¿Qué es una cláusula de escape y deberías incluirla?

Supón que un día vas conduciendo del trabajo a la casa y ves un rótulo de “En venta” frente a la casa de tus sueños. Te encantaría comprarla, si tan solo pudieras vender tu casa actual.

En un mercado de compradores, un comprador de vivienda puede endulzar su oferta sugiriendo que ambas partes acuerden incluir una cláusula de escape en el acuerdo de compraventa de bienes raíces. En pocas palabras, el comprador aceptaría que el vendedor siga mostrando su casa mientras el comprador se esfuerza por resolver las contingencias lo más pronto posible.

Veamos más en detalle qué es una cláusula de escape, cómo funciona cuando incluyes una en un contrato de compraventa y quién podría beneficiarse de eso.

¿Qué es una cláusula de escape?

Una cláusula de escape permite que los vendedores de casas continúen mostrando y aceptando ofertas incluso después de aceptar una oferta contingente. Una cláusula de escape es una cláusula en un contrato que permite que el vendedor acepte una contingencia mientras sigue mostrando su casa con la esperanza de recibir una oferta no contingente.

En general, si el vendedor recibe una mejor oferta, la cláusula le permite “escapar” del comprador con la contingencia y proceder con una segunda oferta no contingente. Luego, el comprador con la contingencia tiene la opción de eliminar la contingencia del contrato o alejarse del negocio.

¿Cómo funciona una cláusula de escape?

El momento oportuno lo es todo, especialmente cuando compras una casa. Es una situación complicada cuando estás comprando una casa y vendiendo otra, e incluso cuando el momento es casi perfecto, puede ser que haya atrasos. Pero es ahí donde entra en juego una cláusula de escape. Pero antes de profundizar en cómo funciona una cláusula de escape, veamos qué significa una contingencia en los bienes raíces.

Una contingencia es cuando un comprador hace una oferta por una casa, pero tiene muchos parámetros que hay que cumplir primero. Los vendedores también pueden tener contingencias. Una contingencia en una transacción de bienes raíces puede ser una cláusula de escape.

Los vendedores que reciben una oferta no contingente mientras tienen un contrato con contingencias que incluye una cláusula de escape le avisarán al primer posible comprador de la otra oferta. Entonces, el comprador debe decidir si procede con la venta sin la contingencia o si se aleja del negocio. El posible comprador inicial tiempo una cierta cantidad de tiempo (generalmente 72 horas) para tomar una decisión. Si elige omitir la contingencia y avanzar con los planes de compra, entonces el vendedor debe decidir qué oferta aceptar.

La contingencia en cuestión es generalmente la contingencia de venta de la casa, que permite que los compradores se retiren de la compra de la casa si no logran vender su propia casa en un período de tiempo especificado. Si el comprador original se retira en este caso, se devuelve el depósito de buena fe del comprador y el vendedor celebra un nuevo contrato sin contingencias con el segundo comprador.

La cláusula de escape describe el procedimiento que el comprador y el vendedor deben seguir si aparece una oferta sin contingencias.

¿Por qué un vendedor aceptaría una oferta contingente con escape?

Es posible que a los vendedores les gusten otros aspectos de la oferta del comprador, como una oferta que está arriba del precio inicial o un depósito de buena fe extragrande. Los vendedores pueden aceptar una oferta contingente de un comprador cuya casa probablemente se venda rápido, o pueden aceptar una oferta contingente si no tienen urgencia de vender su casa.

Una cláusula de escape protege al vendedor de los riesgos de un mercado inmobiliario que se está enfriando o de tener que volver a publicar la casa si la venta no se hace. Una cláusula de escape también le da algo de flexibilidad al vendedor y ayuda al comprador a obtener el tiempo que necesita para vender su casa.

¿Quién debería considerar proponer una cláusula de escape?

Si estás pensando comprar una casa en un mercado lento —donde los compradores tienen más poder que los vendedores— una cláusula de escape te puede ganar un poco de tiempo a la hora de decidir si te interesa una propiedad específica. La cláusula de escape también puede proporcionar protección contractual con una situación beneficiosa para ambas partes que es probable que el vendedor acepte.

Veamos dos situaciones en las que podrías considerar incluir una cláusula de escape en el contrato de compraventa de bienes raíces. 

