Cómo hacer una oferta por una casa

¡Felicitaciones! Encontraste tu siguiente casa. Se siente muy bien, pero en realidad es solo el principio del proceso. El siguiente paso es hacer una oferta que el vendedor acepte. No te preocupes. Como siempre, estamos aquí para ayudarte. Estarás listo para comprar en un parpadeo.

Antes de hacer una oferta

Sabemos lo emocionante que puede ser comprar una casa, pero antes de avanzar demasiado, asegúrate de obtener una carta de preaprobación y elegir un agente de bienes raíces con quien trabajar.

Podría parecer un poco como comenzar la casa por el techo, pero tan pronto como decidas comprar una casa y antes de iniciar la búsqueda, debes comenzar el proceso de preaprobación. Hay dos motivos principales para esto:

• Podrás hacer una oferta en cuanto encuentres un lugar que te encante.
• Los vendedores prefieren compradores que tienen la preaprobación de un prestamista.

Es mejor tener una preaprobación con documentos para respaldarla. Muchas veces, los prestamistas cometen el error de usar los términos “preaprobación” y “precalificación” como sinónimos, pero es mucho mejor tener una preaprobación. Los vendedores y sus agentes de bienes raíces la toman más en serio porque para obtener una preaprobación, se debe verificar toda tu información.

Para aclarar las cosas, Rocket Mortgage^Ⓡusa los términos “Prequalified Approval” y “Verified Approval¹”. A todos nuestros clientes les recomendamos que obtengan una Verified Approval para que tengan la mejor oferta posible.

Busca un agente de bienes raíces

A todos nos gusta ahorrar dinero, por lo que podrías estar pensando en hacerlo solo para evitar pagar la comisión del agente de bienes raíces, pero trabajar con un agente con experiencia podría ahorrarte dinero a la larga. Los agentes de bienes raíces conocen el mercado y pueden dar consejos sobre todos los aspectos de comprar una casa. ¿Por qué hacerlo solo cuando puedes tener un aliado?

Con una preaprobación lista y un agente de bienes raíces de tu lado, es hora de comenzar con tu oferta. También vale la pena mencionar que la comisión del agente de bienes raíces generalmente la paga el vendedor.

¿Cómo se hace una oferta por una casa?

Una vez tienes tu carta de preaprobación y un agente de bienes raíces y encontraste la casa de tus sueños, lo siguiente por lo que debes preocuparte es el proceso en sí de hacer una oferta. Esto es lo que debes hacer cuando hayas decidido que te interesa una casa:

• Define una estrategia: antes de dirigirte al vendedor, debes decidir cuánto vas a ofrecer, qué contingencias quieres y cuánto será tu depósito de buena fe.
• Haz la oferta: haz la oferta mediante una carta que tú y tu agente de bienes raíces deben redactar juntos.
• Negocia: una vez el vendedor haya recibido tu oferta, puede aceptarla, rechazarla o pedir cambios. Si hace una contraoferta, tu agente puede actuar como intermediario durante las negociaciones.

Analicémoslo en cinco pasos:

Paso 1: Decide cuánto ofrecer

El primer paso para hacer una oferta para una casa es decidir cuánto dinero estás dispuesto a pagar por la propiedad. Es importante mantenerse dentro del presupuesto, pero no debes solo lanzar un número aleatorio. Quieres encontrar el punto ideal entre obtener el mejor precio posible y no insultar al vendedor haciendo una oferta demasiado baja. Estas son algunas cosas que debes considerar antes de decidir el precio final:

Consideraciones de la casa

Cantidad de tiempo que la casa ha estado en el mercado: es posible que el vendedor esté más motivado a aceptar si la casa ha estado en el mercado por más de 2 o 3 meses. Dependiendo del mercado actual, tal vez quieras considerar ofrecer un precio más bajo si estás viendo una propiedad que ha estado en venta por un tiempo.

Viviendas comparables (comps) en el área: dedica un tiempo en línea para investigar propiedades cerca que también estén en venta. ¿Es el precio inicial de la casa más alto que el de otras viviendas en el mercado con servicios parecidos? Este es otro caso en el que puedes considerar ofrecer menos dinero.

Reparaciones y renovaciones necesarias: ¿Necesita la propiedad muchas reparaciones? Ten en mente el costo de estas reparaciones cuando consideres tu presupuesto general total. Cuando prepares tu oferta, también podrías pedirle al vendedor que haga las reparaciones u otras concesiones.

