Todo lo que debes saber sobre las certificaciones de obsequios para tu hipoteca

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage® ya no acepta solicitudes de préstamos del USDA.

¿Algún familiar generoso te ha dado dinero para un down payment como obsequio de bodas o de graduación? Es posible que estés sumamente agradecido por el obsequio, y eso es completamente comprensible.

¿Sabes cómo usar el dinero adecuadamente para comprar una casa? Aquí, resolveremos dudas, te ayudaremos a entender las cargas fiscales de usar un obsequio de dinero en efectivo (a diferencia de un obsequio de capital) para tu down payment y te enseñaremos a minimizar tu responsabilidad.

Supongamos que alguien te da dinero para usar como down payment o para ayudarte con los costos de cierre. Mientras tengas el dinero, a tu prestamista no le debería importar la fuente, ¿correcto?

Muchos propietarios de vivienda suponen que siempre que tenga un down payment lo suficientemente grande para cumplir los estándares del prestamista, no tendrán dificultad para obtener un préstamo. Lastimosamente, este no es siempre el caso.

Los prestamistas necesitan saber que tienes los medios para pagar tu préstamo. Si tienes un obsequio grande que quieres usar para tu down payment, podrías toparte con problemas durante la fase de evaluación de riesgo del proceso de tu hipoteca.

Evaluación de riesgo es el proceso que los prestamistas usan para verificar tus ingresos y activos antes de que te den un préstamo. Ayuda al prestamista a asegurarse de que no le den un préstamo a alguien que no pueda pagarlo.

Cuando comienzas el evaluación de riesgo, tu prestamista te pedirá estados de cuenta, documentos fiscales y formularios W-2. Estos documentos muestran tus ingresos y los activos que tienes en tu cuenta bancaria.

Posiblemente tengas que dar estados de cuenta de más de un mes. Esto es porque los prestamistas quieren ver qué dinero has tenido en tu cuenta por un período largo y qué activos son nuevos.

Los obsequios financieros grandes crean un problema si solo han estado en tu cuenta por menos de 2 meses. Si un prestamista ve un influjo repentino de efectivo, eso podría activar algunos indicadores de alerta.

El prestamista necesita saber que el dinero que llegó a tu cuenta es un obsequio, no un préstamo. Los préstamos dificultan tu capacidad de pagar tu hipoteca y agregan una capa de riesgo para el prestamista.

¿No puedes demostrar que el dinero que vas a usar para tu down payment es un obsequio y no un préstamo? El prestamista podría denegarte una hipoteca.

La solución es pedir una certificación de obsequio para cualquier obsequio económico grande que uses para tu down payment. Una certificación del obsequio es una declaración que le asegura a tu prestamista que el dinero que entró a tu cuenta es un obsequio y no un préstamo. La persona que te dio el dinero debe escribir y firmar la certificación del obsequio y dar tu información personal.

¿Cuánto dinero debes recibir para que sea necesaria una certificación del obsequio? ¿Solo necesitas una certificación del obsequio para depósitos de más de $10,000? Y el familiar que te dio una tarjeta con $50, ¿debe darte una certificación del obsequio?

Como regla general, los prestamistas te pedirán una explicación para cualquier obsequio que recibas que sea más de la mitad del valor de los ingresos mensuales totales de tu grupo familiar. Por ejemplo, si ganas $4,000 al mes en salarios, tu prestamista querrá que expliques los obsequios de más de $2,000 que recibas.

Esta directriz estándar se aplica a los préstamos convencionales, préstamos de VA y préstamos jumbo. Para un préstamo del USDA o un préstamo de FHA, tu prestamista te pedirá una explicación por cualquier depósito que sea mayor que el 1 % del precio de compra ajustado o el valor tasado de tu vivienda, lo que sea mayor.

Una certificación del obsequio no es siempre la única evidencia necesaria para demostrar que el dinero en tu cuenta es legítimo. Tu prestamista podría comunicarse con tu donante y pedirle que proporcione boletas de retiro y depósito para verificar la transacción. Estas boletas le dicen al prestamista que tu familiar tenía el dinero en su cuenta antes de dártelo y que no sacó un préstamo para financiar tu down payment.

