Guía para la contingencia de inspección

En un mercado de vivienda competitivo, podrías estar tentado a omitir una inspección de la casa para que tu oferta le parezca más favorable al vendedor. Antes de omitir la inspección, veamos juntos algunos de los detalles. Hablaremos de cómo se puede usar la contingencia de inspección y de cómo puede proteger sus intereses.

Una contingencia de inspección de la vivienda establece que la oferta depende del resultado de la inspección. Una contingencia de inspección le da al propietario de la vivienda un número específico de días (generalmente de 7 a 10) para responder con cualquier objeción a lo que se encontró en la inspección. Esto garantiza que el comprador pueda recopilar suficiente información para tomar una decisión de compra informada.

Las reglas de las contingencias de inspección de la vivienda varían según las leyes locales y estatales. Asegúrate de hablar sobre tu estrategia para comprar una casa con tu prestamista y tu profesional de bienes raíces. Asegúrate también de cumplir todos los requisitos y directrices necesarios para completar el proceso de compra. A la larga, tú como comprador, debes prestar mucha atención a lo que dice el acuerdo de compra.

Las ofertas contingentes protegen a los compradores cuando surgen problemas comunes. Estos problemas pueden ser lo suficientemente grandes como para disuadir a un comprador de completar la compra de una vivienda o pueden llevar a la renegociación del contrato. En algunos casos, los compradores pueden decidir alejarse con su depósito de arras.

Una contingencia de inspección, llamada también “contingencia de diligencia debida”, le da al comprador el derecho de pedir que hagan una inspección de la casa en un período de tiempo especificado. Dependiendo de los resultados de la inspección, el posible comprador de la vivienda puede negociar reparaciones o cancelar el contrato.

Además de establecer la cantidad de tiempo que un comprador tiene para hacer una inspección y plantear objeciones, una buena contingencia de inspección debe indicar qué sucede cuando el comprador quiere plantear alguna cuestión. Las cláusulas de contingencia típicas le dan al vendedor un cierto número de días desde el momento en que se hace la solicitud para aceptar hacer las reparaciones o reducir el precio de venta en compensación.

En una inspección de vivienda estándar se revisa la estructura de la casa, los electrodomésticos y los sistemas principales para documentar su condición. Esto incluye revisar los cimientos, el techo y el ático, los electrodomésticos principales, el cableado eléctrico, la plomería y el sistema de HVAC.

En promedio, una inspección toma de 2 a 4 horas. Como comprador, se recomienda que esté presente durante la inspección. Es una excelente oportunidad para hacer preguntas sobre la vivienda.

El informe de la inspección incluye la opinión profesional del inspector de la condición de la casa con fotos y recomendaciones. La mayoría de los informes de inspección incluyen:

• El estado de cada uno de los problemas que mencionaron: problemas de seguridad, defecto mayor o defecto menor.
• Reemplazo o mantenimiento recomendados de los electrodomésticos y sistemas.
• Cualquier reparación y mejora recomendadas que necesiten atención inmediata o mantenimiento de rutina.

Preparamos la siguiente lista basados en listas de verificación de inspecciones de vivienda para compradores que te darán una mirada general de qué esperar.

Inspección del exterior

Un inspector inspecciona todo el exterior de la estructura. Esto incluye, crawlspaces, áticos, adiciones, etc. Las siguientes áreas de enfoque posiblemente también estén en la lista de pendientes de tu inspector:

Paredes: la construcción de las paredes exteriores dice bastante sobre los cimientos y el interior. Un inspector revisa si hay revestimiento dañado o faltante. Inspecciona si hay grietas y sospecha de asentamiento. El inspector revisa la tierra alrededor de la casa para asegurarse de que no haya filtraciones ni plagas importantes.

Cimientos: el inspector posiblemente caminará alrededor de la construcción para ver si hay áreas de hundimiento en el suelo, nivelación deficiente, etc. Si los cimientos no son visibles, el inspector evaluará cualquier evidencia secundaria de problemas en los cimientos. Un inspector con experiencia busca grietas y separaciones y recomienda un curso de acción.

Techo: tejas sueltas o faltantes, tejas mal instaladas, respiraderos y tuberías agrietados o dañados son todos formas en las que el agua puede entrar a la casa sin ninguna advertencia. El inspector identifica las áreas donde es más probable que entre el agua.

Garaje: el inspector prueba la puerta del garaje para asegurarse de que funcione. Está pendiente de cualquier ruido, revisa el marco si está visible para asegurarse de que esté bien sellado para que no entren plagas ni agua, y revisa que haya ventilación adecuada para evitar el envenenamiento accidental por monóxido de carbono.

Inclinación: el inspector hace su mejor trabajo para determinar si la inclinación es correcta. Si la casa se ha asentado y es necesario corregir la inclinación, el buen ojo del inspector podría prevenir problemas serios a medida que pasan los años.

