¿Qué es un refinanciamiento con aporte de efectivo y deberías considerarlo?

Cuando recibes una gran cantidad de dinero, ya sea de una declaración de impuestos, herencia, bonificación laboral u otra fuente, es posible que decidas destinarlo a pagar deudas. Una forma de hacerlo es mediante un refinanciamiento con aporte de efectivo, que consiste en reemplazar tu préstamo hipotecario actual con uno más pequeño después de hacer un pago único.

Incluir más efectivo al refinanciar tu hipoteca puede tener algunos beneficios significativos, como reducir tu pago mensual o ayudarte a ahorrar dinero en intereses. Pero es importante considerar tus opciones porque un refinanciamiento con aporte de efectivo no es la elección correcta para todos.

Un refinanciamiento con aporte de efectivo es un tipo de refinanciamiento en el que un propietario de vivienda hace un pago único en su préstamo hipotecario durante el proceso de refinanciamiento. En consecuencia, reemplazan su hipoteca actual con una que tiene un saldo principal más pequeño.

Un refinanciamiento con aporte de efectivo es similar a un recapitalización de la hipoteca, donde los prestamistas aceptan hacer cambios en los términos del préstamo hipotecario después de que el prestatario hace un pago único. La diferencia entre los dos es que, con una recapitalización de hipoteca, mantienes tu tasa hipotecaria y plazo actual, y tu prestamista simplemente acepta tu pago en efectivo, lo aplica a tu saldo principal y recalcula el préstamo.

En la mayoría de los casos, refinanciar implica reemplazar tu préstamo hipotecario actual con una nueva hipoteca por la misma cantidad. Pero los propietarios de vivienda también tienen la opción de aportar más dinero para disminuir el saldo de su hipoteca.

Un motivo frecuente por el que alguien podría aportar más dinero al refinanciar es cumplir los requisitos de relación préstamo-valor (LTV) de su prestamista para el refinanciamiento. Con frecuencia, los prestamistas necesitan que los propietarios de vivienda tengan al menos un 20% de capital en sus viviendas antes de refinanciar.

Supongamos que tienes menos del 20% de capital, pero quieres refinanciar para aprovechar las tasas de interés bajas. Podrías usar un refinanciamiento con aporte de efectivo, en el que haces un pago único para alcanzar un 20% de capital.

No hay requisito de que aportes más dinero al refinanciar. De hecho, así como puedes aumentar tu capital aportando efectivo, también puedes retirar efectivo para pagar otros gastos.

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, los propietarios de vivienda piden más dinero del que adeudan actualmente en su hipoteca. Luego, reciben la diferencia en efectivo. Los refinanciamientos con desembolso de efectivo se usan a menudo para consolidación de deudas o financiar mejoras en la vivienda.

Cerrar un refinanciamiento con aporte de efectivo es exactamente lo opuesto de cerrar un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Cuando haces un refinanciamiento con aporte de efectivo, llevas un cheque con tu pago único a la mesa de cierre. Esa cantidad reduce el saldo de tu nueva hipoteca. En el caso de un refinanciamiento con desembolso de efectivo, obtienes una hipoteca más grande y sales de la mesa de cierre con un cheque en mano.

Existen varias razones sólidas por las que alguien podría considerar un refinanciamiento con aporte de efectivo, desde calificar para mejores condiciones de préstamo hasta reducir el pago mensual.

Reducirás tu LTV y podrías calificar para una tasa de interés mejor

Cuando los prestamistas establecen la tasa de interés en una hipoteca, consideran la relación préstamo-valor (LTV), que es el porcentaje de tu saldo de préstamo en relación con el valor de mercado de la vivienda. Cuanto más bajo sea el LTV, mejor, ya que representa menos riesgo para el prestamista. Y debido al menor riesgo, los prestamistas a menudo ofrecen tasas de interés más bajas a los propietarios de vivienda con un índice de préstamo-valor (LTV) más bajo.

