¿Qué es PITI? Su significado y qué representa

Es posible que hayas notado que la sigla PITI aparece en tus búsquedas si estás comparando préstamos hipotecarios. ¿Qué es exactamente PITI y qué representa?

Este artículo puede servir como una guía completa de todo lo que debes saber sobre tu relación PITI para conseguir un pago mensual de la hipoteca manejable y sostenible.

¿Qué significa PITI?

PITI es una sigla que significa “principal, intereses, impuestos y seguro”. Muchos prestamistas hipotecarios calculan la PITI por ti antes de decidir si calificas para una hipoteca. Las instituciones de préstamos no quieren darte un préstamo con el que pudieras tener dificultades para pagar. Eso significa que generalmente es una buena idea entender el proceso de preaprobación y comenzar a trabajar con un prestamista antes de comenzar a ver casas. El prestamista te puede ayudar a comenzar el proceso entendiendo qué PITI puedes pagar para que busques casas según eso.

Ahora que sabemos la definición de PITI, veamos cada uno de sus componentes y analicemos su significado.

Principal

El principal de tu préstamo hipotecario es la cantidad que debes antes de agregar cualquier interés. Por ejemplo, si compras una casa que vale $250,000 con un down payment del 20% ($50,000), la cantidad del principal sería $200,000.

Sin embargo, durante la vigencia del préstamo, pagas más que los $200,000 originales por los intereses. La mayoría de los prestamistas se fijan en el saldo del principal y en la relación deuda-ingresos (DTI) cuando analizan si deben darte un préstamo.

La relación DTI es el cálculo de tu capacidad para pagar el dinero que has pedido prestado. Es tu deuda mensual mínima total dividida entre tus ingresos mensuales brutos y se expresa como un porcentaje.

Intereses

Una tasa de interés es un porcentaje que muestra cuánto le pagarás a tu prestamista cada mes como cargo por pedir dinero prestado. Tu prestamista hipotecario calcula el interés como un porcentaje de tu principal a lo largo del tiempo. Por ejemplo, si el préstamo principal es de $200,000 y tu prestamista te cobra una tasa de interés del 4%, eso significa que pagarás $8,000 (el 4% de $200,000) durante el primer año de tu hipoteca en concepto de intereses.

Cuando busques una hipoteca, es posible que escuches el término “amortización de la hipoteca”, que se refiere a lo que pagas por intereses y el principal. La amortización es una escala que te indica cuánto dinero de la prima mensual de la hipoteca se aplica al principal del préstamo y cuánto se destina a los intereses.

Al principio del préstamo, la mayor parte de cada pago de la hipoteca cubre los intereses en lugar del principal. A medida que el préstamo se acerca al vencimiento, la cantidad de interés que pagas se reduce porque el principal disminuye: solo tienes que pagar intereses sobre la parte del préstamo que aún no has saldado.

Por ejemplo, es posible que pagues $8,000 de intereses durante el primer año de tu hipoteca de $200,000, pero cuando el principal disminuya a $50,000, solo pagarás $2,000 al año (el 4% de $50,000). Por eso es tan importante elegir una casa que esté en tu rango de precios: es fácil atrasarse con los pagos si no puedes saldar los intereses y también avanzar para disminuir el principal.

Impuestos

Debes pagar impuestos sobre tu propiedad. A menudo, los impuestos son uno de los costos de ser propietario que se pasan por alto. Es importante que los tengas en cuenta cuando pienses en cuánto puedes pagar por una casa. Uno de los impuestos más caros que los propietarios de vivienda pagan es los impuestos sobre la propiedad, que pueden variar por ubicación.

Los impuestos sobre la propiedad apoyan a tu comunidad local y pagan cosas como bibliotecas, departamentos de bomberos/policía locales, escuelas públicas, mantenimiento de carreteras, mantenimiento de parques y proyectos de desarrollo de la comunidad. Es difícil determinar con exactitud cuánto tendrás que pagar en impuestos porque dependen del valor de tu casa y de la tasa local del impuesto sobre la propiedad. Los impuestos también pueden variar de un año a otro.

Como regla general, prevé pagar $1 por cada $1,000 del valor de tu casa cada mes en impuestos sobre la propiedad. Por ejemplo, si tu casa vale $250,000, pagarás aproximadamente $250 al mes o $3,000 al año en impuestos sobre la propiedad.

En la mayoría de los estados, debes hacer una tasación oficial y objetiva para que tus impuestos se puedan calcular con precisión. Por lo general, tu prestamista hipotecario incluye el costo de la tasación en su lista de costos de cierre.

Seguro

Aunque el seguro de la vivienda no se exige por ley en la mayoría de los estados, la mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen que tengas al menos cierto nivel de seguro de la vivienda como condición para tu préstamo. La mayoría de los planes de seguro de la vivienda cubren tu propiedad en caso de un incendio, tormenta eléctrica o allanamiento.

Algunas pólizas de seguro de la vivienda incluyen otra cobertura para daños por inundaciones y terremotos como complementos. Si tienes objetos muy valiosos en tu casa, como una obra de arte, una joya costosa o un instrumento musical, puedes adquirir un nivel de protección de alto valor llamado “cláusula adicional” además de tu póliza estándar. Por lo general, si vives en un condominio, pagarás un cargo de la asociación de propietarios (HOA) en lugar de un seguro individual como cobertura de tu vivienda.

