¿Cuáles son los costos de prepago al comprar una casa?

Cuando se trata de comprar una nueva casa, puede parecer que el precio de venta de la vivienda nunca es tan simple como podrías esperar. Además del precio de venta, siempre hay cargos y otros costos reflejados en la transacción. La mayoría de los compradores de viviendas esperan cubrir el pago inicial y los costos de cierre, pero los compradores también son responsables de pagar sus costos de prepago o “prepagos".

Aunque los prestamistas hacen todo lo posible por desglosar cada costo resaltado en la estimación de préstamo y en los documentos de revelaciones hipotecarias, los costos de prepago pueden sorprender a los compradores que no estén familiarizados con estos documentos. Los costos de prepago también pueden confundirse con los costos de cierre y el depósito en garantía debido a que tienen similitudes, pero en última instancia, son tres conceptos comerciales diferentes.

Para evitarte más estrés por la compra, te explicaremos qué son los costos de prepago al comprar una casa y te daremos consejos sobre qué esperar en tu transacción final.

¿Qué son los costos de prepago?

Los costos de prepago al comprar una casa pueden incluir un depósito inicial en garantía, una prima de seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y los intereses hipotecarios. Estos costos son distintos de tus costos de cierre. Generalmente, las compañías hipotecarias detallan estos costos en el documento de la estimación de préstamo hipotecario.

Como su nombre indica, los costos de prepago son pagos de dinero en efectivo por adelantado que se hacen antes de tu pago inicial para obtener una hipoteca. Los costos de prepago se pagan en el cierre y se colocan en una cuenta de depósito en garantía para cubrir los gastos de la hipoteca, que generalmente se incluyen en los cargos mensuales relacionados con la propiedad de la vivienda. Cuando llega el momento de hacer estos pagos, el prestamista retirará el dinero de la cuenta de depósito en garantía para cubrir los gastos, lo que significa que no necesitarás nada más.

¿Qué costos de prepago se incluirán en la hipoteca?

Mientras te preparas para revisar tu estimación de préstamo y los documentos de revelaciones hipotecarias, es importante saber qué gastos debes buscar. Por lo general, los costos de prepago más frecuentes que se incluyen en la hipoteca son la prima del seguro del propietario de vivienda, los impuestos a la propiedad, los intereses hipotecarios y el depósito inicial en garantía.

Seguros e impuestos prepagados

El seguro y los impuestos pagados por anticipado son dos costos frecuentes pagados por adelantado que se incluyen en la hipoteca. Por lo general, se recolecta y paga por adelantado de 6 meses a 1 año completo de seguro de propietario de vivienda en el cierre. Además del seguro de vivienda prepagado, tu prestamista hipotecario también te pedirá que pagues los impuestos sobre la propiedad.

Corresponde al prestamista determinar cuánto se cobrará, pero esta cantidad prepagada se depositará en una cuenta de depósito en garantía y servirá como un colchón para que pagues tus facturas futuras.

Pago anticipado de intereses

El interés hipotecario es otro costo de prepago incluido en la hipoteca. Se cobra como un gasto de prepago para que el prestamista pueda aplicarlo al primer pago hipotecario, de modo que, sin importar en qué día del mes cierres, el prestamista tendrá al menos 30 días para ingresar tu información en el sistema y expedir tu primer estado de cuenta.

Sin embargo, dependiendo de la fecha en la que cierres durante el mes, la cantidad de interés exigido puede variar. Por ejemplo, algunos propietarios de vivienda pueden preferir cerrar al final del mes para que se acumule al menos intereses por adelantado, antes de hacer el primer pago mensual de una hipoteca.

Pago inicial de la cuenta de depósitos en garantía en el cierre

El depósito en garantía es el último costo de prepago que debes esperar que se incluya en tu hipoteca. El pago inicial del depósito en garantía es el dinero depositado con el prestamista, que se usará para pagar el seguro de la vivienda y los impuestos a la propiedad en el futuro. Consulta los requisitos de tu prestamista para determinar el costo de tu depósito y si es necesario.

Al igual que con los gastos de seguro e impuestos prepagados, este depósito en garantía inicial actuará como un colchón más en tu cuenta de depósito en garantía. El depósito en garantía inicial va más allá de los pagos anticipados iniciales y también se mantendrá como depósito en garantía, incluso después de que comiencen los primeros pagos como medida de seguridad. Si usas un depósito en garantía, tu seguro hipotecarios será un costo de prepago por separado.

Costos de prepago versus Gastos de cierre

Como mencionamos arriba, existe una diferencia entre los costos de prepago y los costos de cierre. Ya sabemos que los pagos anticipados son costos iniciales para tus gastos hipotecarios mensuales. Sin embargo, por lo general, los costos de cierre están más estrechamente relacionados con los gastos de emisión de deuda, el pago a compañías de títulos y el cierre de un préstamo hipotecario.

En consecuencia, los costos de cierre se pagan al prestamista como un cargo para procesar el préstamo. Los costos de cierre también se mencionan en la declaración de cierre. Finalmente, otra diferencia entre los costos anticipados y los costos de cierre es que el vendedor puede cubrir los costos de cierre, pero el comprador siempre pagará los prepagos.

Dónde encontrar los costos de prepago en tu préstamo

Cuando recibes por primera vez el documento de tu préstamo hipotecario, puede resultar difícil encontrar una descripción de tus costos de prepago. Por lo general, los costos de prepago se detallan en la segunda página de tu estimación de préstamo, a menudo etiquetados como "otros costos" después de los costos de cierre especificados. Una vez que encuentres esta sección, deberías poder identificar los costos de prepago descritos en tu préstamo.