Competencia por la casa: considera la cantidad de competencia por la casa de tus sueños antes de decidir cuánto ofrecer. Las guerras de pujas pueden parecer intimidantes, pero tendrás la mejor oportunidad de ganar si tú y tu agente hablan de cuánto han ofrecido otros compradores por la casa. Si el vendedor ya aceptó otra oferta por la casa, puedes usar muchas de las mismas estrategias para considerar hacer una oferta de respaldo.

Consideraciones del mercado

Los agentes de bienes raíces son particularmente convenientes para evaluar el mercado actual y los costos de la vivienda. Tu agente hará un análisis de mercado comparativo, que considera las ventas más recientes en el área para ayudarte a analizar cómo es el precio de la casa que te interesa comparado con los de otras que se han vendido. Asegúrate de hacer preguntas sobre ventas recientes que podrían no haberse cerrado todavía, lo que te puede ayudar a decidir si es un mercado de vendedores, un mercado de compradores o si está cambiando de uno a otro.

Consideraciones del presupuesto

Puede que te hayan preaprobado con una cantidad sorprendentemente alta, pero no dejes que eso determine cuánto ofreces. Asegúrate de poder vivir cómodamente con el pago mensual de la hipoteca, aunque tu prestamista diga que puedes pagar más. Y no ofrezcas la cantidad total de tu preaprobación, aunque sientas que podrás mantenerla cómodamente, porque si lo haces, ya no tendrás espacio para negociar ni hacer posibles mejoras o reparaciones.

¿No sabes cuánto ofrecer? Habla con tu agente de bienes raíces. No te dirá cuánto ofrecer, pero sí te dirá cuál podría ser una oferta ganadora.

Paso 2: Decídete por las contingencias

Las contingencias son básicamente cláusulas de escape en los contratos de ventas que les permiten a los compradores desistir de una venta y recibir de vuelta su dinero de buena fe, que es esencialmente un tipo de depósito de seguridad. Las contingencias frecuentes incluyen la inspección de la vivienda, la tasación, el financiamiento, el título y, aunque es menos frecuente en la actualidad, la contingencia de venta de la vivienda. Si vas a comprar una casa y pagar en efectivo, no tienes que incluir la contingencia de financiación ni la contingencia de tasación, que piden los prestamistas para asegurarse de que la propiedad valga al menos el valor de la hipoteca.

Paso 3: Decide cuánto dinero de buena fe ofrecer

El dinero en efectivo es el rey, y aunque no vayas a comprar una casa con dinero en efectivo, debes dar un depósito de buena fe, que también se conoce como depósito de arras. El requisito del dinero de buena fe varía de un mercado a otro, pero es generalmente del 1 % al 2 % del precio total de la casa. Dicho eso, mientras más dinero ofrezcas, mejor se ve tu oferta ante los ojos del vendedor.

Este dinero se mantiene en una cuenta de depósito en garantía y más adelante se aplica al down payment de tu hipoteca. Pero seguramente te estás preguntando: Si el dinero no va directamente al bolsillo del vendedor, ¿por qué es importante un depósito de buena fe más alto? Porque tu capacidad para producir una cantidad grande de dinero en efectivo le envía una señal al vendedor de que vas en serio y que tienes los bienes de respaldo.

Paso 4: Escribe una carta de oferta

Ahora que la decidiste cuánto vas a ofrecer, es momento de hacerle una oferta al vendedor. Si estás trabajando con un agente de bienes raíces, este puede elaborar la carta por ti. Si decides escribirla por tu cuenta, o si no tienes un agente de bienes raíces, asegúrate de incluir la siguiente información:

• La dirección de la casa que quieres comprar
• Tu nombre y el nombre de cualquier otra persona que vaya a estar en el título contigo, como tu cónyuge
• La cantidad de dinero que quieres ofrecer por la casa
• Todas las contingencias que la casa debe cumplir antes de que la venta pueda avanzar, como una inspección exitosa
• Todas las concesiones que le estás pidiendo al vendedor, como cobertura del costo de cierre o reparaciones
• Artículos que quieres incluir en la venta, como tratamientos en las ventanas, electrodomésticos o lámparas
• La cantidad de tu depósito de buena fe
• La carta de preaprobación de tu hipoteca para que el vendedor sepa que puedes financiar la compra
• La fecha en que esperas cerrar el préstamo
• La fecha en que quieres mudarte a la casa
• La fecha límite para responder a tu oferta

Una cosa que es útil tener en mente es que los vendedores también quieren certeza. Es más probable que tu oferta sea aceptada si tienes menos contingencias.

