SOFR: Qué es la tasa de financiamiento garantizado a un día

Cuando estás averiguando sobre el financiamiento hipotecario, una de las principales decisiones que debes tomar es el tipo de tasa de interés que quieres usar. Si terminas con una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM), uno de los índices centrales para el ajuste es la tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR). Veremos qué es el índice, cómo funciona y el impacto potencial en tu hipoteca.

La tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR) es una tasa de interés establecida por el Tesoro de los Estados Unidos que determina el costo de prestar a un día para los bancos por medio de acuerdos de recompra del Tesoro, también llamados repos.

Debido a su recomendación por el Comité de Tasas de Referencia Alternativas de la Reserva Federal de Nueva York, el SOFR es el reemplazo más ampliamente usado para las tasas de préstamos que originalmente estaban vinculadas a la Tasa de Oferta Interbancaria de Londres (LIBOR).. Los últimos vestigios del LIBOR desaparecieron en junio de 2023.

El SOFR está basado en el costo a un día de prestar por medio de recompras de bonos del Tesoro de los Estados Unidos. Esto se usaba porque el tamaño del mercado de recompra (repo) en términos de volumen de operaciones hace que sea difícil de manipular para obtener ganancias por una sola entidad.

Cada día laborable, el Banco de la Reserva Federal de Nueva York publica la mediana de los rendimientos de recompra del Tesoro ponderada según el volumen de operaciones del día hábil anterior. Esto se convierte en la nueva tasa SOFR.

El SOFR y las tasas similares se pueden usar para establecer una nueva tasa de interés base cuando llega el intervalo de ajuste par las hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM). No confundas la tasa de interés base y la tasa porcentual anual (APR). La tasa de interés base afecta tu pago de intereses mensuales, mientras que la APR combina eso y los costos de cierre junto con el seguro hipotecario para contemplar los costos totales del préstamo.

Si estás viendo esta transición a SOFR y te estás preguntando cómo afectará tu hipoteca actual, eso va a depender en gran parte del tipo de hipoteca que tengas.

Si tienes una hipoteca con tasa fija, nada va a cambiar porque tu tasa está bloqueada por el tiempo que tengas ese préstamo.

Si tienes una hipoteca con tasa de interés ajustable que antes tenía ajustes vinculados a los movimientos del LIBOR, deberías haber recibido comunicación de tu prestamista con respecto a la transición a un nuevo índice. Una opción era el SOFR. Como con cualquier ajuste, tu tasa tiene el potencial de bajar, pero también podría subir. Todo está relacionado con las condiciones del mercado en el momento.

En cuanto a cómo se manejan los ajustes, la Reserva Federal no quería que alguien usara la tasa de un solo día debido al potencial de volatilidad. Rocket Mortgage^® usa un promedio móvil de 30 días del SOFR según lo publicado por el Bank of New York para restablecer las tasas hipotecarias de las ARM. Esto se redondea al 0.125% más cercano y se agrega al margen en la documentación de tu préstamo.

Por ejemplo, supongamos que tu ARM está vinculada al SOFR y la tasa móvil de 30 días es del 4.975% el día de tu ajuste. El SOFR promedio se redondearía hacia arriba al 5%. Si tuvieras un margen del 2% en tu contrato, la nueva tasa sería 7%. La excepción a esto es que tu tasa nunca será más alta que el tope especificado en el acuerdo del préstamo.

Hemos hablado bastante de cómo se manejan los ajustes, pero también es importante saber que esto no tiene nada que ver con cómo se determina tu tasa hipotecaria cuando solicitas inicialmente tu préstamo. Esta se basa no solo en los movimientos actuales del mercado de bonos, sino también en factores personales y financieros como tu puntuación de crédito, el tamaño de tu down payment y la ocupación de la propiedad.

El SOFR reemplazará al LIBOR, pero para realmente entender por qué, ayuda hacer un resumen de cómo llegamos a este punto. Esto también te ayudará a tener una idea de la diferencia entre los índices.

En 2012, se descubrió que los operadores habían ideado una forma de manipular el precio del LIBOR, distorsionando así los valores medibles de los costos de endeudamiento bancario y, mediante un efecto de goteo, manipulando indirectamente los costos de endeudamiento pagados por los consumidores cuyos préstamos o créditos estaban vinculados a los movimientos del índice.

Los detalles del escándalo son una lectura fascinante, pero con el propósito de comprender la diferencia entre el LIBOR y su sucesor, intentaremos hacer un breve resumen.

