Cómo puede vender su casa un propietario

Es seguro decir que la mayoría de las personas que venden su casa quiere maximizar su retorno sobre la inversión. Para algunos vendedores determinados, este camino está pavimentado por anunciar las casas en venta por el propietario (FSBO). Al vender sin un agente de bienes raíces, puedes recibir alguno excelentes beneficios, incluyendo ahorrarte las comisiones de los agentes.

Navegar el proceso de venta de una casa puede ser un reto; los confusos términos de bienes raíces y la documentación legal pueden ser intimidantes. Pero al igual que con todo, estudiar un poco puede darte la confianza. Si te estás preguntando cómo vender tu casa tú mismo, esta guía demistifica el proceso FSBO. Aprenderás todo lo que necesitas saber, incluyendo:

• Ventajas y desventajas de FSBO
• 6 pasos para vender tu casa tú mismo
• Lo que necesitas hacer legalmente
• Sitios web y aplicaciones de FSBO útiles

Empecemos.

Si quieres vender tu casa tú mismo sin un agente de bienes raíces, puedes hacerlo. No hay leyes que exijan que los compradores o los vendedores de viviendas deben usar agentes. Como hay pasos técnicos implicados en las transacciones de bienes raíces —como documentación legal— muchos vendedores eligen usar un agente para facilitar las cosas. No todos los vendedores usan un agente, aunque, para algunos, poner una “casa en venta por el propietario” (FSBO) da buenos resultados.

Ventajas y desventajas de poner una casa en venta por el propietario

Ventajas

• Comisiones más bajas: En las transacciones típicas de bienes raíces, del 5% al 6% del precio de venta total se usa para pagar las comisiones de los agente, la mitad para el agente del comprador y la mitad para el agente del vendedor. En las transacciones FSBO, solo hay que pagar la comisión del agente del comprador, porque el vendedor no trabaja con un agente. Esto reduce los cargos a la mitad.

• Control total: Cuando vendes una casa por tu cuenta, tú tienes la última palabra en todo. Quién puede entrar a tu casa y cuándo, qué cambios hacer y qué oferta aceptar, todo eso lo decides tú.

• Conocimientos de primera mano: Los compradores muchas veces quieren tener información de primera mano como cuáles son los mejores restaurantes o cómo es el barrio. Como el propietario de la vivienda, tú puedes compartir información a cada posible comprador que es menos posible que los agentes del vendedor sepan.

Desventajas

• Información de precios limitada: Los agentes tienen acceso a información de mercado que no está disponible para el público. También ven en tiempo real en cuánto se están vendiendo viviendas comparables. Sin acceso a información de precios precisa, puede ser difícil establecer el precio de mercado correcto para tu casa.

• Falta de conocimiento: Desde trucos para montar las habitaciones hasta documentación legal, los aspectos legales de las transacciones de bienes raíces pueden ser difíciles si no tienes el conocimiento adecuado.

• Mercado reducido: Aproximadamente el 28% de los compradores encuentran su casa por medio de agentes de bienes raíces.¹ Esto significa que si promocionas tu casa por tu cuenta, podrías estar desaprovechando un tercio del mercado.

Si ya consideraste las ventajas y desventajas y quieres vender tu casa por tu cuenta, es momento de pensar en qué pasos implica el proceso. Con esta guía en mente, estarás preparado para navegar el proceso de venta de tu casa de principio a fin, ¡sin necesidad de un agente!

1. Determina el valor de mercado

Antes de determinar el precio adecuado para tu casa, necesitas saber cuál es el precio de mercado. Un precio incorrecto puede afectar negativamente la posibilidad de venderla. Es posible que tu casa valga más o menos de lo que crees, así que es mejor consultar la información para averiguar el verdadero valor de mercado de tu casa. Esto lo puedes hacer de varias maneras:

Pide un análisis de mercado competitivo a un agente. Este informe usa datos de propiedades comparables y tendencias de mercado conocidas para producir un estimado. Este servicio suele ser gratis y da un estimado bastante preciso. Además, puede ser que te agrade el agente y decidas cambiar tu ruta FSBO original.

Pide una tasación. Como con un análisis de mercado competitivo, una tasación crea un informe de un profesional autorizado que mira propiedades comparables. Por ley, las tasaciones las hacen terceros neutros. Esto significa que tu estimado no se verá afectado por sesgos y será el valor verdadero de tu casa.

Haz una estimación bien razonada. El proceso para determinar el valor de mercado de una casa es generalmente el mismo sin importar quién lo haga: mira propiedades comparables en línea, considera cualquier característica única de la casa y haz una estimación. Puedes hacer este proceso tú mismo si te sientes lo suficientemente cómodo para hacerlo.

