¿Qué es un beneficio neto tangible?

Hay varios motivos por los que un propietario podría querer refinanciar su casa. Estos incluyen reducir su tasa o cambiar el plazo del préstamo, obtener un desembolso de dinero en efectivo para una inversión/renovación o consolidar deudas.

Por supuesto, el financiamiento hipotecario es complicado, y debes asegurarte de hacer un buen negocio que te beneficie cuando solicites un refinanciamiento. Con ese fin, los prestamistas deben asegurarse de que el refinanciamiento tenga uno o más beneficios netos tangibles para el cliente. Esto sirve como protección contra las prácticas de préstamos desleales.

Qué es el beneficio neto tangible

Un beneficio neto tangible (también llamado “beneficio tangible neto”) puede definirse como la ventaja económica que un cliente obtiene por refinanciar. Cuando refinancias tu préstamo hipotecario, estás sacando un préstamo completamente nuevo, por lo que muchos estados e incluso el gobierno federal exigen que haya un beneficio definido para ti en muchos casos.

De una manera u otra, debe haber un beneficio neto tangible para cualquier refinanciamiento que hagas si eres residente de los estados con estos tipos de leyes de protección a los propietarios de vivienda. También debe haber un beneficio neto tangible si tu préstamo está respaldado por ciertas agencias federales como el Departamento de Asuntos de los Veteranos o la Administración Federal de Vivienda.

La única vez que es posible que no tengas un beneficio neto tangible es si no estás en uno de los estados cubiertos y una agencia federal no cubre tu préstamo.

En la práctica, esto es muy rato porque si el prestamista hace negocios en cualquier estado cubierto o vende cualquier préstamo respaldado a nivel federal, es muy difícil mantener una política que no sea uniforme. Adicionalmente, cualquier negocio decente dará prioridad al cliente para generar un buen nombre y lograr que el cliente regrese en el futuro.

¿Qué cuenta como beneficio neto tangible?

Ahora que sabes la teoría detrás de un beneficio neto tangible, la pregunta se convierte en qué constituye un beneficio para el cliente. En esta sección vamos a ver varias maneras en que un préstamo puede pasar la prueba.

Por supuesto, cualquier prueba es un reflejo del examinador. Dependiendo del tipo de préstamo que vayas a obtener, la reglamentación aplicable podría venir del estado en el que vives o de una agencia federal. En muchos casos, los prestamistas como Rocket Mortgage^® tienen sus propios estándares. Recuerda, cualquier prestamista con el que valga la pena trabajar no se aprovechará de ti.

Cómo pasar de una ARM a una hipoteca de tasa fija

El primer caso en el que el refinanciamiento tendría un beneficio neto tangible sería cambiar de una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) a una hipoteca con tasa de interés fijo. La idea aquí es asegurar la tasa, pero para realmente entender el beneficio, veamos brevemente la mecánica de una ARM comparada con un préstamo de tasa fija.

El beneficio de las ARM es que emplean un concepto llamado tasa señuelo por un período —generalmente de 5, 7 o 10 años— al principio del plazo del préstamo en el que puedes (posiblemente) obtener una tasa ligeramente más baja de la que podrías con una hipoteca de tasa fija para el mismo plazo de 30 años.

Decimos “posiblemente” porque hay unos pocos casos como el entorno de tasa baja como en el que estamos ahora en el que es posible que las tasas fijas sean más bajas que las ajustables, pero para los fines de este artículo, supongamos que la tasa es más baja.

El motivo por el que los inversionistas pueden ofrecer una tasa de interés más baja es que una vez se acaba el período de la tasa señuelo, la tasa se puede ajustar basándose en un índice sumado al margen para estar más en línea con las condiciones del mercado actual. Puede subir o bajar.

En caso de que la ARM suba, no puede subir indefinidamente pues se establecen límites en el contrato. Hay un límite de ajuste inicial y luego hay un límite para cada ajuste posterior. Por último, está el límite vitalicio. Mira este breve ejemplo:

Supongamos que estás viendo un préstamo publicado como 7/6 ARM 2/2/5. La primera parte significa que la tasa permanece fija por los primeros 7 años del plazo, con ajustes cada 6 meses después de eso, que está indicado por el seis.

La parte después de ARM es los límites. En este caso, la tasa puede subir no más del 2% en el primer ajuste y cada ajuste anual posterior con un aumento vitalicio de no más del 5%. La mayoría de ARM tienen plazos de 30 años.

En cambio, las tasas fijas suelen ser levemente más altas que las tasas señuelo en las ARM, pero permanecen fijas durante la vida del préstamo. Por este motivo, puede ser un beneficio refinanciar de una ARM a una hipoteca de tasa fija, incluso si la tasa es un poco más alta debido a la certeza.