Puedes adelantarte un poco para asegurarte de que tu certificación del obsequio pase los estándares de tu prestamista. También te enseñaremos a escribir una certificación del obsequio para que puedas ayudar a tu donante a prepararse para la evaluación de riesgo.

La cantidad de dinero que puedes aceptar en un obsequio para tu down payment varía dependiendo del tipo de préstamo que obtengas. Veamos cómo tu tipo de préstamo puede afectar tu obsequio de dinero.

Préstamo convencional

Los préstamos convencionales de Fannie Mae y Freddie Mac solo te permiten usar dinero obsequiado que viene de tus familiares. En el contexto de obtener una hipoteca, los familiares incluyen:

• Tu cónyuge
• Tus padres (biológicos, adoptivos, padrastros, de crianza temporal)
• Tus abuelos o bisabuelos
• Tus tíos (incluyendo los familiares por afinidad)
• Tus primos (incluyendo los familiares por afinidad y por adopción)
• Tus sobrinos (incluyendo los familiares por afinidad)
• Tus familiares políticos (incluyendo los padres, abuelos, tías, tíos, cuñados y futuros familiares políticos)
• Tus hijos (biológicos, adoptivos, hijastros y de crianza temporal)
• Tus hermanos (incluyendo los hermanos de crianza temporal, por afinidad y adoptivos)
• Tu pareja doméstica
• Tu prometido

Préstamos de FHA

Como un préstamo convencional, los, préstamos de FHA permiten que casi todos tus familiares te den un obsequio para tu down payment. La única diferencia es que, según las directrices normales de la FHA, no puedes usar fondos que te hayan obsequiado primos o sobrinos.

Sin embargo, las directrices de la FHA sí permiten obsequios de amigos cercanos que muestran un claro interés en tu vida. Esto se puede extender a familiares con los que eres cercano (como primos, sobrinos), amigos cercanos e incluso exesposos.

Las directrices de la FHA también establecen que puedes recibir fondos donados de:

• Tu empleador
• Tu sindicato
• Una organización de beneficencia que da asistencia económica
• Una agencia del gobierno o entidad pública que les da ayuda para comprar una casa a los compradores de vivienda por primera vez

Préstamos del USDA y del VA

Los préstamos del USDA y el VA no tienen muchas restricciones para los obsequios que se usan para el down payment. Casi cualquier persona puede obsequiarte dinero para usarlo cuando compras una casa con un préstamo del USDA o el VA. Las únicas excepciones son las partes que tienen un interés adquirido en la venta, incluyendo:

• La persona que vende la casa que vas a comprar
• La persona o compañía que construyó la casa que vas a comprar
• El desarrollador de la casa que vas a comprar
• Tu agente de bienes raíces o el agente del vendedor

No hay límite para la cantidad de dinero obsequiado que puedes usar para un down payment. Sin embargo, es posible que tengas que contribuir al menos un porcentaje de tu propio dinero para tu down payment. Depende del tipo de propiedad. Veamos las diferencias.

Residencia principal

Puedes usar fondos donados para comprar una residencia principal. De hecho, no tienes que usar nada de tu propio dinero para pagar el down payment si vas a comprar una unidad unifamiliar.

Tampoco tienes que usar nada de tu propio dinero si vas a comprar una unidad multifamiliar siempre que el down payment sea al menos el 20 % del valor de tu préstamo. Sin embargo, debes aportar el 5 % de tus propios fondos para el down payment si estás dando menos del 20 % para el down payment.

Residencia secundaria

Las reglas para el down payment de las viviendas secundarias son las mismas que para la residencia principal. Todo tu dinero puede venir de un obsequio si tienes un down payment mínimo del 20 %, y al menos el 5 % de tu down payment debe venir de tus propios fondos si tu down payment es de menos del 20 %.

Propiedades de inversión

No puedes usar fondos donados para el down payment de una propiedad de inversión.