El LIBOR se establece en función de representantes bancarios que dan estimaciones de cuánto creen que será el costo de pedir prestado dinero a otros bancos. Esta estimación está disponible para varias de las principales monedas del mundo.

En épocas de fuertes operaciones de títulos entre bancos, esta estimación refleja de cerca los movimientos del mercado porque los empleados que establecen las tasas saben lo que realmente están pagando.

Algunos de los bancos principales comenzaron a colapsar durante la crisis financiera de hace poco más de una década. Cuando esto sucedió, el mercado de préstamos entre bancos se agotó, de modo que, si los bancos querían pedir prestado dinero a otros bancos, pagarían tasas de interés mucho más altas. Los bancos estaban siendo mucho más cuidadosos en proteger sus reservas.

Sin embargo, el LIBOR no subió a una tasa que sería la esperada dadas estas dinámicas del mercado. Hubo dos motivos principales para esto:

• Como no había un alto volumen de operaciones interbancarias, se requería un grado mucho mayor de especulación en las estimaciones.

• Nadie quería estar en el extremo alto de las estimaciones por miedo a causar pánico sobre la estabilidad financiera de los bancos. La idea era hacer parecer que el dinero podía moverse fácilmente.

Este entorno abrió la puerta a la manipulación, ya que ante la ausencia de operaciones reales en las que basar sus estimaciones, quienes establecían las tasas en los bancos individuales comenzaron a depender de corredores para tener una idea del sentimiento general del mercado.

Debido a esto, algunos corredores y operadores conspiraron y prepararon un plan para manipular el precio y hacer operaciones basadas en este conocimiento interno. Esto resultó en varias acusaciones formales.

Cuando el grupo que regula el LIBOR anunció en 2017 que la tasa no debería ser confiable después de 2021, esto desencadenó una frenética búsqueda para encontrar un reemplazo. En los Estados Unidos, el reemplazo presumido es la tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR).

La principal diferencia entre los dos es que el LIBOR es prospectivo. Requiere que los bancos digan cuánto creen que cobrarían por préstamos de un día para otro. Como el SOFR se basa en recompras de bonos del Tesoro de los Estados Unidos, se basa en transacciones que ya pasaron.

Hay varias alternativas al SOFR, tanto en los Estados Unidos como en el resto del mundo. Veámoslas rápidamente.

• Sterling Overnight Index Average (SONIA): Este se basa en el costo para los bancos en Inglaterra de prestar libras esterlinas a un día. Funciona como el SOFR, pero está adaptado a otra moneda.

• Federal Funds Overnight Rate (tasa de interés a un día de los fondos federales): También conocida como la tasa de fondos federales, es un rango de la tasa de referencia para los bancos asegurados por la Reserva Federal para prestarse unos a otros. El Comité Federal de Mercado Abierto toma las decisiones de las tasas de interés ocho veces al año.

• Ameribor: Comenzado por la American Financial Exchange, esto se basa en los costos de endeudamiento de una muestra representativa de bancos pequeños, medianos y regionales en América que buscan un estándar diferente.

• Tasa preferente de los Estados Unidos: Como término financiero general, la “tasa preferente” es la tasa de interés que un banco cobraría a sus clientes con la mejor solvencia crediticia. Como índice, la definición del Wall Street Journal de la tasa cobrada por al menos el 70% de los 10 bancos más grandes de la nación para préstamos corporativos es generalmente la que se utiliza como referencia.

• Constant maturity treasury (tesoro a vencimiento constante, CMT): La negociación CMT es otra alternativa de fijación de tasas basada en el Tesoro. El CMT se usa para préstamos ARM del VA y la FHA, mientras que Rocket Mortgage usa SOFR para préstamos convencionales y Jumbo Smart.

El SOFR es una tasa de préstamos a un día basado en las recompras recientes de bonos del Tesoro de los Estados Unidos. Sustituyó al LIBOR, que fue manipulado por operadores expertos basándose en la debilidad inherente a la confianza en las predicciones sobre la tasa de interés de los préstamos. Cuando se trata de las hipotecas, el SOFR y otros índices similares se usan para calcular los ajustes en las ARM.

Ahora que sabes mucho más sobre las tasas hipotecarias, si estás listo para comprar o refinanciar tu casa, puedes enviar una solicitud para una hipoteca con Rocket Mortgage hoy mismo.