2. Prepara tu casa para venderla

Una vez sepas el valor de mercado básico de tu casa, puedes comenzar a prepararla para venderla. En esta parte del proceso, tú decidirás qué cambios, mejoras o reparaciones físicas harás para dejar tu casa lista para el mercado.

Preparar tu casa para el mercado puede ser una tarea tan grande o pequeña como quieras. Solo asegúrate de que los cambios que hagan suban el valor de tu propiedad. Remodelar el sótano puede parecer una buena idea, por ejemplo, pero es importante, que te asegures de que podrás recuperar los costos.

Por el otro lado, algo tan sencillo como cortar el césped o podar los arbustos puede aumentar el atractivo exterior. Tener atractivo exterior puede aumentar el valor de tu casa hasta en un 7%, así que asegúrate de que el exterior deje una buena primera impresión sobre los compradores potenciales.

3. Promociona el anuncio de tu casa

Ahora que tu casa está lista para el mercado, es momento de correr la voz. Promocionar tu casa es uno de los pasos más importantes en el proceso de venta de la casa. Después de todo, mientras más compradores potenciales sepan sobre tu casa, más probable es que recibas la oferta que estás buscando.

Más de la mitad de los compradores encuentran su casa en internet, por lo que crear anuncios en línea es un excelente primer paso. Crea anuncios para tu casa en todos los espacios en línea que sea posible, como:

• Una base de datos de Servicio de listados múltiples (MLS)
• Plataformas de redes sociales
• Anuncios clasificados en línea
• Sitios web de FSBO

Aunque solo los profesionales de bienes raíces pueden crear listados del MLS, hay una solución alternativa. Puedes pagar una tarifa plana a las agencias de corretaje participantes para que creen un listado del MLS para ti. Puede ser que valga la pena; muchos agentes buscan casas para mostrarles a los compradores por medio del servicio del MLS, y aproximadamente un tercio de los compradores usan un agente para buscar casas. Si no creas un listado del MLS para tu casa, es posible que una gran parte del mercado no vea el anuncio de tu casa.

Cuando anuncies tu casa en línea, asegúrate de tomar muy buenas fotos. Puede ser que tome un poco más de dinero o tiempo, pero montar tu casa puede tener bastantes beneficios:

• El 80% de los agentes de bienes raíces dijeron que montar la casa ayuda a los compradores a imaginarse en ella.¹
• El 23% de los agentes dijeron que las casas con montaje recibieron ofertas del 1% al 5% más altas que las no montadas.²
• Las casas montadas se venden del 33% al 50% más rápido que las no montadas.²

4. Ajusta el listado de tu casa según sea necesario

Con tu casa oficialmente en el mercado, el siguiente paso es hacer los ajustes necesarios. En este paso debes pensar como agente de bienes raíces. Hazte las siguientes preguntas para ver dónde podría tener que cambiar tu estrategia:

• ¿Ha estado tu casa mucho tiempo en el mercado sin recibir ninguna oferta?
• ¿Necesitas bajar el precio?
• ¿Tu marketing no está generando ninguna oportunidad?
• ¿Necesitas solo esperar y ver qué pasa?
• ¿Por cuánto se han vendido otras casas en tu área? ¿Qué tan rápido y a qué precio?

Las casas que pasan más tiempo en el mercado tienden a venderse por menos, así que es importante ver el desempeño de tu anuncio en el primer mes. Apresúrate a hacer los ajustes necesarios para evitar que tu anuncio se vuelva antiguo.

5. Negocia una oferta

Recibir tu primera llamada puede ser emocionante. Si quisieras cambiar los términos de venta propuestos en la oferta, puedes negociar y responder con una contraoferta. Mientras negocias tu oferta, confirma algunos temas clave primero:

• Asegúrate de que el comprador esté calificado (tiene carta de aprobación previa, verificación, etc.).
• Asegúrate de que todo esté por escrito.
• Asegúrate de que todos los documentos estén firmados.

Con estos temas básicos fuera del camino, puedes considerar tácticas de negociación. Una de las mejores cosas que puedes hacer es averiguar qué quiere la otra parte. Ya sea un cierre más rápido, la línea blanca de la cocina o algo más, saber qué quiere el comprador te pone en una posición de poder. Ofrécele algo que quiera e incluye algo que tú quieras en el contrato. Esto podría ser darle un cierre más rápido a cambio de un alquiler temporal en lo que encuentras una casa nueva para ti.

Trata de no involucrarte mucho emocionalmente en ninguna oferta. Esto puede nublar tu juicio y hacer que tomes una mala decisión. La oferta correcta llegará, aunque tome un poco de tiempo.

6. Cierra la venta

El cierre puede sentirse estresante si no sabes qué esperar. Pero con los pasos correctos, podrás vender tu casa en poco tiempo.