Ahora que ya decidiste que vas a usar un obsequio para el down payment, ¿cómo piensas maximizar tu probabilidad de obtener un préstamo? Veamos las implicaciones fiscales de recibir un obsequio para el down payment y cómo puedes minimizar el riesgo.

Certificaciones de obsequios e impuestos

Por lo general, no eres responsable de pagar ningún impuesto sobre el dinero que recibes porque eres la persona que recibe el obsequio. Sin embargo, la persona que te dio el obsequio podría tener que pagar. Háblale sobre las leyes fiscales que afectan los obsequios para que se prepare para la siguiente temporada de impuestos.

La exclusión anual para obsequios es $15,000 para 2021, lo que significa que tu donante no necesita reportar nada si te da menos de $15,000. Tendrá que completar una declaración de impuestos si te da más de eso.

Una declaración de impuestos de obsequios sirve para declarar al gobierno la cantidad que te dio. Completar una declaración de impuestos de obsequios no significa que el donante automáticamente tiene que pagar algo. Solo deduce el obsequio actual de su exclusión vitalicia de impuestos por obsequios, que dicta cuánto puede dar una persona a lo largo de su vida.

Recuerda que las leyes cambian con frecuencia. Habla con un asesor fiscal para asegurarte de comprender las leyes actuales.

Programa estratégicamente el depósito de tu dinero obsequiado

Puedes ahorrarte un poco de tiempo cuando solicitas una hipoteca si programas bien tu depósito. La mayoría de los prestamistas consideran que tus activos son seguros cuando han estado en tu cuenta por al menos 60 días.

Si tienes un obsequio grande de dinero que quieres usar para un down payment, se recomienda esperar para solicitar una hipoteca hasta que haya pasado el límite de tiempo de 60 días. A partir de entonces, es menos posible que tu compañía de préstamos hipotecarios sospeche del dinero en tu cuenta.

Plantilla de certificaciones de obsequios

Tu prestamista podría darte una plantilla a seguir si le dices que vas a usar un obsequio para tu down payment. Si no te da una plantilla, puedes usar nuestro ejemplo de abajo y solo agregar tu información:

[Nombre del donante, dirección, teléfono y relación con el destinatario]

[Nombre del destinatario y dirección de la propiedad nueva]

[Cantidad en dólares del obsequio y la fecha en que se dio o se dará]

[Indica si el destinatario usará (o usó) una parte del obsequio para el depósito de buena fe]

Firmando esta certificación del obsequio, ambos el donante y el beneficiario confirman que no recibieron los fondos donados de ninguna persona, negocio o entidad que tiene algún interés en que la propiedad se venda ni de ninguna persona que esté conectada con la transacción (como el vendedor, el agente de bienes raíces, el constructor, el banquero de préstamos hipotecarios ni ninguna entidad asociada con ellos). El beneficiario y el donante también aceptan que el obsequio no tiene que devolverse.

[Tu firma] Fecha

[Firma del donante] Fecha

Cuando solicitas una hipoteca, los prestamistas necesitan saber que el dinero que usas para el down payment es tuyo, no un préstamo.

Tendrás que pedirle una certificación del obsequio a la persona que te dé el dinero. Una certificación del obsequio le asegura a tu prestamista que la entrada repentina de dinero en efectivo en tu cuenta es un obsequio y no un préstamo.

Tu prestamista también podría pedirle a tu donante que presente las boletas de retiro de la transacción. Tu donante debe presentar una declaración de impuestos por obsequio si te da más de $15,000 en 2021.

No hay límite para la cantidad de dinero obsequiado que puedes usar para un down payment. Sin embargo, el tipo de vivienda que compras determina si debes aportar algo de tus ingresos.

También puede haber limitaciones para quién puede darte un obsequio de dinero, dependiendo del tipo de préstamo que obtengas. Habla con cualquier posible prestamista para obtener más información sobre sus políticas de obsequios. No es necesario que tengas una certificación de obsequio en mano para obtener una preaprobación, ¿así que por qué no comenzar con Rocket Mortgage® hoy mismo?