¿Cuánto tiempo deberías vivir en una casa antes de venderla?

Cuando compras una casa, posiblemente estés pensando en tener una estrategia para el futuro. De hecho, antes de firmar los documentos de cierre, puedes preguntarle a tu agente de bienes raíces: “¿Cuánto tiempo debería vivir en una casa antes de venderla?”

Lo cierto es que algunas cosas se aprecian con el tiempo, y las viviendas no son la excepción. Veamos cuánto tiempo debes vivir en una casa antes de venderla y determina cómo tu capital compensa los costos y cargos.

¿Es demasiado pronto para vender tu casa?

Los agentes de bienes raíces sugieren que te quedes en tu casa por 5 años para recuperar los costos y tengas una ganancia de la venta. Antes de poner la casa en el mercado, considera cómo se comparan los costos de cierre, los honorarios del agente inmobiliario, los pagos de intereses y los gastos de la mudanza con la cantidad de capital que tienes.

Capital se refiere a cuánto vale tu casa comparada con la cantidad que debes en la hipoteca. Si necesitas vender tu casa después de poco tiempo, quizás es porque tengas una mudanza importante, tu familia está creciendo o tu economía está cambiando. A pesar de los eventos de vida, los costos de vender demasiado pronto podrían terminar costándote dinero.

La regla de los 5 años

Una buena regla general es generalmente 5 años para que los propietarios obtengan un buen precio de venta. La regla de los 5 años te permite compensar ciertos costos que pagaste cuando obtuviste tu préstamo y determinar el punto de equilibrio.

El momento en que llegas a este punto varía dependiendo de tu situación particular. Si quieres ganar dinero en la venta de tu casa, debes pasar el punto de equilibrio. Si vendes demasiado pronto, podrías perder dinero en la venta de tu casa. Acumular capital de la vivienda es lo mejor que puedes hacer.

¿Puede tu capital compensar los costos y cargos?

Mientras más capital tengas acumulado en tu casa, más de eso podrás usar para los costos de cierre y ahorrarás en los impuestos sobre las ganancias de capital cuando vendas una casa. Veamos cómo entender el capital y tener en cuenta diversos cargos y también considerar los impuestos sobre ganancias de capital.

Qué es el capital

Los propietarios de vivienda acumulan capital por su vivienda pagando la cantidad de principal (la cantidad que debes por tu casa) haciendo los pagos mensuales de la hipoteca. También puedes acumular capital cuando el valor de mercado de tu casa aumenta, lo que suele ocurrir naturalmente.

Este es un ejemplo de cómo puedes acumular capital: supongamos que compras una casa por $200,000 y unos años más tarde, el valor subió a $250,000.

Veamos otro ejemplo de acumular capital: supongamos que compras una casa que vale $200,000. Después de hacer varios pagos mensuales, debes $150,000 de la hipoteca. En este caso, tienes $50,000 de capital.

Los factores como el down payment, la tasa de interés y la amortización de la hipoteca también pueden afectar el capital de tu vivienda.

Un down payment grande por tu casa es una de las maneras más rápidas de acumular capital. Supongamos que compras una casa por $200,000 con un down payment de $60,000. En este caso, solo deberás $140,000 por la casa. Mientras más grande sea tu down payment, más baja será tu tasa de interés.

A medida que haces pagos mensuales, parte de tu pago mensual se usa para pagar el saldo de tu hipoteca y la otra parte sirve para los intereses, o un cargo por pedir prestado. Tus pagos son la amortización de la hipoteca.

Como ejemplo de la amortización, las hipotecas de tasa fija te exigen que pagues cuotas iguales durante la vida del préstamo. Una tasa de interés baja y un plazo más corto, como 15 años, te pueden ayudar a acumular capital más rápido.

Costos de cierre y otros cargos

Antes de determinar si debes vender antes de la regla de los 5 años, considera si el capital de tu vivienda puede compensar los costos de cierre y también otros cargos. Pagarás costos de cierre, los cargos del agente de bienes raíces, los cargos por financiamiento y otros cargos para poder vender tu casa.

Veamos estos tipos de cargos:

Costos de cierre: puedes pensar en los costos de cierre como los cargos que pagas por procesar tu préstamo. Por lo general, los costos de cierre varían entre el 2% y 6% de la cantidad del préstamo. Incluyen cargos como la tasación, el depósito en garantía, los impuestos sobre la propiedad, el título/honorarios de abogado, el pago anticipado de interés, los cargo por emisión del préstamo y más.

