Cofirmar un préstamo hipotecario: lo que ambas partes tienen que saber

Si tienes mal crédito, pero aún así quieres obtener una hipoteca, agregar un cofirmante que no viva en la casa (cofirmante no ocupante) a tu préstamo puede ayudarte a calificar para el financiamiento. Pero la decisión de firmar conjuntamente un préstamo o agregar un cofirmante a su hipoteca no la debes tomar sin tener toda la información.

Hoy, veremos lo que significa ser un cocliente, o cofirmante no ocupante en un préstamo hipotecario. En este artículo, te mostraremos qué significa cofirmar y cuándo es beneficioso. También te presentaremos los inconvenientes de ser un cocliente no ocupante y algunas de tus otras opciones como prestatario.

¿Qué es un cofirmante?

Un cofirmante es alguien que acepta asumir la responsabilidad financiera del préstamo del prestatario principal si este ya no puede hacer los pagos, y generalmente es un familiar, amigo, cónyuge o padre/madre.

Cofirmar un préstamo no es solo una referencia del carácter de la persona, es un contrato legalmente vinculante. Esto significa que cuando eres un cofirmante, el prestamista puede buscarte para pedirte los pagos si el firmante principal incumple el pago de la hipoteca. El prestamista tiene el derecho de responsabilizarte por el pago vencido del préstamo, incluso si no vives en la casa.

¿Por qué cofirmarías un préstamo? Las personas cofirman préstamos para ayudar a los familiares o amigos que quieren obtener un préstamo o un refinanciamiento con mal crédito. Si tu solicitud de hipoteca es débil, lograr que un amigo o familiar cofirme el préstamo te convierte en un candidato mucho más atractivo.

Cofirmante o coprestatario: ¿cuál es la diferencia?

Los cofirmantes y los coprestatarios comparten la responsabilidad de obtener un préstamo. También puedes ser un coprestatario no ocupante, lo que significa que has aceptado asumir la responsabilidad de los pagos de una hipoteca, incluso si no vives en la casa. A veces hay confusión sobre este punto, pero realmente no hay diferencia entre ser un cofirmante y un coprestatario. Los términos son sinónimos desde la perspectiva de los préstamos.

Sin embargo, desde una perspectiva legal, hay una gran diferencia: un coprestatario aparecerá en el título de la propiedad, pero un cofirmante no, en la mayoría de los casos. Estar en el título viene con su propio conjunto de derechos y responsabilidades. Por ejemplo, si la propiedad se deteriora y alguien de visita en la casa se lesiona por eso, tú podrías ser responsable de los daños si tu nombre está en el título.

Si te han pedido que cofirmes un préstamo hipotecario, pregúntale a tu abogado cuál es la mejor manera de estructurar la transacción.

Cofirmar un préstamo hipotecario: una mirada al proceso

Imagina que quieres comprar una casa con un préstamo hipotecario, pero tienes mal crédito.

Cuando solicites la preaprobación, descubrirás que los prestamistas no pueden ofrecerte las mejores tasas de interés. Es posible que tengas dificultades para obtener la aprobación por tu puntuación de crédito. Sabes que tu madre tiene una puntuación de crédito de 800, por lo que le pides que cofirme tu solicitud de préstamo. Ella acepta firmar e incluye su nombre en las solicitudes.

Y así de pronto, eres un candidato mucho más atractivo para una hipoteca. El prestamista tiene en cuenta tus ingresos y los de tu madre cuando revisan tu solicitud. Los prestamistas también tienen en cuenta las finanzas, la deuda y el crédito de tu madre cuando miran tu solicitud, y deciden aprobarte para un préstamo.

A partir de ahí, tu hipoteca generalmente funciona de la misma manera que lo haría si fueras la única persona en el préstamo. Haces un pago de la prima cada mes para cubrir el principal, los intereses, los impuestos y el seguro (PITI), y disfrutas de tu casa. Sin embargo, el prestamista puede responsabilizar al cocliente no ocupante si tú incumples un pago. Esto significa que el prestamista tiene el derecho de llevar a tu madre ante un tribunal y obligarla a pagar el préstamo.

Cofirmar no es solo para préstamos hipotecarios. Es posible que también tengas un cofirmante en préstamos personales, préstamos estudiantiles y préstamos para carros.

Poder tener un cofirmante o no depende del tipo de préstamo que obtenga. Los cofirmantes son más habituales en dos tipos específicos de hipotecas: préstamos convencionales y préstamos de FHA. Veamos las limitaciones para ambos tipos de préstamos.

Requisitos del cofirmante para préstamos convencionales

Si está buscando solicitar un préstamo convencional con un cofirmante, esa persona tendrá que firmar el préstamo hipotecario y aceptar pagar la hipoteca si el ocupante principal incumple un pago. Sin embargo, no es necesario que el cofirmante esté en el título de la casa. El prestamista analiza tu crédito y el del cofirmante para determinar si puedes obtener un préstamo.

Cuando los prestamistas revisen tu solicitud, también te analizarán a ti y la relación deuda-ingreso (DTI) de tu cofirmante. Cada prestamista tiene sus propios estándares cuando se trata de lo que consideran un DTI aceptable. Conocer tu propia relación deuda-ingreso y la de tu cofirmante puede facilitar la obtención de un préstamo.

