Cómo ganar dinero en bienes raíces: Guía para principiantes

Saber cómo ganar dinero en bienes raíces es un superpoder. Con las medidas adecuadas, puedes aumentar tu patrimonio, protegerte de la inflación y aprovechar un mercado en crecimiento. Existen más de siete formas de comenzar a aumentar tu patrimonio mediante el uso de los bienes raíces en beneficio propio. Comencemos y veamos cómo tú también puedes convertirte en un inversionista inmobiliario lucrativo.

1. Aprovecha el valor de apreciación

La mayoría de los bienes raíces se aprecian con el transcurso del tiempo. Apreciación significa que una casa aumenta su valor, a veces, sin que hagas nada. Cuando una casa se aprecia, automáticamente aumenta tu capital, que es la diferencia entre el valor de la vivienda y el capital pendiente de tu hipoteca.

¿Cómo se aprecia una casa? Hay algunas formas:

• La mayoría de las propiedades se aprecia con el tiempo. A medida que aumenta el valor de la zona, también aumenta el de tu casa, lo que te permite aprovechar el valor más alto.
• Puedes aumentar el valor de una propiedad mediante una renovación. Independientemente de que realices renovaciones importantes, como la remodelación de la cocina o el baño, que repares la fachada de la casa o que instales ventanas que permitan reducir el consumo energético, puedes aumentar el valor de una vivienda.

Aumentar continuamente el valor de tu casa es una excelente táctica a largo plazo para obtener ingresos a través de los bienes raíces. Garantiza que tengas un buen retorno de la inversión, lo que te ayuda a acumular más patrimonio más rápido.

2. Compra bienes raíces y alquílalos

Como inversionista inmobiliario, tienes varias opciones para invertir en propiedades, entre las que se incluye comprar bienes raíces y conservarlos. Cuando compras y conservas bienes raíces, alquilas la propiedad a inquilinos que no pueden o no quieren comprar una casa propia. Existen muchas formas en las que puedes aprovechar este método, como las siguientes.

Propiedades residenciales de alquiler a largo plazo

Las propiedades residenciales de alquiler a largo plazo son viviendas que tienes y alquilas a inquilinos a largo plazo. Puedes hacer contratos anuales que se renueven todos los años o buscar nuevos inquilinos si los actuales se van.

Las propiedades de alquiler son una excelente forma de acumular patrimonio, ya que brindan un flujo de caja mensual. El alquiler que cobras debe cubrir el pago de la hipoteca, los impuestos sobre bienes raíces, el seguro del propietario y los gastos de mantenimiento de la vivienda. La diferencia entre el alquiler bruto y los gastos son las ganancias netas.

Al igual que las acciones y los bonos, muchas inversiones no generan un flujo de caja mensual, por lo que tener propiedades residenciales de alquiler a largo plazo es una excelente manera de acumular patrimonio.

Propiedades de vacaciones de alquiler a corto plazo

Si prefieres no lidiar con la molestia de tener inquilinos durante todo el año, puedes invertir en propiedades de vacaciones de alquiler a corto plazo. Esta es otra excelente forma de aprender a ganar dinero en bienes raíces.

La premisa es la misma: tienes una o varias propiedades, pero en lugar de alquilarlas con un contrato a largo plazo, las alquilas a viajeros durante períodos más cortos. Cuando compras una segunda vivienda o una casa de vacaciones, puedes usarla para disfrutarla tú mismo, alquilarla cuando no la usas para generar flujo de caja y cubrir los gastos que implica tener la vivienda.

Al igual que una propiedad de alquiler a largo plazo, acumularás flujo de caja cuando los inquilinos alquilen la propiedad. Puedes usar el efectivo para cubrir los gastos de la propiedad mientras disfrutas de la apreciación de la propiedad y tu capital, y maximizas los ingresos provenientes de los bienes raíces.

Alquilar terrenos

Si tienes terrenos, pero aún no has construido una propiedad, puedes alquilar los terrenos sin desarrollar para generar flujo de caja. No ganarás tanto dinero como si allí hubiera una propiedad, pero puedes cobrarles a otras personas para que usen los terrenos para cosas tales como almacenamiento o para recolectar madera. Usa el flujo de caja para construir una propiedad en el terreno o para crear tu portafolio de alguna otra manera. Los terrenos no se aprecian como las construcciones, por lo que no ganarás tanto dinero de esa manera, pero el flujo de caja es bueno.