Cargos del REALTOR®: cuando pones tu casa en venta con un agente de bienes raíces o REALTOR®, generalmente calculas la comisión de bienes raíces como un porcentaje del precio de venta final de tu casa. El 6% es una tarifa frecuente, pero puede variar dependiendo del área.

Cargo de financiación: los pagos de intereses no se usan para pagar el principal. Tiene que pasar un tiempo para que una parte más grande de los pagos del préstamo sirvan para pagar el principal; la mayor parte del pago sirve para pagar intereses al principio. Considera comparar y contrastar tarifas entre prestamistas y opciones de préstamo y lo que pagarás en intereses con el tiempo. Las tasas de interés bajas te permitirán pagar menos a lo largo de la vida del préstamo.

Otros cargos: es posible que también pagues un seguro de la vivienda, un cargo de solicitud del seguro hipotecario, cargos de préstamos de la FHA, del VA y del USDA respaldados por el gobierno y un seguro de título de propietario y prestamista.

Debido a todos estos factores y cargos, la marca de los 5 años suele ser el punto de equilibrio o de ganancia más fiable para los vendedores. 

Considera los impuestos sobre ganancias de capital

Los impuestos sobre ganancias de capital se pagan al Servicio de Impuestos Internos (IRS) por bienes por los que tienes ganancias como cuando vendes tu casa. La cantidad que pagas en impuestos sobre las ganancias de capital depende de tus ingresos, de tu estado de declaración de impuestos y de cuánto tiempo has tenido el bien.

Pagas sobre ganancias de capital de corto plazo sobre ingresos que percibes por vender bienes que has tenido por un año o menos. Pagas sobre ganancias de capital de largo plazo sobre bienes que has tenido por más de un año.

Todos los contribuyentes de los Estados Unidos tienen derecho a una exención personal de por vida de $250,000 para personas individuales y $500,000 para parejas casadas que declaran juntas. Esto significa que no tienes que pagar impuestos sobre las ganancias de capital si recibes menos de $250,000 por la venta de tu casa como persona individual o $500,000 por la venta de tu casa como pareja casada.

También debes cumplir los siguientes requisitos:

• La casa debe ser tu residencia principal. Debe ser tu casa principal y debes vivir ahí la mayor parte del año.
• Debes haber usado la casa por 2 de los últimos 5 años versus 1 año para el tratamiento de ganancias de capital de largo plazo.
• Puedes usar las pruebas de “propiedad” y “uso” durante períodos de 2 años diferentes. Sin embargo, debes cumplir ambas durante el período de 5 años a la fecha de la venta.

Supongamos que compraste una casa como persona individual y que viviste en ella a tiempo completo por 7 años. Si la vendes y ganas $100,000 en la venta, no tendrías que pagar impuestos sobre ganancias de capital porque recibiste menos de $250,000 en la venta.

¿Cómo sé si es un buen momento para vender mi casa?

El mercado de bienes raíces actual también afecta si es un buen momento para vender una casa. También puede depender de si es un mercado de compradores o un mercado de vendedores. Reconocerás un mercado de compradores cuando las ventas están lentas, hay más propiedades disponibles y los valores de las viviendas han estado bajando.

Es un mercado de vendedores cuando las casas se venden rápido, hay escasez de opciones y los precios de los bienes raíces aumentan. Esta es una lista corta de señales de que este podría ser un buen momento para vender tu casa:

• Las casas en tu área se están vendiendo a precios más altos de lo normal
• Aumenta la demanda de viviendas
• Aumenta el número de viviendas en venta en tu área

Conclusión

¿Cuánto tiempo debes ser el propietario de una casa antes de venderla?

No hay un “momento mágico” que diga cuándo deberías vender tu casa. Sin embargo, te recomendamos considerar la regla de los 5 años y si el capital acumulado compensará los costos y cargos. También debes considerar los impuestos sobre las ganancias de capital antes de decidir si vendes, particularmente si has vivido en la casa por menos de 5 años.

¿Estás planeando comprar una casa en un futuro cercano? Comienza el proceso de aprobación de la hipoteca.