Aceptaron tu oferta. ¿Qué sigue?

Que acepten tu oferta para comprar una nueva casa es una de las transacciones financieras más significativas y emocionantes de tu vida. No solo estás asumiendo la responsabilidad de pagar una hipoteca mensual, también estás eligiendo la casa y la comunidad en la que podrías vivir durante muchos años. Es un gran momento.

Te sentirás emocionado, aliviado y, probablemente, también un poco nervioso. Después de todo, has pasado de la búsqueda de una casa con muchas posibilidades a una decisión definitiva. Lo que probablemente haya sido una obsesión principal durante semanas, sino meses (el camino fluctuante hasta comprar una casa), ahora llegó a su fin. Sin embargo, todavía queda trabajo por hacer y obstáculos por superar antes de que la compra sea legalmente vinculante y la casa sea tuya. Como vemos, estos pasos son necesarios para protegerte a ti, y proteger al vendedor y a la institución de préstamos con la que te asociarás en una hipoteca.

El proceso de comprar una casa no termina una vez que el vendedor acepta tu oferta. Deberás seguir algunos pasos para garantizarle al vendedor que cuentas con el financiamiento adecuado para cerrar la venta, y el vendedor deberá abrir la casa para su tasación e inspección a fin de garantizar a todas las partes que esta es habitable. Una vez que se hayan tomado todas esas medidas, firmarás la documentación necesaria para cerrar la compra.

1. Deposita dinero de buena fe

El dinero de buena fe es un pago que depositarás con un tercero, como un bufete de abogados, un corredor inmobiliario o una compañía de títulos de propiedad, que luego se mantiene como depósito en garantía hasta el cierre, cuando se aplica a tu down payment o costos de cierre. Es una parte muy pequeña del precio de venta (generalmente entre un 1% y un 3%) que puedes pagar con un cheque, un giro postal o una transferencia bancaria. En combinación con la carta de aprobación previa del prestamista, el dinero de buena fe brinda al vendedor la seguridad de que eres un comprador serio con los medios económicos para cerrar la compra.

2. Asegura un préstamo hipotecario

Si tus finanzas son lo suficientemente seguras como para poder pagar la casa que deseas comprar, no deberías tener inconvenientes para obtener un préstamo hipotecario. Revisar los documentos de tu solicitud puede ser un proceso largo para el equipo del prestamista, por lo que te recomendamos comenzar ese proceso por obtener la aprobación previa para un préstamo antes de empezar a buscar casa.

Una vez que el vendedor haya aceptado tu oferta, deberás proporcionarle al prestamista más documentación, entre lo que se incluyen estados de cuenta bancarios, talones de pago, estados de cuenta de la tarjeta de crédito y, tal vez, otra información financiera personal.

3. Solicita una inspección de la vivienda

Otro paso después de que se acepta tu oferta es programar una inspección profesional de la vivienda. De hecho, la mayoría de los agentes de bienes raíces incluirá una nota en tu oferta para establecer que la compra está sujeta a la aprobación de la inspección de la casa.

Puedes buscar tu propio inspector de viviendas, pero la mayoría de los agentes de bienes raíces tiene relación con muchos inspectores de viviendas autorizados. Se recomienda elegir a un inspector que no haga renovaciones ni reparaciones. Aquellos que se enfocan únicamente en las inspecciones son más objetivos que un constructor que puede intentar obtener tu negocio al señalar problemas con los sistemas mecánicos o la estructura. El pago de la inspección de la vivienda es responsabilidad del comprador. El costo de la inspección va desde los $200 hasta los $500; según Forbes, el promedio de los Estados Unidos es de aproximadamente $340.

Un inspector de viviendas realizará una examinación exhaustiva de la estructura física y los sistemas mecánicos funcionales de la casa, entre lo que se incluye la calefacción, el sistema de enfriamiento, las tuberías y el servicio eléctrico. Según el tamaño de la casa, realizar la inspección de una vivienda puede tomar varias horas. Se determinarán cosas que deben repararse de inmediato o problemas que necesitarán abordarse en el futuro cercano. Según el costo que puedan tener estas reparaciones, puedes negociar que se reduzca el precio o solicitarle al vendedor que resuelva los problemas antes de aceptar comprar la vivienda.

4. Solicita la tasación de la vivienda

Otro obstáculo que debes superar después de que se acepta tu oferta y antes de que puedas cerrar la compra es la tasación de la vivienda. El prestamista ordena la tasación de la vivienda para su protección y también la tuya.