Requisitos del cofirmante para préstamos de FHA

Los préstamos de FHA son préstamos respaldados por el gobierno que te permiten comprar una casa con una puntuación de crédito más baja y tan solo un 3.5 % de down payment. Si quieres obtener un préstamo de FHA con un cofirmante (puedes tener un máximo de dos), tu cocliente tendrá que cumplir algunos criterios básicos.

Primero, el cofirmante debe ser un familiar o amigo cercano. Los prestamistas hipotecarios consideran que los siguientes familiares son elegibles para ser cofirmantes de préstamos de FHA:

• Padres y abuelos (incluyendo padrastros, adoptivos y de crianza temporal)
• Hijos (incluyendo hijastros, adoptivos y de crianza temporal)
• Hermanos (incluyendo hermanastros, adoptivos y de crianza temporal)
• Tíos
• Familia política
• Cónyuges o parejas domésticas

Si el cofirmante es un amigo cercano, deberás escribir otra carta a tu prestamista hipotecario en la que expliques tu relación con esa persona y por qué quiere ayudarte.

El cocliente no ocupante también debe vivir en los Estados Unidos durante la mayor parte del año. Esa persona debe tener un DTI del 70 % o menos si tienes menos del 20 % del down payment. En un préstamo de FHA, el cofirmante debe estar en el título de la casa.

De qué es responsable un cofirmante

Antes de que aceptes cofirmar un préstamo hipotecario, es importante que entiendas la responsabilidad legal y financiera que estás asumiendo. Como cofirmante, aceptas asumir la responsabilidad del préstamo si el prestatario principal no hace los pagos.

Si el prestatario principal incumple varios pagos, tú podrías volverte fácilmente el responsable del 100 % del valor del préstamo. Antes de cofirmar, debes asegurarte de que el ocupante principal de la casa al que estás avalando tenga los medios para pagar la hipoteca, el seguro y los cargos de mantenimiento de su casa nueva. También deberás asegurarte de tener suficientes ingresos para cubrir los pagos si el propietario incumple.

Puedes tomar algunas otras medidas para protegerte contra los errores financieros del ocupante principal de la casa. Veamos los pasos que debes seguir si aceptas ser un cocliente no ocupante en un préstamo hipotecario:

• Pídele al ocupante principal de la casa que te dé acceso en línea a tus estados de cuenta hipotecarios.
• Pídale al prestamista que le envíe un aviso inmediatamente cuando el ocupante principal incumpla un pago.
• Reserva una o dos primas mensuales en tu cuenta de ahorros en caso de que el ocupante principal incumpla un pago.
• Mantén abiertas las líneas de comunicación con el ocupante principal. Anime a esa persona a ser abierta y sincera si piensas que podría incumplir un pago.

Lo más importante es que solo debes ser un cocliente no ocupante de personas que sepas que son responsables. Es mejor nunca aceptar cofirmar un préstamo de alguien que acabas de conocer.

Beneficios de tener un cofirmante para tu casa

Tener un cocliente no ocupante en tu préstamo puede hacer que sea mucho más fácil obtener una hipoteca. Estos son algunos de los beneficios que vienen junto con la solicitud de una hipoteca con un cocliente no ocupante:

Requisitos más flexibles de la puntuación de crédito

Tu historial de crédito tiene una función importante en tu capacidad para obtener una hipoteca. Si tu crédito es malo, es posible que tengas problemas para calificar para un préstamo . Sin embargo, un cocliente no ocupante con buen crédito en tu préstamo puede convencer a los prestamistas de ser menos severos contigo.

Asistencia con los requisitos de empleo

Los prestamistas hipotecarios deben asegurarse de que tengas ingresos estables y confiables antes de darte un préstamo. Esto puede ser un inconveniente si trabajas por tu cuenta o tienes una brecha reciente en tu currículum. Un cocliente no ocupante con una historia de empleo sólida puede ayudarte a cumplir este requisito.

El potencial de un préstamo mayor y más barato

Un copatrocinador no ocupante en tu préstamo significa que el prestamista tiene en cuenta los ingresos tuyos y de esa persona cuando analiza cuánto puedes obtener en un préstamo. Esto puede significar que podrías calificar para un préstamo mayor. Por supuesto, debes estar absolutamente seguro de que puedes hacer los pagos antes de aceptar el préstamo.

Además, como tener un cofirmante significa un riesgo menor para los prestamistas, un préstamo con un cofirmante debe tener una tasa de interés más baja a la que un prestatario con crédito deteriorado podría calificar por su cuenta.

Los inconvenientes de cofirmar un préstamo

Como cocliente no ocupante, cofirmar un préstamo implica varios riesgos. Repasémoslos.

Posible responsabilidad de los pagos

Si el ocupante principal del préstamo no puede cumplir un pago mensual, tú deberás pagarlo como cocliente. Esa prima saldrá de tu propio bolsillo y no puedes negarte a pagar.