Reducción en el pago mensual

Otro posible beneficio es un pago mensual más bajo. Esto es excelente porque pone dinero de vuelta en tu bolsillo todos los meses que puedes usar para otras cosas como ahorrar para la jubilación, para un fondo de vacaciones o la universidad, mantenimiento u otros propósitos.

Tasa de interés de préstamos reducida

Si tienes una tasa de interés, más baja, te ahorrarás dinero con el tiempo pagando menos intereses a lo largo de la vida del préstamo. Nadie le quiere dar a un prestamista más intereses de lo necesario. Conseguir una tasa más baja siempre será beneficioso si puedes hacer el pago mensual.

Reducción en el plazo del término

Si reduces el número de años de tu plazo, ese es un beneficio incluso si la tasa de interés permanece igual. Eso es porque vas a pagar más principal más rápido para compensar el plazo de tiempo más corto para pagar. Pagar más principal significa que pagas menos en intereses.

También está el beneficio agregado de que los plazos más cortos también tienden a venir con tasas de interés más bajas. La razón de esto es que los inversionistas no tienen que proyectar la inflación con tanta antelación con los plazos más cortos.

Beneficios de desembolso de dinero en efectivo

Otro posible beneficio es la capacidad de convertir el capital de tu vivienda existente en dinero en efectivo. Esto te da la oportunidad de hacer mejoras a la casa, pagar gastos como facturas médicas o abrir un negocio entre otras posibilidades.

Consolidación de la deuda

Puedes usar un refinanciamiento con desembolso de efectivo para pagar deudas con una tasa de interés más alta de la que tendrías en tu hipoteca. La clave para saber si esto es beneficioso se reduce a un simple cálculo.

El refinanciamiento se considera beneficioso para fines de consolidación de deudas si, después de calcular tu nuevo pago cuando quitas el capital, el pago de la hipoteca es más bajo que los pagos combinados de todas las deudas que estás pagando en la transacción. Si este es el caso, tienes más ingresos residuales después del refinanciamiento y eso se considera de beneficio.

Beneficios netos tangibles y refinanciamientos Streamline de la FHA

Un refinanciamiento Streamline de la FHA permite que quienes tienen un préstamo existente de la Administración Federal de Vivienda (FHA) hagan un refinanciamiento de la tasa/el plazo a otro préstamo de la FHA con el objetivo de tener una tasa de interés más baja, un plazo modificado o una tasa de seguro hipotecario más baja.

Los refinanciamientos Streamline de la FHA vienen con tasas de seguro hipotecario más bajas. Cuando haces un refinanciamiento Streamline, tu préstamo de la FHA existente queda pagado y te quedas con una nueva hipoteca con un plazo diferente.

Para reducir el plazo en un refinanciamiento Streamline de la FHA, tienen que ocurrir tres cosas:

• El término tiene que ser por lo menos 3 años más corto que el anterior.
• La suma del principal, los intereses y la prima del seguro hipotecario (MIP) no puede ser más de $50 más que el pago anterior.
• Si pasas de un préstamo de tasa fija a otro préstamo de tasa fija, la tasa combinada anterior (intereses más tasa MIP) debe ser menor que tu tasa anterior. Si pasas de una ARM a un préstamo de tasa fina, la tasa combinada no puede ser más del 2% más alta.

Si no vas a reducir el término, entran en juego otros factores dependiendo de las circunstancias de la transacción:

• De fija a fija: la tasa combinada en el nuevo préstamo debe ser por lo menos 0.5% menos que la tasa combinada en tu préstamo actual.
• De ARM a fija: la nueva tasa no puede ser más de 2% más alta que tu tasa combinada anterior.
• De fija a ARM: la nueva tasa combinada debe ser al menos 2% más baja que tu tasa combinada previa.
• De ARM a ARM: la nueva tasa combinada debe ser al menos 1% más baja que tu tasa combinada actual.

Formularios de la FHA para el beneficio neto tangible

Cuando decidas sobre el beneficio neto tangible, el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) tiene una hoja de trabajo que los prestamistas tienen que completar para determinar si alguien es elegible para el proceso agilizado.

Además de la información básica del cliente y la propiedad, algunas de las preguntas que hay que responder incluyen el tipo de préstamo, la tasa de interés combinada e información del pago para el cliente para determinar si realmente existe un beneficio.

En el cierre, un cliente debe reconocer que entiende el beneficio que está obteniendo mediante el refinanciamiento. Es una manera de confirmar que vale la pena antes del acto final de firmar en la línea punteada.

Beneficios netos tangibles y préstamos del VA

Los préstamos del VA tienen un cálculo del beneficio neto tangible que se aplica a muchas de sus transacciones. Para que la política del VA no se aplique, un propietario debe tener el 10% de capital o más.