Tú o tu agente de bienes raíces completan la carta y se la envían al vendedor o al agente del vendedor. Después, todo lo que puedes hacer es esperar una respuesta positiva.

Paso 5: Negocia el precio y los términos de la venta

Un vendedor puede hacer una de tres cosas cuando recibe una oferta: aceptarla, hacer una contraoferta o rechazarla.

El vendedor acepta tu oferta

¿El vendedor aceptó tu oferta? Si sí, ¡felicitaciones! Puedes hacer el cheque por el dinero de buena fe y firmar el contrato de venta. Ahora estás listo para continuar con tu prestamista hipotecario y comenzar a programar la inspección de la vivienda y hacer las visitas de tasación.

El vendedor hace una contraoferta

Si el vendedor responde con una contraoferta, tú decides cuál es el siguiente paso. Tu agente de bienes raíces puede comunicarse con el vendedor o su agente para darse una idea de lo que el vendedor espera obtener por su casa y si está dispuesto a negociar contigo el precio y los términos. Estas negociaciones son bastante informales en el hecho de que suelen ser simples conversaciones entre las partes y sus agentes, pero a la larga serán la base del contrato de compra.

Estos son algunos consejos para tener en mente:

Puedes negociar más que solo el precio de compra de tu casa. Podrías estar dispuesto a cambiar solicitudes de concesiones o reparaciones por un precio de venta más bajo. Trabaja con tu agente de bienes raíces y el vendedor para ver si pueden llegar a un acuerdo por la casa.

Trata de averiguar dónde están los puntos débiles del vendedor. ¿Necesita cerrar rápido? ¿O prefiere atrasar el cierre lo más posible mientras busca su siguiente casa? Si tú eres flexible, podrías resolver un problema y hacer tu oferta más atractiva para el vendedor al mismo tiempo.

Escribe una carta de oferta por la casa. Tu agente puede ayudarte a decidir si esta es una buena estrategia en tu situación específica. Esta debe ser una carta sincera de ti para el vendedor donde expones los motivos por los que quieres comprar su casa. Si tu oferta es similar a otras que están considerando, y el vendedor tiene un apego emocional fuerte con la casa, tu petición personal podría ser suficiente para llevar tu oferta al primer lugar.

El vendedor rechaza tu oferta

A veces las cosas simplemente no están predestinadas. Tal vez tu oferta fue demasiado baja, o tal vez el vendedor no está listo para vender. Aunque un rechazo puede hacerte sentir decepcionado, recuerda que la casa que te encanta hoy podría parecerte una carga pesada en 5 años si no puedes pagarla cómodamente. Considera el proceso una experiencia de aprendizaje y reanuda tu búsqueda. Podría ser que la casa de tus sueños está a la vuelta de la esquina.

Empieza: Aprende más sobre cómo hacer una oferta

Siempre recuerda que, incluso después de hacer una oferta, puedes cambiar de parecer y desistir antes de firmar un contrato. No te preocupes por haberle hecho perder el tiempo a nadie ni por decepcionar a nadie; eres tú quien pagará la casa y vivirá en ella, y debes sentirte completamente cómodo con los términos de la compra.

Obtén más información sobre cómo hacer una oferta y comprar una casa en nuestro Centro de Aprendizaje. Para comenzar el proceso, puedes hacer tu solicitud en línea con Rocket Mortgage^®.

¹ La participación en el programa Verified Approval está basada en el análisis completo del evaluador de riesgos de tu crédito, ingresos, condición de empleo, deudas, propiedades, seguros, valoración de la vivienda y el informe/búsqueda satisfactorios del título. Si la nueva información cambia de manera importante la decisión de la evaluación de riesgos, teniendo como consecuencia una denegación de tu solicitud de crédito, si el préstamo no se puede cerrar por una razón fuera del control de Rocket Mortgage^® o si tú ya no quieres continuar con el préstamo, se descontinuará tu participación en el programa. Si no cambia tu elegibilidad en el programa y no se cierra tu préstamo hipotecario, recibirás $1,000. Esta oferta no se aplica a préstamos nuevos de compra presentados a Rocket Mortgage mediante un corredor hipotecario. Puede haber otras condiciones o exclusiones.