Dificultad para salir del préstamo

Una vez que cofirmas un préstamo hipotecario, es muy difícil salir de él. Incluso si te peleas con el ocupante principal, seguirás siendo responsable de los pagos incumplidos.

Un vínculo legal con el préstamo

Convertirse en cocliente no ocupante significa que eres tan legalmente responsable del préstamo como la persona que vive en la casa. Si te retrasas en la cobertura, el prestamista puede demandarte por honorarios legales y los pagos atrasados restantes.

Tu crédito puede verse afectado

La cofirma de un préstamo pone tu crédito en juego. Si el ocupante principal no cumple un pago, tu crédito también se verá afectado. Si te piden que cofirmes una hipoteca, es importante que estés al tanto de todas las consecuencias negativas a largo plazo que podrían resultar del incumplimiento del prestatario ocupante.

Alternativas a tener un cofirmante

Si estás teniendo problemas financieros y no puedes encontrar a alguien dispuesto a cofirmar tu préstamo, todavía hay algunas maneras en que puedes comprar una casa.

Analiza tus opciones de préstamos respaldados por el gobierno

Además de los préstamos de FHA, otros tipos de préstamos respaldados por el gobierno pueden ayudarte a comprar una casa con menos requisitos. Los préstamos respaldados por el gobierno son tipos especiales de hipotecas que tienen seguro del gobierno federal.

Los préstamos respaldados por el gobierno son menos riesgosos para los prestamistas, por lo que pueden dárselos a personas que normalmente no calificarían para un préstamo. Los préstamos de FHA, los préstamos del VA y los préstamos del USDA tienen sus propios estándares de calificación. Asegúrate de conocer todas tus opciones antes de solicitar un préstamo con un cocliente no ocupante.

Usa un programa de asistencia al comprador de vivienda

Si eres un comprador de vivienda por primera vez, podrías calificar para un programa de asistencia que puede facilitarte la compra de una casa. La asistencia para la compra de vivienda puede venir de un gobierno estatal o local, un programa federal o un patrocinador o empleador caritativo. Dependiendo de tus circunstancias, podrías calificar para recibir asistencia para el down payment, un descuento en una casa embargada o exenciones fiscales.

Muchos programas de asistencia al comprador de vivienda están disponibles a nivel estatal y local. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) mantiene un directorio de estos programas locales de asistencia para la compra de vivienda.

Cofirmar una hipoteca: preguntas frecuentes

Cofirmar una hipoteca es un gran compromiso. Tratemos algunas de las preocupaciones más frecuentes en torno a cofirmar una hipoteca.

¿Puedo cofirmar una hipoteca si ya tengo una?

Sí. Suponiendo que tu DTI sigue siendo manejable y que tus ingresos son suficientes para manejar ambos pagos.  

¿Ser cofirmante dañará mi crédito?

Puede dañarlo. En primer lugar, aumentará la relación deuda-ingreso de un cofirmante. Incluso cuando el prestatario principal esté haciendo los pagos, tú estás en peligro si eso cambia, y los prestamistas no distinguen entre la deuda posible y la deuda actual.

Si el prestatario principal incumple un pago, se mostrará en el informe de crédito del cofirmante como si esa persona hubiera incumplido un pago. Si el prestatario principal incumple y tú no puedes hacer los pagos de la hipoteca, sufrirás las mismas consecuencias que el prestatario principal. La ejecución hipotecaria de la casa aparecerá en tu informe de crédito, y te podrían considerar responsable por las pérdidas del prestamista en el préstamo.

¿Se puede eliminar a un cofirmante de una hipoteca?

Técnicamente, no. Solo un refinanciamiento del prestatario principal (una hipoteca nueva sin un cofirmante o con un cofirmante diferente) puede liberar a un cofirmante de su obligación en la hipoteca cofirmada.

¿Qué puntuación de crédito se necesita para un cofirmante?

Como cofirmante, tú ocupas el lugar del solicitante principal durante el proceso de aprobación. Necesitarás una puntuación promedio mínima de 580 para un préstamo de la FHA o del VA. Para un préstamo convencional, Rocket Mortgage® exige una puntuación que califica de 620. Para un préstamo jumbo, la puntuación de crédito mínimo necesaria es de 680, dependiendo de la cantidad y el propósito del préstamo.

¿Puede un cofirmante volverse el prestatario principal?

No. Es importante recordar que el cofirmante no tiene derechos bajo la hipoteca, solo obligaciones. Incluso si el principal ya no está haciendo pagos, el único “derecho” del cofirmante es hacer los pagos voluntariamente o permitir que se proceda con la ejecución hipotecaria.

Conclusión: un cofirmante puede ayudar a un prestatario a obtener un préstamo, pero están asumiendo un riesgo importante

Si estás listo para alejarte de tus errores financieros pasados, un cofirmante financieramente responsable puede ayudarte a reconstruir tu crédito mientras te ayuda a asegurar el financiamiento que necesita para comprar una casa. Solo asegúrate de que ambos entiendan sus derechos y responsabilidades en el acuerdo.

¿Listo para comenzar tu solicitud? Solicita la preaprobación en línea hoy mismo y ve la diferencia que puede hacer un cofirmante.