Esta consideración es especialmente importante para los propietarios de vivienda con hipotecas devaluadas, lo que significa que deben más de lo que vale su propiedad. Un refinanciamiento con aporte de efectivo puede ayudar a esos prestatarios a construir algo de capital en su vivienda, haciéndolos elegibles para refinanciar a una tasa de interés mejor.

Podrías eliminar los pagos de PMI

Los prestamistas generalmente cobran un seguro hipotecario privado (PMI) a los prestatarios que compran una casa con menos del 20% de pago inicial. El PMI protege a tu prestamista en caso de que incumplas con el pago de tu préstamo. Por lo general, el PMI es el 0.1 al 2% de la cantidad del préstamo.

Generalmente, el PMI se cancela automáticamente cuando el LTV de una propiedad alcanza el 78% o menos. Pero otra forma de eliminar el PMI es mediante un refinanciamiento con aporte de efectivo, donde haces un pago único para aumentar tu valor líquido de la vivienda. Si tienes al menos un 20% de valor líquido de la vivienda con tu nuevo préstamo, no pagarás PMI.

Es importante tener en cuenta que, si tienes un préstamo asegurado por la FHA, VA o USDA, este beneficio puede no aplicarse a ti. El seguro hipotecario de FHA, el cargo de financiamiento del VA y el cargo de garantía del USDA no pueden cancelarse, lo que significa que deberás refinanciar a una hipoteca convencional para eliminarlos.

Podrías pagar una hipoteca a tasa fija a 15 años

Una hipoteca a tasa fija a 15 años viene con varias ventajas, incluyendo tasas de interés más bajas y pagos de intereses totales más bajos durante el plazo del préstamo. Desafortunadamente, debido a los pagos mensuales más altos, las hipotecas a 15 años no son asequibles para muchas personas.

Pero con un refinanciamiento con aporte de efectivo, es posible que puedas reducir lo suficiente la cantidad de la hipoteca para cambiar una hipoteca a tasa ajustable o una hipoteca a tasa de interés fija a 30 años por una hipoteca a tasa de interés fija a 15 años. Según el tamaño de tu préstamo, esto podría marcar la diferencia de decenas de miles de dólares, o incluso más de $100,000, en intereses.

Reducirás tus pagos mensuales de la hipoteca

Otra ventaja de un refinanciamiento con aporte de efectivo es que, si decides mantener un plazo de hipoteca más largo, puedes reducir tu pago mensual de la hipoteca. Como resultado, tendrás más margen en tu presupuesto mensual para otros gastos.

Supongamos que tienes una hipoteca de $200,000 y una tasa de interés del 3%. En una hipoteca a tasa fija a 30 años, pagarías aproximadamente $843 al mes en pagos de principal e intereses. Si hicieras un refinanciamiento con aporte de efectivo y haces un pago único de $25,000, reducirías tus pagos mensuales a $737. Has ahorrado más de $100 al mes, y eso es con la misma tasa de interés. Es posible que seas elegible para refinanciar a una tasa más baja, lo que te ayudaría a ahorrar todavía más.

Reducirás tu carga de deuda general.

Entre todos los demás beneficios, un refinanciamiento con aporte de efectivo puede ayudarte a reducir tu carga de deuda general. Algunas personas pueden simplemente querer libertad emocional de la deuda. Otros pueden querer reducir el saldo de su hipoteca para disminuir su relación deuda-ingresos.

Reducir tu deuda total puede ser especialmente beneficioso para aquellos que están considerando jubilarse temprano, ya que eliminar un pago mensual grande hará que la jubilación sea más alcanzable.

Aunque un refinanciamiento con aporte en efectivo puede tener muchas ventajas, es probable que no sea la opción correcta para todos. También es importante considerar los inconvenientes al decidir si debes optar por un refinanciamiento con aporte en efectivo.

Tendrás que pagar los costos de refinanciamiento

El refinanciamiento de tu hipoteca, al igual que al obtener tu hipoteca inicial, exige costos de cierre iniciales. Calcula que pagarás entre el 2% y el 6% del saldo del préstamo en los costos de cierre. Para alguien que no tiene planeado quedarse en su vivienda por mucho tiempo, el pago de esos costos podría no tener sentido.