El tasador determinará el valor de mercado de la casa mediante una examinación de la propiedad y los precios de venta de viviendas similares que se vendieron recientemente en el mismo vecindario. Si el tasador determina que la casa no vale el precio de venta, es posible que debas solicitarle al vendedor que reduzca el precio, o el prestamista puede pedirte a ti que lleves efectivo adicional al cierre de la compra para cubrir la diferencia. Esta situación se puede producir en un mercado de vendedores muy dinámico en el que varios oferentes aumentan el precio de la vivienda. Una tasación también puede protegerte como comprador en caso de que el valor de la vivienda sea demasiado bajo como para justificar que solicites una mayor cantidad de dinero.

5. Revisa el título

Un título de inmueble no es un documento físico, sino un concepto legal abstracto que establece quién es el propietario legítimo de la propiedad. También detallará los propietarios anteriores y si hay gravámenes sobre la propiedad. El vendedor tiene el título, pero tú tienes la posibilidad de solicitar una inspección a una compañía de títulos de propiedad que contratarás. Es muy importante que verifiques que no haya otras entidades, como la compañía de préstamos hipotecarios de un propietario anterior, que tenga reclamaciones sobre el título.

6. Transfiere los servicios públicos

Es importante pensar en la conexión de los servicios públicos para tu nueva casa mucho antes del día de la mudanza. En primer lugar, identifica todos los proveedores de servicios públicos en tu nueva ciudad. Según de qué servicio público se trate, es posible que haya varias empresas entre las que puedas elegir. Sin embargo, en algunas comunidades, determinados servicios públicos pueden tener un solo proveedor. El ayuntamiento o la oficina del gestor municipal es un buen lugar para comenzar esta evaluación. Según la comunidad y cómo esté equipada tu nueva casa, deberás tener en cuenta todos o algunos de los siguientes servicios: electricidad, gas natural, combustible para calefacción de viviendas, propano, agua y alcantarillado, televisión por cable, Internet de banda ancha y seguridad de la vivienda.

Apenas sepas la fecha en la que te mudarás, comunícate con todas las empresas de servicios públicos que utilizarás y establece una fecha de inicio de servicio. Nadie quiere mudarse a una casa donde hace frío o que no tiene agua. Como algunas de estas empresas programan las instalaciones con 2 o 3 semanas de anticipación, te recomendamos comunicarte con ellas lo antes posible. Lo ideal es que tengas todos los servicios públicos conectados y en funcionamiento, especialmente aquellos responsables de la calefacción, la luz y el agua, el día antes de mudarte.

7. Obtén el seguro del propietario

Deberás presentar a la compañía de préstamos hipotecarios un comprobante del seguro del propietario antes de que se pueda finalizar la compra de la casa. Hay muchas pólizas disponibles tanto en línea como de tu oficina de seguro local. La cobertura básica incluye reparaciones o reemplazos en tu casa en caso de daños por incendio, vandalismo, accidentes o desastres naturales. Por lo general, las pólizas no incluyen inundación ni terremoto, lo que puede cubrirse mediante la compra de un seguro complementario específico para estos desastres. El seguro del propietario también te protege de responsabilidad civil si alguien sufre lesiones en tu propiedad. Lo que no se cubre son el desgaste básico ni daños debido a moho, animales o insectos.

8. Programa reparaciones en la casa

Si se produjeron inconvenientes durante la inspección de la vivienda que requirieron negociaciones con el vendedor, se supone que se han solucionado. Ahora es momento de programar reparaciones que realmente deben realizarse antes de que te mudes, por ejemplo, el reemplazo del horno o la reparación de un problema de cableado peligroso. Si tu acuerdo fue que el vendedor se ocupara de estas cuestiones, dichas reparaciones deben realizarse antes de que cierres la compra de la casa. Si se acordó que te encargarías tú, pero con una compensación económica del vendedor, puedes programar que se realice el trabajo después de cerrar la compra, pero antes de que te mudes.

Si tienes el lujo de poder extender el tiempo antes de mudarte para hacer renovaciones a gran escala u otros proyectos, puedes evaluar la posibilidad de ocuparte de eso antes de mudarte. Pueden ser cualquier cosa, desde la remodelación de una cocina hasta un techo nuevo. Otros proyectos cosméticos, como pintar o restaurar los pisos de madera, son extremadamente disruptivos para llevarse a cabo mientras vives en la casa. Considera la posibilidad de realizarlos antes de mudarte, mientras las habitaciones están vacías.