Al igual que los impuestos sobre la propiedad, es difícil decir con exactitud cuánto deberás pagar por el seguro sobre la propiedad porque cada compañía de seguros usa su propia fórmula exclusiva para calcular las tasas. Algunos de los factores que influyen en tu prima son:

• El valor de tu casa
• Si vives en un área rural o urbana
• La cercanía de tu casa de un departamento de bomberos o de una estación de policía
• Molestias de tu propiedad, algo que pudiera lastimar a los niños que entran a tu propiedad (piscina, saltarín, perro agresivo, etc.)
• Cuántos reclamos haces al año en promedio por otros tipos de seguro

Como regla general, es posible que debas pagar aproximadamente $3.50 por cada $1,000 del valor de tu casa por el seguro de la vivienda al año. En este ejemplo, pagarás $875 al año por una propiedad de $250,000, o aproximadamente $73 al mes.

Cuando sumas los cuatro componentes, tienes el costo total promedio por mes de una hipoteca.

Cómo calcular tu pago de PITI

La forma más fácil de incorporar el PITI en tu proceso de compra de una casa es comenzar con un prestamista. Si lo haces, tu posible prestamista hará los cálculos de PITI por ti y te dirá cuánto puedes gastar.

Sin embargo, a veces el proceso de compra no es tan directo. Si estás comenzando el proceso porque viste una casa que te encantaría tener y todavía no tienes una preaprobación, es una buena idea que calcules tú mismo tu PITI para ver si está en tu presupuesto.

A la mayoría de los prestamistas hipotecarios les gusta prestar dinero a los compradores que tienen una relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos del 28% o menos del presupuesto mensual de su grupo familiar. Intenta limitar las casas posibles a las opciones que estén cerca de esa proporción. Tu tasa de interés también dependerá de lo que puedas pagar como down payment y de tu puntuación de crédito.

Por ejemplo, supongamos que ganas aproximadamente $7,000 al mes y te gusta una casa para la que necesitarás una hipoteca de $300,000 (después del down payment). Supongamos también que te reúnes con un prestamista que te dice que puedes obtener una tasa de interés del 4%. Puedes calcular tu PITI en un préstamo con tasa de interés fija a 30 años de esta manera:

1. El principal y el interés de tu hipoteca mensuales sumarán aproximadamente $1,432.25 al mes. Suma lo que hayas calculado de impuestos sobre la propiedad y seguros.
2. Para calcular los impuestos sobre la propiedad estimados, divide el valor de tu casa entre 1,000 y multiplica ese número por $1 para saber cuánto pagarás al mes. En este ejemplo, $300,000/1,000 son $300, que es el valor de los impuestos sobre la propiedad de un mes. Además, consulta el sitio web del gobierno de tu estado para ver si tiene un estimador de impuestos sobre la propiedad. Esto te da la cantidad más realista de impuestos sobre la propiedad que tendrás que pagar después de comprar tu casa nueva.
3. Para calcular el pago del seguro, divide el valor de tu casa entre 1,000, multiplica por $3.50 y divide entre 12 para hallar los pagos de seguro para un año.

$300,000/1,000 = $300, $300 ✕ $3.50 = $1,050, y $1,050/12 = $87.50, total del seguro de la vivienda para un mes.

1. Por último, suma las tres cantidades para el cálculo de tu PITI: $1,432.25 + $300 + $87.50 = $1,819.75, que es tu PITI.
2. Divide tu PITI entre tus ingresos mensuales totales para saber tu relación. Si ganas $7,000 al mes, tu PITI sería aproximadamente el 26% de tu presupuesto mensual, lo que significa que la propiedad podría ser una opción razonable para tus finanzas.

¿Por qué es importante el PITI en los bienes raíces?

El PITI es importante porque te da una idea aproximada de cuánto puedes pagar por una casa. La mayoría de los prestamistas usan la regla del 28% como primera impresión cuando deciden si un préstamo es asequible.

Si tu PITI es mucho mayor que el 28% de tu presupuesto mensual, es posible que te exijan que pagues un seguro hipotecario extra antes de darte tu préstamo. Si calculas una PITI razonable para tu área antes de buscar casas, puedes ahorrar tiempo y esfuerzo si solo consideras las casas que estén en tu presupuesto.

Ten en cuenta que es posible que tu PITI mensual no cubra la totalidad de los costos de compra de una casa. Puedes necesitar partidas en tu presupuesto para reparaciones, servicios públicos y tareas mensuales de mantenimiento, junto con tus pagos hipotecarios, impuestos e intereses.

También debes planificar y presupuestar el down payment y los costos de cierre que tu prestamista te exige.

Algunos de los costos de cierre que puedes ver incluyen:

• Inspecciones de la vivienda
• Tasación
• Honorarios de un abogado de bienes raíces
• Costos de transferencia del título

Asegúrate de tener en cuenta todos estos costos además de tu PITI antes de decidir que una casa es una buena inversión para ti.

Conclusión: Qué incluye tu pago hipotecario total

Mientras mejor entiendas el proceso de compra de una casa, más fácil será. Después de todo, comprar una casa puede ser uno de los momentos más emocionantes de tu vida. Trabajar con un prestamista te puede ayudar a entender cuánto puedes pagar cuando se trata de PITI.

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