1. Firma el acuerdo de compra finalizado. Después de negociar los términos de la oferta, finaliza todo con un contrato de compraventa de bienes raíces (REPC). Si tu comprador tiene un agente, puede facilitar el proceso. De lo contrario, puedes obtener una plantilla de tu asociación local de REALTORS^Ⓡ. (Solo debes hacer una búsqueda rápida en Google).
2. Buscar una compañía de títulos de propiedad. Después de firmar el contrato de compraventa, el comprador hará un depósito de buena fe con una compañía de títulos de propiedad que tú, el vendedor, elijas. El depósito de buena fe te protege en caso de que el comprador se retracte después de la fecha límite del contrato.
3. Haz las declaraciones. Debes darle al comprador cualquier información relevante para la venta. Esto incluye daño en el techo, fugas, plagas, problemas estructurales o cualquier otra cosa que pudiera afectar la decisión del comprador.
4. Haz tu casa disponible para una inspección. La mayoría de prestamistas piden inspecciones, por lo que tu comprador casi siempre necesitará acceso a tu casa para hacer una inspección. Pon tu casa disponible para no fallar en ninguna fecha límite que pudiera matar la venta.
5. Haz un informe de titularidad preliminar. Este informe dice si el título está limpio y también da información relevante sobre cómo transferir la titularidad de la propiedad al comprador. Puedes usar la misma compañía de títulos de propiedad que encontraste para guardar el depósito de buena fe.
6. Firma los documentos en el cierre. La compañía de títulos de propiedad facilitará la firma de los documentos para transferir la titularidad y registrar la venta con el condado. ¡Felicitaciones, vendiste tu casa!

Cuando vendes tu casa, la mayoría de lo que tendrás que hacer legalmente implica documentación. Puede parecer un inconveniente, pero tener la documentación adecuada te protege a ti y al comprador en el proceso de la venta. Si tienes la documentación incorrecta, podrías tener vacíos legales problemáticos.

No todos los estados piden abogados de bienes raíces, pero tú puedes decidir que de todas maneras necesitas no para asegurarte de que todo cuadre. Con o sin un abogado, esta es la documentación legal que necesitarás para vender tu casa:

Documentos del préstamo hipotecario: Tendrás que dar información de tu hipoteca actual, como información de la cuenta o el saldo restante. Puedes pedirle esta documentación a tu prestamista.

Declaraciones del vendedor: Las leyes varían por estado con respecto a lo que debes declarar. Lo recomendable es que declares cualquier problema del que estés enterado para evitar la renegociación si en la inspección de la casa encuentran problemas no declarados. Una declaración obligatoria en todos los Estados Unidos es la declaración de la pintura a base de plomo.

Escritura: Necesitarás la escritura original de tu casa que recibiste cuando compraste la propiedad. Si no la encuentras, puedes pedir una copia en tu registro local.

Documentos de los impuestos sobre la propiedad: Estos documentos se usan para darles a los compradores un estimado de cuánto tendrán que pagar en impuestos sobre la propiedad al año.

Identificación: Al igual que con cualquier transacción oficial, tendrás que verificar tu identidad para cerrar la venta. Por lo general, debes mostrar una identificación con foto en el cierre.

Contrato de compraventa: Después de negociar una oferta, el contrato final describe todos los temas asociados con la venta, incluyendo la cantidad del depósito de buena fe, las contingencias, las fechas límite y más.

Con toda la documentación adecuada, la venta de tu casa debería fluir fácilmente.

Muchos de estos sitios vienen con aplicaciones que puedes descargar para que sea más fácil administrar tu listado en un dispositivo móvil. También hay otras aplicaciones que te pueden ser útiles y que pueden ayudarte en diferentes partes del proceso de venta:

Houzz: Esta aplicación te puede ayudar a preparar tu casa para el mercado e incluye consejos útiles de mejoras, montaje y diseño.

Family Handyman DIY Tip Genius: Otra excelente herramienta para dejar tu casa lista para el mercado. Esta aplicación ofrece consejos para ahorrar tiempo y dinero en proyectos que puedes hacer tú mismo.

MagicPlan: Crea un plano de tu casa simplemente tomando fotos y caminando por las diferentes áreas de tu casa. MagicPlan toma las fotos y las convierte en un plano de buena calidad.

360 Panorama: ¿Quieres ofrecer un recorrido virtual de tu casa sin pagar demasiado? Esta aplicación convierte tu teléfono en una cámara panorámica con todas las funciones.

Evernote: Hay muchas cosas que debes recordar durante el proceso de venta de la casa. Evernote puede ayudarte a organizar imágenes, ideas y notas en un solo lugar.

Vender la casa por tu cuenta puede parecer complejo y abrumador al principio, pero con esta guía, estarás celebrando el cierre en poco tiempo. Recuerda que cualquier dinero que recibas de la venta de la casa se puede ir directo a la compra de tu nueva casa.