En todas las demás transacciones de tasa/plazo (excluyendo los refinanciamientos Streamline del VA, que veremos más abajo), debe ocurrir uno de los siguientes para pasar la prueba:

• Vas a pasar de una ARM a una hipoteca de tasa fija.
• Vas a refinanciar de un préstamo para construcción a una hipoteca tradicional.
• La nueva tasa de interés es más baja que la del préstamo existente.
• El plazo después de refinanciar es más corto que el plazo anterior.
• El cliente va a refinanciar para eliminar las primas mensuales del seguro hipotecario.
• El nuevo préstamo tiene un pago de principal e intereses más bajo que el pago mensual de principal e intereses previos.
• En una consolidación de deuda, el pago mensual de la hipoteca más alto es menor que el pago mensual de la deuda que el cliente está consolidando. Tiene que terminar con un nivel de ingresos residuales más alto para calificar bajo esta prueba.

Beneficios netos tangibles y refinanciamientos Streamline del VA

Los refinanciamientos Streamline del VA (también llamados préstamos de refinanciamiento para reducir la tasa de interés, o IRRRL) son refinanciamientos de préstamos existentes del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) para ayudar a reducir la tasa de interés o cambiar el plazo. Al igual que con un refinanciamiento Streamline de la FHA, en uno del VA, estás pagando tu préstamo del VA existente y tomando uno nuevo con términos y condiciones diferentes.

Para que un refinanciamiento Streamline del Va tenga un beneficio neto tangible, se deben cumplir tres condiciones.

Lo primero de lo que hay que preocuparse es el plazo. El VA quiere asegurarse de que los prestamistas no estén constantemente tratando de que cierres un nuevo préstamo para hacer otro cargo.

Por esto, deben pasar 212 días entre el tiempo de la primera fecha de pago de tu préstamo original y el cierre del nuevo. También debes tener 6 meses de pagos consecutivos.

Luego, cualquier cargo asociado con el préstamo debe poder pagarse en el plazo de 3 años desde la fecha de cierre para pasar la prueba de beneficios.

Por último, hay una prueba para la tasa que es muy similar a un refinanciamiento Streamline de la FHA.

• De fija a fija: debe haber una reducción de la tasa de interés de por lo menos el 0.5%.
• De fija a ARM: la reducción de la tasa de interés debe ser de por lo menos el 2%.

En la medida en que la reducción en la tasa de interés se logre comprando puntos de descuento de hipoteca, si compras más de un punto (1% de la cantidad del préstamo), debes tener al menos el 10% de capital, verificado por una tasación.

Formularios del VA para el beneficio neto tangible

Al igual que con cualquier financiamiento Streamline de la FHA, un prestamista tiene que mostrarle su trabajo al cliente y al VA para proporcionar el beneficio haciendo el cálculo. El cliente firma el formulario de beneficios netos tangibles en el cierre para reconocer que recibió el formulario y que entiende la ventaja del refinanciamiento.

Beneficios netos tangibles y otros tipos de refinanciamientos

No solo el gobierno tiene requisitos estrictos sobre mostrar un beneficio neto tangible de los préstamos que respalda. Los estados e incluso los prestamistas pueden tener sus propios requisitos de beneficio neto tangible.

Los detalles de la regla varían según el estado y el prestamista, pero giran en torno a uno de varios factores:

• Ahorrar dinero en un pago: esto se puede basar en un pago mensual de la hipoteca más bajo o en ahorros obtenidos por medio de la consolidación de deudas.
• Plazo más corto: reducir el plazo puede ahorrarte dinero en intereses incluso a la misma tasa.
• Tasa más baja: una tasa más baja también puede significar que pagas menos intereses.
• Eliminación de los pagos del seguro hipotecario: eliminar los pagos del seguro hipotecario puede significar ahorros mensuales significativos.
• Desembolso de dinero en efectivo: un desembolso de dinero en efectivo te permite usar el capital existente de tu casa para otros propósitos como un fondo universitario, ahorrar para la jubilación o para el mantenimiento de la vivienda.

Conclusión

Cuando refinancias, generalmente existe un requisito de que recibas algún tipo de beneficio neto tangible gracias a la transacción. Esto puede ser en la forma de una reducción en el pago, la capacidad para convertir el capital existente en dinero en efectivo, tasas de interés más bajas o plazos más cortos.

Es posible que los prestamistas tengan reglamentaciones para el beneficio neto tangible, y estas reglamentaciones también pueden existir a nivel estatal. La FHA y el VA tienen reglamentaciones para el beneficio neto tangible incorporadas en algunos de sus programas de préstamos también. Muchas veces, un cliente debe certificar que entiende la ventaja del refinanciamiento, y los prestamistas deben completar un desglose.

Ahora que entiendes el beneficio neto tangible, puedes solicitar un refinanciamiento en línea. También puedes llamar a uno de nuestros expertos en préstamos hipotecarios al (800) 718-8233.