Espacios comerciales para alquilar

Invertir en bienes raíces comerciales es otra forma de generar flujo de caja. Si eres dueño de la propiedad física, puedes alquilarla a empresas. Como arrendador, debes mantener el inmueble, pero no debes preocuparte por el negocio en sí. El inquilino paga el alquiler, como lo haría un inquilino residencial, y utilizas ese dinero para cubrir la hipoteca y los costos de mantenimiento.

3. Remodela una casa

Remodelar casas es una excelente manera de generar ingresos si comprendes cómo funciona. Para remodelar una casa, harás lo siguiente:

• Comprar una propiedad subvalorada (como una vivienda embargada o una casa que necesita reparaciones importantes)
• Reparar la propiedad
• Vender la propiedad a un valor superior al costo de la compra y la reparación

Como remodelar una casa requiere varios pasos y una evaluación cuidadosa del mercado, es más recomendable para los agentes de bienes raíces que conocen el mercado inmobiliario actual o para compradores que remodelaron casas anteriormente.

4. Comprar propiedades “llave en mano”

A veces, los inversionistas quieren vender una propiedad de inversión de forma prematura. Ya sea que no puedan administrar la propiedad, que quieran el dinero para otra cosa o que tengan una emergencia económica, pueden vender la propiedad mientras está alquilada. A esto se lo conoce como propiedades “llave en mano”.

Cuando compras una propiedad “llave en mano”, compras una casa que generará flujo de caja de inmediato. Ahorras tiempo porque no tienes que buscar inquilinos. También ahorras dinero, ya que no debes preocuparte por los gastos de mantenimiento (cubrir los gastos de tener la vivienda sin inquilinos).

5. Invertir en bienes raíces

Si invertir en bienes raíces físicos no es una opción adecuada para ti, hay otros métodos que puedes usar cuando aprendes a invertir en bienes raíces, incluidos los siguientes:

ETF y fondos mutuos

También puedes invertir en fondos cotizados (ETF) de bienes raíces y fondos mutuos. Un administrador de fondos administra ambas inversiones (los ETF se administran de forma pasiva y los fondos mutuos, de forma activa). Los ETF tienen costos más bajos que los fondos mutuos y puedes cotizarlos como acciones en cualquier momento del día mientras el mercado está abierto. Los fondos mutuos solo se cotizan una vez al día después de que cierra el mercado. Son una excelente forma de diversificar tus inversiones en bienes raíces en diferentes tipos de bienes raíces e incluso en diferentes mercados inmobiliarios.

Financiamiento colectivo

Es posible que estés familiarizado con el financiamiento colectivo para ayudar a alguien que necesita dinero en GoFundMe, pero la misma estrategia se aplica al financiamiento colectivo de bienes raíces. Tú y cientos de miles de otros inversionistas pueden reunir dinero para invertir en el capital o la deuda de una propiedad. En cualquiera de los dos casos, ganas un monto prorrateado del alquiler como flujo de caja según tu inversión. Es una excelente manera de incursionar en el mundo de las inversiones en bienes raíces sin tener la responsabilidad de ser propietario.

REIT

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) invierte en propiedades comerciales. Financias tu dinero colectivamente con otros inversionistas. Como las propiedades comerciales no se aprecian tan rápido como las residenciales, el beneficio de los REIT es el flujo de caja mensual que puedes generar.

Como los REIT cotizan en bolsa, puedes comprar y vender acciones en el mercado, lo que significa que tu dinero es más líquido, lo que te brinda más oportunidades de inversión.

REIG

Un REIG o grupo de inversión en bienes raíces es una organización de inversionistas privados que trabajan en colaboración para una meta similar: invertir en bienes raíces. Como grupo, pueden decidir invertir en propiedades residenciales a largo plazo, en casas de vacaciones de alquiler a corto plazo o en propiedades para reparar y remodelar.

Cuando trabajas con un grupo de personas con ideas afines, es posible que tengas más probabilidades de garantizar mejores oportunidades o de hacer inversiones más importantes, ya que reúnen el dinero en conjunto.