Para determinar si refinanciar es una buena decisión, calcula tu punto de equilibrio al averiguar cuántos meses tomaría recuperar los costos iniciales de cierre. Si no tienes planeado quedarte en la casa hasta al menos ese momento, puede que no tenga sentido refinanciar.

Tus fondos se volverán ilíquidos

Los propietarios de vivienda deben asegurarse de tener reservas de efectivo en una cuenta de ahorros altamente líquida para evitar encontrarse en una situación de falta de liquidez en caso de contratiempos económicos. Si no puedes hacer un refinanciamiento aportando efectivo sin agotar tus ahorros, probablemente no sea la opción correcta para ti.

Podrías perder oportunidades más lucrativas en otros lugares

Hacer un pago único considerable hacia tu hipoteca inevitablemente significa que no tendrás ese dinero disponible para usarlo en otra cosa. El dinero que usas en un refinanciamiento con aporte de efectivo podría usarse para pagar deudas con tasas de interés más altas o contribuir a inversiones que generen mayores ganancias.

Supongamos que estás considerando hacer un pago de $25,000 en tu hipoteca de $200,000 con una tasa de interés del 3%. Durante el plazo de un préstamo a 30 años, esto te ahorraría aproximadamente $12,800. Pero en una cuenta de inversión con un rendimiento anual del 8%, esos mismos $25,000 podrían generarte casi $250,000 en 30 años.

Podrías infringir la cláusula de pago anticipado de tu hipoteca

Algunas hipotecas incluyen una multa por pago por adelantado, que algunos prestamistas exigen si pagas tu préstamo hipotecario antes de tiempo. Estos cargos también se aplican cuando refinancias. Muchas compañías, incluyendo Rocket Mortgage^®, no cobran multas por pago anticipado. También son ilegales en préstamos respaldados por el gobierno, como los de la FHA, VA o USDA. Sin embargo, para los prestatarios, es importante leer la letra pequeña de su hipoteca antes de hacer un refinanciamiento con aporte de efectivo.

Hay otras opciones, y si estás satisfecho con tu hipoteca actual, estas podrían tener más sentido que refinanciar.

Pagos bimensuales

Cambiar de pagos mensuales a pagos bimensuales te ayudará a acumular capital más rápido y a pagar tu hipoteca más rápidamente sin aumentar tus pagos mensuales. ¿Por qué? Porque estarás haciendo 26 pagos al año en lugar de 12 pagos mensuales al año. En otras palabras, estarás haciendo un pago mensual más cada año.

Pagos adicionales

Si tu objetivo es simplemente pagar tu hipoteca antes, no es necesario hacer un refinanciamiento con aporte de efectivo. En cambio, puedes hacer un pago único considerable en tu hipoteca o hacer más pagos periódicos para reducir tu préstamo más rápidamente. Asegúrate de informar a tu prestamista que el pago adicional debe aplicarse a tu principal.

Como se mencionó arriba, lee detenidamente la información de tu hipoteca para asegurarte de que esto no active una penalización por pago anticipado.

Recálculo de la hipoteca

En lugar de comenzar de nuevo con un nuevo préstamo, un recálculo de hipoteca simplemente te permite reamortizar la existente, reduciendo tu pago mensual. Por lo general, un recálculo de hipoteca exige un pago único considerable de $5,000 o más. A menudo, hay un cargo asociado con un recálculo, pero generalmente no supera los pocos cientos de dólares, lo cual es significativamente menos que el costo de un refinanciamiento.

Un refinanciamiento con aporte de efectivo puede ser una excelente opción para un propietario de vivienda que haya recibido recientemente una cantidad significativa de dinero, como un reembolso de impuestos o una herencia. Es especialmente atractivo para los que esperan reducir la tasa de interés de su hipoteca o disminuir sus pagos mensuales. Sin embargo, no es la única forma de reducir tu hipoteca, por lo que es importante investigar tus opciones antes de tomar los siguientes pasos.

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