage. With a fixed-rate mortgage, your home loan comes with a set interest rate for its entire term. Your repayments, which includes your principal and the interest, stay the same from month to month.

In turn, you can plan their budget without worrying about market changes. This stability makes fixed-rate mortgages a popular choice in the U.S. Plus, these loans can also be lower-cost if you borrow when interest rates are low.

However, with a fixed-rate mortgage, you tend to pay a higher rate than you would initially with an adjustable-rate mortgage.

If you're leaning toward a fixed-rate mortgage, you should know that they:

• Come with a locked interest rate, so you’ll know what your monthly payments will be. (Any changes are usually a reflection of a change in taxes or insurance).
• Have lifespans of 10 to 30 years (or even as few as 8 years with a YOURgage^®).
• Often require lower interest rates when the loan term is shorter.
• Apply a greater amount of earlier payments to interest, with more going to the principal balance in time.
• Can often be a higher rate than an ARM over time.
• Are generally good for those who plan to stay in the home long-term.

Adjustable-rate mortgages (ARMs)

Adjustable-rate mortgages, or ARMs, are home loans that come with an interest rate that can go up and down over time. Market indexes determine whether the interest rate increases or decreases each time it changes. The frequency of these fluctuations depends on your agreement with your lender.

ARMs usually start out with competitively low interest rates — least for the initial 5, 7 or 10 years. However, that period won’t last forever, and the changes can make it challenging to budget. Essentially, you swap the stability of a fixed-rate mortgage for the potential savings that an ARM can offer.

If the idea of an adjustable-rate mortgage piques your interest, you should know that:

• Monthly payments change over the life of the loan.
• They typically have caps on how much the rate can change.
• ARMs often charge less than fixed-rate mortgages during their introductory period.
• ARMs use different benchmarks, such as the U.S. Treasury or the Secured Overnight Financing Rate (SOFR).
• Different arrangements are available to choose from, including 5/1 and 5/6 ARMs or 10/1 and 10/6 ARMs. For example, a 5/1 ARM means a fixed rate for 5 years, then rate adjustments annually, whereas a ⅚ ARM means a fixed rate for 5 years, then a rate adjustments every 6 months.
• They are often good for those who plan to stay in a home for only a few years.

Since interest costs on an ARM can increase dramatically, be sure to talk with your lender before you agree to one. Find out how the lender determines their interest rate and ensure you’re comfortable with it.

Jumbo mortgage loans

If you’re looking at properties in some of the more expensive housing markets, you may require what’s known as a jumbo loan. Home buyers use jumbo loans when they need a mortgage larger than conventional conforming loan limits allow. That’s why jumbo loans are considered nonconforming; they don’t conform to normal limits.

The baseline limit on conforming loans for single-unit properties is $806,500 for 2025, as determined by the Federal Housing Finance Agency (FHFA). But limits change from county to county. So, if you find a higher-end property that requires a loan larger than your county limit, you may want to look for a lender that offers jumbo mortgages.

Borrowers interested in jumbo loans should know that these loans:

• Are riskier for mortgage lenders because they can’t be guaranteed by Fannie Mae or Freddie Mac.
• Have stricter qualification rules.
• Are for amounts over the conforming loan limit.
• Can be fixed or adjustable.
• Often come with interest rates slightly higher than other loans.

If you need help finding the conforming limits in your area, check out this FHFA map.

Can I lower my mortgage interest rate after I take out a loan?

Yes, it is indeed possible to decrease your mortgage interest rate after you take out your mortgage. Should interest rates drop, you have the option of refinancing your mortgage. Here are some options:

Refinance: When you refinance, you close out your current loan and open a new one with a lower rate. In turn, you can save on interest rates, shorten your term, lower your monthly payment, or potentially do all three. Before refinancing, you'll need to usually build at least 20% equity in your home, and you typically need a strong credit score. Otherwise, you might not qualify for the best terms and rates.

Rate modification: If you're experiencing a financial hardship or a sudden shift in your situation or priorities, you can reach out to your lender and see if they are open to making a modification to your loan. For example, you might request making changes to your monthly payments, to the rate, or both. They might extend the loan or in some cases, even forgive part of your principal owed. That way, you'll have an easier time staying on top of your mortgage payments.

Lender negotiations: When trying to negotiate with your mortgage lender, to get the more favorable rates and terms, you'll want to leverage your knowledge of the current market and what the competition can offer. Doing your homework ahead of time can help you come well armed with the know-how to compare deals from other lenders.

It's also helpful to check your credit. That way, you can see where you stand credit wise. The stronger your credit, the easier it is to request changes to your loan. If you're not in a rush, you can take steps to improve your score.

Conclusión

Los intereses hipotecarios pueden ser un costo significativo para los propietarios de vivienda en el largo plazo. Es por eso que es vital que explores tus opciones. Por ejemplo, quizá no necesites un préstamo con tasa fija si no planeas vivir mucho tiempo en tu propiedad. En cambio, puedes aprovechar el costo del bajo interés introductorio de las ARM. O, quizá tengas que prepararte para la posible tasa de interés en un préstamo jumbo si estás viendo propiedades de precios más altos.

Al final, todo depende de tus necesidades. Si estás listo para dar el siguiente paso para comprar una casa, comienza tu solicitud en línea con Rocket Mortgage^Ⓡ.