Cómo comprar una casa después de un divorcio

Si pasaste por un divorcio, un nuevo comienzo viene con nuevos asuntos a considerar cuando compras una casa o refinancias tu hipoteca. Tu expareja puede comprar tu parte de tu casa actual, lo que significa que estarás buscando tu propia casa, o puedes quedarte en tu casa actual y necesitas refinanciar.

De cualquier manera, estás buscando una nueva hipoteca. Analicemos el reingreso al mercado hipotecario después de un divorcio.

Al divorciarse, están ocurriendo muchos cambios. Es posible que te estés quitando el nombre de tu cónyuge. La separación podría ser amistosa, pero también podría ser complicada. Dependiendo de tu acuerdo de divorcio, es posible que estés buscando una nueva vivienda.

Afortunadamente, no estás solo. Todos los días ocurren divorcios. Las industrias hipotecarias y de bienes raíces lo saben. Trabaja con un REALTOR® o un agente de bienes raíces que entienda tu experiencia y tus necesidades cuando se trata de una nueva casa.

Ingresos

Cuando se trata de tu fuente de ingresos, si eran una familia con dos ingresos, perder los ingresos de tu cónyuge significa que calificarás para una cantidad de préstamo más baja, a menos que estés comprando con un fiador o una nueva pareja.

Hay formas de compensarlo. Por ejemplo, si recibes manutención de menores o pensión alimenticia (y puedes documentar que estos pagos continuarán durante algún tiempo), estos se pueden tener en cuenta en tus ingresos para los fines de la calificación.

Por el contrario, si ahora estás pagando manutención de menores o de cónyuge, pero terminará pronto (y puedes documentarlo), puedes excluir los pagos de tu relación deuda-ingreso (DTI). Esto te permite calificar para pedir un préstamo más grande. Tu DTI mide qué porcentaje de tus ingresos mensuales se destina a pagar deudas como préstamos hipotecarios, autos y tarjetas de crédito.

Bajo ciertas opciones de préstamo, tu prestamista puede elegir si cuenta tus pagos de manutención de menores o pensión alimenticia, ya sea como un pago de deuda o una reducción de ingresos. Si se toman en cuenta como una reducción de los ingresos, esto podría ayudarte a mantener baja tu DTI.

Una vez que hayas calculado tus ingresos, puedes determinar si comprar una casa es adecuado para ti. Si es así, para tener la mejor oportunidad de calificar para una hipoteca, mantén los pagos de tu deuda en menos del 43% de tus ingresos antes de impuestos.

Activos

Divorciarse puede ser costoso. Cada situación es diferente, pero no es raro que el efectivo disponible disminuya, especialmente si tienes que contratar a un abogado de divorcio. Pensando en esto, ten en cuenta algunos de los activos que necesitas para obtener una hipoteca.

La mayoría de los préstamos exigen que tengas una cierta cantidad de dinero en reserva. La cantidad exacta de reservas de efectivo que necesitas depende del programa de préstamos, pero una buena directriz es el valor de principal, intereses, impuestos y costos de seguro de dos meses. 

Por lo tanto, además de tener el pago inicial, necesitarás dinero en efectivo y fondos suficientes para configurar una cuenta de depósito en garantía. La mayoría de los préstamos exigen que establezcas una cuenta de reserva en lugar de pagar los impuestos y el seguro por separado.

Crédito

Si tu puntuación de crédito es mejor que la de tu excónyuge, podrías beneficiarte comprando una casa únicamente a tu nombre. No tendrás su mal crédito afectándote.

Si estás estableciendo crédito por tu cuenta por primera vez, una buena estrategia es obtener una o dos tarjetas de crédito, usarlas y pagarlas en su totalidad cada mes. Tratar la tarjeta de crédito como una tarjeta de débito evitará que compres más de lo que puedes pagar. 

Recuerda que tener un saldo en una tarjeta de crédito significa que acumularás cargos por intereses y afectará negativamente tu DTI. Tu objetivo aquí es construir un historial crediticio. No querrás endeudarte más.

Tu puntuación de crédito aumentará una vez que hayas establecido un historial de pago a tiempo de tus facturas de varias cuentas diferentes. Con una mejor puntuación, tendrás más posibilidades de obtener la aprobación del préstamo.

Pagar tu antigua hipoteca

Si quieres cancelar tu hipoteca anterior, hay dos formas de hacerlo: liberar y refinanciar.

La mayoría de los prestamistas liberarán de una hipoteca a un excónyuge cuando se les presenta la documentación correcta. Si presentas una sentencia de divorcio y una escritura de finiquito a tu prestamista, es posible que quiten tu nombre y dejen la casa a nombre de tu excónyuge.

La otra opción es que tu excónyuge pida un refinanciamiento después del divorcio. Este proceso pagará la hipoteca anterior y comenzará una nueva hipoteca a nombre de tu excónyuge únicamente. El refinanciamiento exige el pago de los costos de cierre y puede que no sea económicamente viable para tu excónyuge, según su crédito y el mercado.