Inspección del interior

La inspección del interior incluye todo lo que está dentro de la vivienda desde el sistema eléctrico hasta la presión de agua en los lavamanos. A continuación, incluimos una lista de lo que tu inspector podría revisar:

Sistemas eléctricos: el inspector comienza por identificar el tipo de cableado presente en toda la vivienda. Prueba los tomacorrientes y se asegura de que haya interruptores de circuito de falla a tierra funcionales instalados en los baños, la cocina y el garaje.

Sistema HVAC: el inspector identifica el tipo, tamaño y edad del horno y el aire acondicionado en la vivienda. Después, determina si funcionan bien y busca un registro de servicio. El inspector revisa el sistema de conductos lo mejor posible para ver si hay áreas con posibles filtraciones y muchos escombros bloqueando el flujo de aire.

Plomería: el inspector comienza por identificar el tipo de tubería que hay en la vivienda. Revisa la presión de agua en todos los grifos y duchas. También revisa debajo de los lavamanos y en los armarios para ver si hay alguna filtración o posibles problemas de cañerías. Asegúrate de preguntarle al inspector dónde están las llaves de paso de agua en caso de que alguna vez necesites apagar al agua en una emergencia.

Seguridad contra incendios: el inspector revisa todos los detectores de humo y monóxido de carbono para asegurarse de que funcionen bien. Si hay un garaje adjunto, el inspector revisa si la pared conectada al garaje está en buenas condiciones y si la resistencia al fuego no está comprometida.

Baños: los inspectores buscan posibles filtraciones, que los inodoros estén bien instalados y que haya ventilación adecuada. Como los baños pueden volverse húmedos y mojados, la ventilación es vital para evitar el crecimiento de moho y mildiu.

Ventilación de la lavandería: en la lavandería, el inspector se asegura de que el sistema de escape de la secadora esté bien ventilado y sin residuos.

Calentador de agua: el inspector identifica la edad y condición del calentador de agua y calcula qué tan pronto necesita reemplazo.

Electrodomésticos: muchos inspectores no prueban cosas como la cafetera o la freidora de aire, pero se aseguran de que la lavadora de platos funcione y que el horno caliente.

Los compradores y vendedores de vivienda tienen varias opciones de qué hacer una vez reciben los resultados de la inspección de la vivienda.

Resultado: problemas reparables

Si el inspector encuentra unos cuantos problemas que te preocupan, puedes pedirle al vendedor que corrija el problema, que reduzca el precio de compra o que te dé un crédito en efectivo en el cierre para solucionar el problema tú mismo. Aquí es donde un informe exhaustivo de la inspección puede ayudar con las negociaciones.

Por ejemplo, un inspector encuentra evidencia de daño por termitas en una habitación para todas las estaciones. El comprador de la casa le presentaría el problema al vendedor y le pediría una inspección de plagas para asegurarse de que no haya una infestación activa. El vendedor acepta hacer la inspección de plagas, la vivienda pasa la inspección y todas las partes están felices para cerrar el negocio.

Resultado: problemas significativos

No todas las ventas de casas terminan en la mesa de cierre. En nuestro ejemplo anterior, el vendedor gastó $250 en una inspección de plagas para darle paz y tranquilidad al comprador. Las reparaciones más caras como un techo nuevo o problemas de cimientos suelen ser el motivo por el que los compradores se separan de un contrato.

Usemos otro ejemplo. Te enamoras de una casa y pides una inspección. El inspector encuentra que ha habido una filtración lenta de un baño del segundo piso que causó una cantidad significativa de moho y mildiu. Se estima que las reparaciones cuesten $15,000 y que tomen 6 semanas o más.

Puedes pedirle al vendedor que reduzca el precio de venta o que te dé crédito en el cierre, ¿pero pueden tú y tu familia esperar de 6 a 8 semanas para que lo reparen? Muchos compradores usarían la contingencia de inspección para retirarse y evitar el caos de la construcción.

Hay casos en los que renunciar a la contingencia de inspección de la vivienda puede ser una ventaja para ti. Los vendedores también quieren certeza. Si pueden estar más seguros de que tu oferta llegará a la mesa de cierre porque tiene menos contingencias, eso podría ayudarte a ganar una guerra de ofertas. Sin embargo, renunciar a una inspección es un riesgo.

Es importante reconocer que, si lo haces, tú serás el responsable de cualquier reparación que haya que hacer. Debes decidir si vale la pena cualquier inversión adicional que haya que hacer por reparaciones si renuncias a esta contingencia.

Si te gusta una casa en un mercado de vendedores y no quieres renunciar a la contingencia de inspección, hay otras cosas que puedes hacer para endulzar tu oferta, como pagar una cierta cantidad por encima del valor tasado u ofrecer pagar todo o una parte de los costos de cierre que generalmente pagan los vendedores, como la comisión del agente de bienes raíces.

Una inspección te costará un poco de tiempo y dinero, pero estarás contento de haberla hecho. Las inspecciones pueden revelar problemas graves que pueden alejarte de una posible fuente permanente de gastos que se convierta en tu pesadilla. También pueden darte la paz mental de que tu nueva casa es todo lo que tú y tu familia soñaban.