9. Realiza un recorrido final

Se recomienda pedir una última posibilidad de recorrer la casa poco antes de cerrar la compra. Esto puede ser una breve revisión de las instalaciones de una sola vez para asegurarte de que esté en las mismas condiciones que recuerdas de la inspección mucho más exhaustiva. Si el vendedor había aceptado realizar algunas reparaciones después de la inspección, el recorrido final también es el momento de observar el estado de dichas reparaciones. Otro fin de la última revisión de la propiedad es brindarte la tranquilidad de que la casa está en las mismas condiciones que cuando aceptaste comprarla. Esto ayudará cuando sea el momento de firmar sobre la línea de puntos.

10. Programa el cierre de la compra

Una vez que hayas seguido los pasos anteriores y el comprador haya aceptado tu oferta y dinero de buena fe, aún hay cosas que tu agente y tu prestamista, el agente del vendedor y la agencia de títulos de propiedad deben resolver antes del cierre final. Por lo general, todas las partes acuerdan una cita para garantizar una transacción sin inconvenientes el día elegido. Cuando el comprador lleva a cabo un proceso hipotecario básico, el tiempo para cerrar una oferta aceptada es de 30 a 60 días.

11. Cierra la compra de tu nueva casa

Después de lo que suele ser una búsqueda larga, emocional y estresante de una casa, estarás listo para cerrar la compra. Por lo general, a la reunión de cierre asisten tú, tu agente, los vendedores y su agente, y los representantes de la compañía de títulos de propiedad. Es posible que algunos estados requieran que también esté presente un abogado. Firmarás muchos documentos para finalizar la compra. También llevarás un certificado o cheque de caja para el down payment. Tu prestamista transferirá el saldo del dinero para finalizar la venta, y la casa finalmente será tuya.

Desde el momento en que se acepta tu oferta hasta que recibes las llaves, hay un largo recorrido por delante. Y eso es suponiendo que no haya ningún inconveniente. Hay varios problemas que podrían surgir en el camino. No todos tienen que ser decisivos, pero a veces son lo suficientemente significativos como para que simplemente des un paso al costado. A continuación, te presentamos algunos de los obstáculos más comunes a los que te podrías enfrentar después de que se acepta tu oferta.

Hay problemas con la vivienda

Si la casa tiene problemas o defectos graves, por lo general, salen a la luz durante la inspección de la vivienda. Puede tratarse de problemas menores, como una ventana rota o un inodoro que no funciona, los cuales el vendedor aceptará reparar sin problemas. Sin embargo, también puede haber problemas importantes, como un techo que debe reemplazarse o un sótano con filtraciones, cuyas reparaciones pueden costar fácilmente miles de dólares. En esos casos, si el vendedor no acepta hacer reparaciones, podrías optar por cancelar la compra.

La tasación es baja

A veces, el precio de tasación de la propiedad es inferior a lo que ofreces pagar por ella. Sin embargo, una tasación baja no tiene por qué ser un factor determinante. En la mayoría de los casos, el prestamista te solicitará que pagues en efectivo para cubrir la diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta.

Tu plan hipotecario se viene abajo

También debes estar preparado para la posibilidad de que tu plan hipotecario se venga abajo. Puede haber cambios repentinos o inesperados en tu situación económica que hagan que dejes de calificar para el monto del préstamo precalificado (o para cualquier préstamo en absoluto). Estas pueden ser cosas que están fuera de tu control, como la pérdida del trabajo, o cosas que puedes evitar, como usar crédito para realizar una compra grande después de tu aprobación previa, lo que reduce tu puntuación de crédito.

La búsqueda de tu nueva casa puede ser una montaña rusa de emociones, así que cuando hayas encontrado una casa que realmente quieras y oigas las palabras “oferta aceptada”, obviamente, querrás celebrar. Sin embargo, aún queda trabajo por hacer. Deberás mantener tus finanzas en orden, y la casa debe pasar una inspección y tasarse a un valor similar a lo que ofreces por ella.

Suponiendo que todos estos obstáculos se hayan superado y hayas obtenido una póliza de seguro del propietario, puedes cerrar la compra de tu nueva casa. Todo comienza por obtener la precalificación para el financiamiento, por lo que, si estás listo para comenzar el recorrido hacia la compra de una nueva casa, te recomendamos comenzar el proceso de aprobación de la hipoteca hoy mismo.