Comprador de vivienda que tiene una casa que vender

La contingencia de venta de la casa dice que el comprador completará la compra solo si puede vender su casa actual en el transcurso del proceso. Esta contingencia en particular prácticamente ha desaparecido en el mercado de vendedores que hemos tenido en los últimos años, pero podría regresar si el mercado cambia significativamente en el futuro.

Un comprador que necesita financiamiento

De manera similar, si has necesitado financiamiento —un préstamo hipotecario— para comprar tu casa en los últimos años, es probable que hayas estado muy consciente de que estabas en una desventaja competitiva si incluías una contingencia hipotecaria en tu oferta. En un mercado de compradores, estas contingencias seguramente volverán a ser una parte rutinaria de los contratos de compraventa de bienes raíces.

¿Afectan a los compradores las cláusulas de escape?

Una cláusula de escape no afecta a un comprador de vivienda. De hecho, una cláusula de escape podría ayudar a un comprador a que acepten sus contingencias porque el vendedor no estaría en riesgo de perderse una mejor oferta.

En cambio, en un mercado de vendedores, hay poca posibilidad de que un vendedor acepte una oferta que tiene una contingencia de venta, con o sin una cláusula de escape. La contingencia de venta de la casa también es algo que los compradores cada vez piden menos. Eso podría cambiar si el mercado inmobiliario se enfría y se restaura el equilibrio en las negociaciones entre los compradores y los vendedores.

¿Debería hacer una oferta por una propiedad activa con cláusula de escape?

Si te encuentras con este tipo de propiedad, eso significa que puedes ver la casa, pero hasta que se resuelven las contingencias de la primera oferta o se haya cancelado el contrato inmobiliario, solo podrás hacer una oferta de respaldo por una casa. Algunos compradores no tienen problema con eso, pero puede crear un problema para otros.

Todo depende de cuánto te gusta la casa y cuánto tiempo has presupuestado para ver casas. Por ejemplo, si estás perfectamente feliz en tu situación de vivienda y solo ofertaste porque esa casa te encanta, quizá estés dispuesto a hacer una oferta si es tu única posibilidad.

Pero quedarás en desventaja si presentas una oferta de respaldo mientras consideras varias casas simultáneamente en un mercado inmobiliario competitivo. Antes de hacer una oferta de respaldo, asegúrate de entender los derechos del primer ofertante de hacer una contraoferta.

Si el ofertante tiene las 72 horas estándar para eliminar las contingencias o alejarse, no podrás hacer otras ofertas durante ese período. Además, tendrás que ofrecer un depósito de buena fe para garantizar tu oferta.

¿Implica riesgos incluir una cláusula de escape?

Cualquier transacción de bienes raíces implica riesgos, pero una cláusula de escape implica riesgos únicos. Abajo exploraremos algunas de las posibles desventajas de una cláusula de escape para los compradores y los vendedores.

Riesgos para los compradores

El peligro aparente es que el comprador no compre la casa porque lo retiren del trato. Esto podría ser por una oferta no contingente o por un mejor precio. Por lo tanto, incluir la cláusula de “derecho de primera opción” —que permitiría a los compradores igualar el mejor precio— puede protegerlos de este riesgo.

Riesgos para los vendedores

Además, para los vendedore siempre existe el riesgo de que la oferta del comprador fracase por las contingencias de financiamiento. Si esto sucede, el vendedor pierde ambas ofertas y tendría que volver a poner su casa en venta. Los vendedores también se arriesgan a que los segundos compradores no quieran esperar una respuesta durante las 72 horas que el comprador inicial tiene decidir cómo proceder.

Para evitar este riesgo, es importante que los vendedores consideren pedir que el primer comprador tenga un límite de 24 horas. Esto haría que las personas que hacen la segunda oferta se sientan más cómodas. Recuerda, un vendedor puede decidir no aceptar una oferta con contingencias, o puede negociarlas antes de aceptar una oferta.

Conclusión: Una cláusula de escape protege a los vendedores y ayuda a los compradores

Una cláusula de escape puede ayudar a un posible comprador a poner una oferta contingente por una nueva casa mientras le da un tiempo sin riesgo para resolver las contingencias. Los propietarios de vivienda que están tratando de vender su casa en un mercado de compradores podrían estar más dispuestos a aceptar una oferta contingente débil si pueden seguir buscando una mejor oferta. Si no estás seguro de si deberías proponer una cláusula de escape en un contrato de compra, consulta a un agente de bienes raíces con experiencia.

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