Ya sea que se trate de una liberación o un refinanciamiento, esto debe resolverse en la sentencia de divorcio. Si tu excónyuge está siendo contencioso y no coopera, será necesario un abogado de divorcio y un proceso de divorcio para resolver tu hipoteca.

El divorcio hace que sucedan muchos cambios en tu vida. Es posible que quieras limitarlo quedándote en tu casa actual. Puedes encontrar alguna estabilidad esta manera, especialmente si tienes hijos.

Si puedes quedarte en tu casa depende mucho de tu situación económica. Si tu excónyuge contribuyó a los ingresos de la familia, tendrías que evaluar si puedes pagar la hipoteca. Posiblemente puedes hacer los pagos hipotecarios, pero tu calidad de vida cambiará. 

Estas son todas las decisiones financieras que debes tener en cuenta cuando decides quedarte en tu casa actual. 

Refinanciar tu hipoteca

Dependiendo de la situación del mercado, refinanciar tu hipoteca puede ser una buena opción. Si las tasas de interés son bajas y tienes buen crédito, el refinanciamiento de tu hipoteca podría ayudarte a ahorrar dinero.

Si estás refinanciando tu hipoteca, tu cónyuge puede tener derecho a que se le pague una cantidad de capital en la propiedad. Es mejor hablar sobre todas las opciones con un abogado.

Cómo recalificar para tu hipoteca existente

Si ambos están en la hipoteca y uno de ustedes necesita que lo quiten, deberás volver a calificar para el préstamo utilizando los ingresos, los activos y el crédito de una sola persona. De esta manera, el prestamista hipotecario sabe que todavía puedes hacer los pagos por tu cuenta.

Quitar a tu excónyuge del título

Si estás refinanciando tu hipoteca para quitar a tu excónyuge, es posible que también quieras eliminar su nombre del título de la propiedad. Esto les quita los derechos sobre la propiedad. 

Esto lo haces con una escritura de finiquito. Si todavía no finalizas tu divorcio, considera hacer que la firma de la escritura de finiquito sea una condición de tu sentencia de divorcio para recibir la firma de manera oportuna.

La otra opción que puede surgir al divorciarte es vender tu casa actual. En esta acción, tanto tú como tu excónyuge llegan a un acuerdo sobre cómo dividir el dinero de la venta y el trabajo invertido en la venta. El resultado debe describirse en tu sentencia de divorcio.

Si vas a vender tu vivienda actual, comunícate con un agente de bienes raíces que entienda la situación. Tu abogado de divorcio puede comunicarte con un agente que se especialice en vender casas con parejas que se divorcian. Algunos agentes incluso se convierten en Especialistas certificados en divorcios de bienes raíces.

Implicaciones fiscales

Vender tu casa o comprar la parte de tu excónyuge significa que te verás afectado por los impuestos. Si obtienes ganancias de la venta de tu casa, puedes estar sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital. Esto surge cuando vendes tu casa por más de lo que pagaste por ella. 

Sin embargo, hay exenciones que pueden evitar que pagues el impuesto. Si tú y tu excónyuge vivieron en la casa 2 de los 5 años antes de la venta, la casa es tu residencia principal (no es una propiedad adquirida con fines de inversión ni de vacaciones) y obtienen menos de $500,000 en conjunto, no están sujetos a ganancias de capital.

Si no cumples todas estas excepciones, pagarás algún tipo de impuestos sobre las ganancias de capital por la venta. De cualquier manera, debes consultar a un profesional de impuestos para evitar facturar de impuestos inesperadas.

Valor líquido

Un factor muy importante para decidir si vender o no es el valor líquido de tu vivienda. El valor líquido de la vivienda es la parte de la hipoteca que pagaste. Si tu casa vale $250,000 y todavía debes $150,000 de tu hipoteca, eso significa que tienes $100,000 en capital. 

Cuando vendes tu casa, el capital es lo que los propietarios se quedan, menos los costos de cierre. Deberás acordar una compañía de tasación con tu excónyuge. También deberás considerar otros costos de venta, como el costo de hacer reparaciones y montajes para recorridos.

Los bienes raíces son una de las mayores inversiones que las parejas hacen juntas. Cuando una pareja se divorcia, esta inversión debe liquidarse. Ya sea que tu excónyuge se quede en casa, tú te quedes en la casa o la vendas y dividas el dinero, debes pasar por el proceso. Tan difícil como puede ser el divorcio, es algo por lo que muchas personas han pasado.

Evalúa dónde se encuentran tu economía personal, junto con tus sentimientos personales. ¿Estás ansioso por dejar atrás tu hogar conyugal o prefieres la estabilidad de quedarte? Sin tu excónyuge, ¿tienes los ingresos para hacer los pagos mensuales? ¿O tendría más sentido mudarse a una nueva casa?

Independientemente de lo que decidas, es importante contar con las personas adecuadas de tu lado. Un buen abogado de divorcio, si es necesario, te ayudará a salir de complicaciones. Si estás vendiendo la casa, un REALTOR® o un agente de bienes raíces que se especialice en vender para parejas que se divorcian podría ayudar a agilizar el proceso.

Recuerda que las decisiones que tomas hoy son la base para el mañana. El divorcio es difícil, pero lo superarás paso a paso.