Intermediación inmobiliaria (wholesaling)

La intermediación inmobiliaria (wholesaling) es para inversionistas que saben cómo encontrar oportunidades de bienes raíces y tienen un mercado objetivo al que pueden venderle. Los intermediarios suelen entregar las propiedades en un plazo de 30 días. Compras las propiedades a un precio inferior al valor del mercado y las vendes por mucho más.

6. Aprovecha la inflación al máximo

Los bienes raíces son una inversión que protegen contra la inflación. Incluso cuando el valor del dólar disminuye, los valores de las propiedades suelen aumentar o, al menos, se mantienen estables. Es muy raro que caigan, como caen generalmente las acciones en ciclos, lo que te brinda una mayor ventaja cuando obtienes ingresos de bienes raíces.

Como inversionista, puedes aumentar los precios del alquiler (en la renovación del contrato) para representar los precios más altos en la economía, lo que te permite compensar el valor más bajo del dólar.

7. Refinancia tu hipoteca

Si tienes una hipoteca sobre tu propiedad de inversión, puedes ser elegible para refinanciarla. Independientemente de que refinancies para aprovechar las tasas de interés más bajas y ahorrar dinero o que saques provecho del capital de la vivienda y uses el efectivo para invertir en más bienes raíces, puedes utilizar el refinanciamiento para tu beneficio.

Si reduces tu pago, abres el presupuesto, lo que te permite invertir más en la casa, posiblemente a través de renovaciones para inyectar capital en la vivienda. Puedes hacer lo mismo si aprovechas el capital de la vivienda mediante el uso del efectivo para reinvertir en la casa y así aumentar su valor.

Otras estrategias para ganar dinero en bienes raíces

Las estrategias anteriores son las formas más comunes de invertir en bienes raíces, pero, a continuación, te presentamos más maneras de ganar dinero en bienes raíces.

• Invertir en ventas cortas: los propietarios de viviendas que deben más de lo que vale su casa suelen sentirse atrapados. No pueden refinanciar, pero son responsables de la diferencia si venden la propiedad. Pueden solicitarle a su prestamista una venta corta, que consiste en la aprobación del banco para vender una propiedad por menos de lo que debes. Si el banco está de acuerdo, aceptará el precio de venta como pagado en su totalidad o pagado según lo acordado. Ten en cuenta que, por lo general, las ventas cortas se venden a un valor de mercado, por lo que es posible que no siempre obtengas un precio mucho más bajo que otras casas que se venden en un mercado.

• Comprar pagarés hipotecarios: si prefieres no invertir en bienes raíces físicos, pero quieres aprovechar su poder, puedes comprar pagarés hipotecarios, lo que significa que inviertes en la deuda de una vivienda. Te conviertes en el “banco”, por decirlo de algún modo, ya que tienes el pagaré y recibes el capital mensualmente y pagos con intereses.

• Convertirse en prestamista personal: si tienes el capital, también puedes ser “prestamista” de inversionistas que quieren invertir en bienes raíces o incluso de compradores de viviendas que comprarán una residencia principal. Estableces la tasa y los términos, y recaudas los pagos. Cuando eres prestamista personal, eres responsable de todos los aspectos del préstamo, incluido recaudar los pagos vencidos o la garantía si el prestatario no cumple con el pago.

Conclusión: No hay un solo camino para generar ganancias con los bienes raíces

Hoy en día, los inversionistas tienen muchas formas de invertir en bienes raíces: no hay una solución única. Aprender a ganar dinero en bienes raíces es una de las mejores formas de diversificar tu portafolio. Si tienes mucho capital, puedes comprar una propiedad subvalorada, repararla y remodelarla. Si prefieres aprovechar tu inversión mediante el uso de una hipoteca para invertir en una propiedad lista para alquilar, considera la posibilidad de comprar una propiedad de alquiler a largo plazo o una segunda vivienda de vacaciones que puedas alquilar cuando no la uses.  Si administrar tú mismo los bienes raíces no es lo tuyo, hay muchas otras formas de invertir en bienes raíces a través del mercado, mediante el financiamiento de tu dinero de forma colectiva o trabajando en colaboración con otros inversionistas.

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