Cómo calcular tus prepagos en una hipoteca

Para ayudarte mejor a calcular tus costos de prepago, hemos creado tres escenarios para ilustrar cómo un prestatario puede calcular sus gastos prepagados.

Cómo calcular el seguro de la vivienda

Comencemos con un ejemplo de seguro de la vivienda. Digamos que quieres calcular de 6 a 12 meses de la prima futura de tu seguro de la vivienda. Las primas del seguro de la vivienda pueden variar según el lugar, la antigüedad y condición de tu casa, tu puntuación de crédito y tu historial de primas. Tus tarifas de seguro de la vivienda podrían aumentar si vives en un área propensa a desastres naturales o tormentas destructivas.

Por otro lado, las tarifas de seguro de la vivienda podrían disminuir si renovaste recientemente una parte más antigua de tu casa o instalaste un techo nuevo. La prima promedio anual del seguro de la vivienda en Estados Unidos es de $1,249.

Sin embargo, las tasas promedio de algunos estados son más altas o bajas que el promedio nacional. Es importante hablar con un experto, como un agente de seguros, cuando calcules la prima única de tu seguro de la vivienda.

Una vez que tengas una cantidad estimada o exacta para tu prima anual, recuerda que harás los pagos de este gasto por medio de la cuenta de depósito en garantía que ya tendrás establecida.

Impuestos sobre la propiedad prepagados en el cierre

Otro ejemplo es que puedes calcular los impuestos sobre la propiedad según el lugar donde vives. Para calcular el impuesto a la propiedad, multiplicas su valor fiscal por la tasa impositiva local.

Digamos que quieres mudarte a Chicago y el valor fiscal de tu casa es de alrededor de $250,000. La tasa de impuesto promedio en Chicago (Condado de Cook) es aproximadamente 2.1%. Entonces, para calcular tu impuesto a la propiedad inmobiliaria, vas a multiplicar $250,000 por 2.1% o 0.021. Después de calcular estos números, podrías esperar pagar alrededor de $5,250 al año en impuestos a la propiedad.

Si quieres probar esta fórmula para otra ciudad o condado, es probable que puedas encontrar la tasa impositiva promedio de esa área en línea.

Intereses hipotecarios en cualquier momento del mes

Para nuestro último ejemplo, veamos cómo calcular el interés hipotecario en función de la fecha del mes en la que el prestatario cierre el préstamo. Primero, recuerda que los pagos anticipados de intereses generalmente se calculan usando el primer día de interés acumulado sobre el saldo de tu hipoteca.

Ahora, supongamos que quieres adquirir un préstamo hipotecario de $200,000 con una tasa de interés anual del 3.5%. Si cierras esta hipoteca 10 días antes de fin de mes, tomarías tu tasa de interés anual y la dividirías entre 365 para calcular tu tasa diaria.

Por ejemplo, 3.5% dividido entre 365 es 0.0096%. Luego, multiplica tu tasa diaria por la cantidad de tu préstamo hipotecario para obtener la cantidad diaria de interés. Entonces, en este caso, 0.0096% multiplicado por $200 000 que es $19.18. Finalmente, multiplica el interés diario por el número de días entre el cierre y el pago para encontrar el pago anticipado de interés, $19.18 multiplicado por 10 días es igual a $191.80.

Ahora puedes ver cómo el día en que cierres tu hipoteca puede afectar el cálculo de los intereses de tu préstamo hipotecario.

Estos escenarios deberían darte una mejor comprensión de los costos de prepago al ayudarte a aplicar estos gastos a la vida diaria y a tu proceso de compra de vivienda.

Preguntas frecuentes sobre los costos de prepago

¿Cuáles son los costos de prepago frecuentes que debo hacer?

Por lo general, los costos de prepago incluirán el depósito en garantía inicial, la prima del seguro de la vivienda, los impuestos a la propiedad y los intereses hipotecarios.  Es probable que tu prestamista describa estos costos.

¿En qué se diferencian los costos de prepago de los costos de cierre?

Los costos de cierre están más relacionados con la emisión del préstamo, los pagos a las compañías de títulos y el cierre del préstamo hipotecario. Además, a veces es posible que el vendedor cubra algunos costos de cierre, pero los costos de prepago siempre serán responsabilidad del comprador.

¿Los prepagos son lo mismo que el depósito en garantía?

No, pero están relacionados. Depositas dinero para los prepagos en una cuenta de depósito en garantía, pero la cantidad en la cuenta de garantía puede ser mayor que el prepago inicial. Esto se hace principalmente como precaución.

¿Son iguales los costos prepagados en todas las compañías de préstamos hipotecarios?

Todas las compañías de préstamos hipotecarios hacen estimaciones, pero la cantidad que pagas será aproximadamente la misma. Es mejor comparar las tasas de interés, los plazos y los cargos al elegir un prestamista hipotecario que la estimación de los costos prepagados.

Conclusión

Aunque los costos de prepago pueden parecer añadirse al precio de venta de tu casa o al precio final en la fecha de cierre, ahora tienes una mejor comprensión de qué son estos costos y cómo puedes identificarlos en el documento de tu préstamo hipotecario. A medida que continúes con el proceso de compra de vivienda, ¡no tengas miedo de los gastos de prepago!

Ahora sabes qué esperar y cómo prepararte para ellos utilizando cálculos. Te animamos a cerrar la compra de la casa de tus sueños y comenzar tu solicitud de hipoteca hoy mismo.