Puntos de hipoteca: ¿qué son y por qué deberías comprarlos?

Los puntos de hipoteca son una manera de congelar una tasa de interés más baja y pagar menos por tu préstamo con el tiempo. Usa nuestra guía para entender cómo se calculan los puntos y para evaluar si la compra de puntos de hipoteca tiene sentido para tu situación.

Ya sea que estés pensando en comprar o refinanciar, entender los puntos de hipoteca puede darte una mejor idea de la relación entre los costos de cierres y tu tasa de interés.

Un punto de hipoteca, a veces llamado “punto de descuento”, es un cargo que pagas para reducir tu tasa de interés en la compra de una casa o un refinanciamiento. Un punto de descuento equivale al 1 % de la cantidad de tu préstamo. Por ejemplo, si obtienes una hipoteca por $100,000, un punto costará $1,000. Para un préstamo de $200,000, un punto costará $2,000.

Los puntos se pagan en el cierre. Tu prestamista calculará el costo de los puntos que aceptes comprar y lo sumará a los demás costos de cierre.

Por cada punto de descuento que compres, tu tasa de interés disminuirá un porcentaje determinado. El descuento que recibirás por cada punto varía según el prestamista, pero, por lo general, recibirás una reducción de la tasa de interés del 0.25 % por cada punto que compres. La mayoría de los prestamistas limitan la cantidad de puntos que se pueden comprar y te permiten comprar una fracción de punto. Por lo general, los puntos se pueden comprar en incrementos de un octavo o del 0.125 %.

Por ejemplo, supongamos que obtienes una hipoteca de $200,000 con tasa de interés fija a 30 años al 4.125 %. Tu prestamista te ofrece una tasa de interés del 3.75 % si compras 1.75 puntos de hipoteca. En un préstamo de $200,000, cada punto equivale a $2,000, lo que significa que 1.75 puntos equivalen a $3,500.

Si decides no comprar los puntos de hipoteca, tu tasa de interés seguirá siendo del 4.125 %. Después de 30 años, sin pagar el préstamo antes, el costo del préstamo con intereses será de $348,947.70.

Sin embargo, si optas por el descuento de 1.75 puntos, terminarás pagando $333,443.38 durante la vigencia del préstamo. Esto significa que, si pagas puntos, te ahorrarás $15,504.32 durante la vigencia de tu hipoteca a 30 años.

Las personas compran puntos para reducir su tasa de interés y ahorrar en el costo total del préstamo.

Los puntos pueden aumentar los costos de cierre en miles de dólares, pero el gran costo inicial podría valer la pena si te quedas en la casa durante el tiempo suficiente como para ver los ahorros de la tasa de interés reducida. Pagar $2,000 extra por adelantado podría significar decenas de miles de dólares en ahorros durante la vigencia de tu hipoteca. Sin embargo, si planeas vender la casa o refinanciar antes de alcanzar el punto de equilibrio, pagar puntos podría no valer la pena.

Los puntos también pueden ser una manera de reducir los pagos mensuales. Si el pago hipotecario mensual es una carga excesiva para tu presupuesto, los puntos de hipoteca pueden ser una manera de ahorrar. Una tasa de interés más baja equivale a pagos mensuales más bajos.

Además, puedes ahorrar en impuestos si decides comprar puntos de hipoteca. Dado que el interés de la hipoteca es deducible de impuestos y los puntos se consideran pagos anticipados de los intereses de la hipoteca, es posible que puedas deducir el costo de los puntos de tus impuestos. Para entender las deducciones para las que puedes ser elegible, consulta las normas del IRS sobre los beneficios de los puntos de hipoteca y habla con un experto en impuestos calificado.

Las tasas de interés más bajas siempre son excelentes, pero los puntos de hipoteca podrían no ser la solución adecuada para todos los prestatarios. Estos son algunos aspectos que debes tener en cuenta para decidir si es buena idea comprar puntos. 

Cuándo debes comprar puntos de hipoteca 

Comprar puntos de hipoteca puede ser una buena idea si alguna de estas situaciones se aplica a ti:

Quieres quedarte en tu casa durante mucho tiempo. Cuanto más tiempo te quedes en tu casa, más sentido tendrá invertir en puntos de hipoteca. Si estás seguro de que tendrás la misma hipoteca a largo plazo, los puntos pueden reducir el costo total del préstamo. Cuanto más tiempo tengas el mismo préstamo, más dinero ahorrarás con los puntos de descuento. 

Has encontrado el punto de equilibrio. Haz algunos cálculos para determinar en qué momento las ventajas del costo inicial de los puntos serán superadas por los pagos hipotecarios más bajos. Si es un momento adecuado y sabes que no te mudarás ni refinanciarás antes de alcanzar el punto de equilibrio, deberías considerar la compra de puntos de hipoteca.

¿Cómo se calcula ese punto de equilibrio? Veamos un ejemplo rápido con las cifras que mencionamos arriba.

Si tienes un préstamo de $200,000, pasar de una tasa de interés del 4.125 % a una del 3.75 % te ahorrará $43.07 al mes. Como se mencionó antes, el costo de 1.75 puntos en un préstamo de $200,000 es de $3,500. Si divides el costo inicial de los puntos por tus ahorros mensuales, verás que tu punto de equilibrio es de 82 meses ($3,500/$43.07 es igual a 81.3). Si planeas quedarte en tu casa durante más de 6 años y 10 meses y saldar tu préstamo de acuerdo con el programa original, tiene sentido comprar los puntos porque ahorrarás dinero a largo plazo.

Cuándo no debes comprar puntos de hipoteca

Los puntos de hipoteca no son útiles para todos. Estos son algunos de los motivos para no comprarlos:

No planeas quedarte en tu casa durante mucho tiempo. Si tienes un espíritu nómada y te encanta mudarte de un lugar a otro cada pocos años, no obtendrás muchos beneficios de los puntos de hipoteca. Los puntos son una estrategia a largo plazo para pagar menos intereses con el tiempo. Debes esperar algunos años para que el dinero que ahorras en intereses amortice la cantidad que gastas para comprar los puntos. Si sabes que querrás mudarte en un futuro próximo, los puntos de hipoteca no valen lo que cuestan.

Planeas pagar extra en tus pagos hipotecarios. Los puntos de hipoteca solo te beneficiarán si pagas el préstamo durante mucho tiempo. Si tienes los medios para saldar tu préstamo rápido, quizá no te ahorres mucho dinero.

No tienes el dinero para comprar puntos. No vale la pena vaciar tu cuenta de ahorros para ahorrar en intereses en el futuro. En cambio, podrías ahorrar en intereses a largo plazo si pagas más para el principal cuando tengas el dinero en efectivo.

Tu down payment disminuiría. Por lo general, es mejor destinar dinero extra a tu down payment que a los puntos. Un down payment más alto podría significar una tasa de interés más baja, un seguro hipotecario más barato (o no tener que adquirirlo) o pagos más bajos. Los puntos de descuento de la hipoteca no tienen todos estos beneficios.

Aunque los puntos de hipoteca pueden ser adecuados para algunos prestatarios, no son convenientes para todos desde el punto de vista financiero. Para determinar si puedes ahorrar con los puntos de descuento, tienes que hacer cálculos. Siéntate y evalúa tu presupuesto, tu down payment y tus planes para el futuro antes del cierre. Determina tu punto de equilibrio y la probabilidad de que te quedes en la casa para saber si ahorrarás dinero a largo plazo con los puntos de descuento cuando compres o refinancies una casa.