Contingente: Una guía de lo que significa en bienes raíces

Probablemente no te sorprenda que no haya certezas en ninguna transacción de bienes raíces. Cada una tiene un elemento único con respecto a cómo se desarrollará el proceso porque cada vendedor, comprador, situación y casa es diferente.

Como comprador, querrás protegerte de lo inesperado. Es por eso que la mayoría de las ventas de casas se hacen “contingentes” a lo que sucede después, lo que permite que los compradores retrocedan si algo sale mal a medida que la venta avanza a través del proceso hasta su finalización. En este artículo veremos en detalle qué significa “contingente” y cómo afecta el proceso de compra de una casa.

“Contingente” significa “dependiendo de ciertas circunstancias”. En bienes raíces, cuando una casa se menciona como contingente, significa que se hizo y aceptó una oferta, pero antes de que se complete el trato, se deben cumplir algunos criterios más.

Por ejemplo, si un vendedor ofrece un cierto precio y tú, como comprador, dices que el precio está bien (siempre que la inspección de la vivienda no muestre problemas), has celebrado un contrato de bienes raíces contingente. En este caso, la venta de la casa depende de que la inspección no tenga problemas definidos en el contrato.

Con una oferta contingente has establecido que se debe cumplir cierta condición antes de que la venta avance. Si no es así, el contrato se anula y el vendedor puede proceder con una oferta de respaldo recibida cuando la venta era contingente. Las contingencias a menudo se utilizan para proteger al comprador de listados de casas problemáticos o problemas imprevistos dentro de la transacción de bienes raíces.

Recuerda que hacer una oferta contingente por una propiedad es más fácil si ya encontraste un prestamista con el que quieras trabajar. Esto puede aliviar los temores de los vendedores de que la venta fracase debido a la falta de financiamiento o a que el comprador no califique para una hipoteca. Si es posible, comienza el proceso de aprobación tan pronto estés listo para comprar una casa. De esta manera, aumentarás la posibilidad de que el vendedor acepte tu oferta, con contingencias y todo.

Ejemplo de oferta contingente

Volviendo a nuestro ejemplo de arriba, supongamos que hacemos la oferta contingente a que la inspección de la vivienda muestre una vida útil del techo de 15 años restantes. Si el inspector considera que al techo solo le quedan 7 años, eso es inaceptable y se pondrá un estado de contingencia activa en la vivienda. El vendedor de la casa podría entonces decidir arreglar el techo o ajustar el precio, o los compradores potenciales podrían decidir rescindir el contrato, lo que pueden hacer sin penalización ya que tenían la contingencia establecida.

Aunque una contingencia puede reducir el riesgo para un comprador, el vendedor podría preferir que la oferta no incluya contingencias para tener la mejor posibilidad de vender su casa. El comprador, por supuesto, quiere hacer una oferta que lo proteja incluyendo contingencias. Estas contingencias son esencialmente una cláusula de escape que te protege de perder el depósito de buena fe que diste para sellar el negocio.

Agregar contingencias puede ser riesgoso, especialmente en un mercado dinámico donde ocurre mucha actividad de compra de viviendas. Otros posibles compradores pueden hacer una oferta sin contingencias para que su oferta parezca más atractiva que la tuya y sea más probable que el vendedor la elija.

Por ejemplo, si tu oferta tiene una contingencia de que tu casa actual debe venderse antes de que puedas completar la compra de otra casa, pero la oferta de otro comprador no la tiene, el vendedor podría decidir que no quiere esperar esa eventualidad. Debes usar la cláusula de contingencia con criterio para asegurarte de que tu oferta sea lo más atractiva posible.

Como comprador, puedes elegir los tipos de contingencias que incluyes en tu oferta. Las contingencias exactas que elijas dependerán de tus circunstancias, del mercado y de las recomendaciones de tu agente de bienes raíces. ¿Te preguntas qué contingencias podrías considerar? Estas son algunas frecuentes.

Contingencia de inspección de la vivienda

La contingencia de inspección de vivienda permite que un inspector de vivienda evalúe la condición de la casa, revisando todos los aspectos que podrían no ser visibles a simple vista o en los que el comprador actual podría no pensar, como la nivelación del terreno o colocación de tapajuntas.

Si la inspección revela fallas graves en la condición de la casa que se han detallado en el contrato, el comprador puede retractarse, o el comprador y el vendedor pueden negociar quién pagará por repararla.

En otras palabras, aunque tengas una contingencia en la inspección de la casa, no tiene que alejarse porque hay un problema con la casa. Usted y el vendedor pueden acordar cómo cubrir las reparaciones y resolverlas.

Contingencia hipotecaria

Una contingencia hipotecaria le da al comprador un período de tiempo específico para garantizar el financiamiento. La buena noticia es que se trata de una contingencia financiera que puede manejarse en su mayor parte con la diligencia debida. En primer lugar, debes asegurarte de que estás preaprobado, no solo precalificado, para una hipoteca como comprador.

La preaprobación te acerca mucho más a obtener la hipoteca, ya que implica una documentación relativamente larga por adelantado para garantizar que tus finanzas están en orden. Pero recuerda que tener una preaprobación no significa que calificas para una hipoteca. Una vez que haces una oferta deberás hacer una verificación final con tu prestamista.

Idealmente, toda la documentación será aceptada porque ya pasaste la mayor parte de la fase de preaprobación. Sin embargo, todavía hay elementos que te pueden hacer tropezar, como si cambiaste de trabajo, tu puntuación de crédito bajó o tuviste algún otro problema financiero que inesperadamente te convierte en un candidato menos digno. Es importante prestar una excelente atención a tus finanzas durante esta fase para asegurarte de que no haya sorpresas desagradables cuando finalizas la hipoteca.

Contingencia de tasación

La contingencia de tasación se incluye con mayor frecuencia cuando se obtiene una hipoteca. Dados los precios en el vecindario, el vendedor podría estar pidiendo una suma bastante alta y tú podrías estar feliz de pagarla. Pero ese precio de venta no necesariamente refleja el valor de la vivienda. Los prestamistas piden una tasación, que es una evaluación de un tercero sobre el valor real de la casa.

Aunque ambas partes acuerden un precio de venta, el prestamista no puede ofrecerte una hipoteca que sea mayor que la tasación de la casa. En un mercado de bienes raíces demasiado dinámico o cambiante, cumplir ese valor de tasación a menudo puede ser un problema, pero no significa que se te acabo la suerte.

Es posible que puedas superar esto si tienes el dinero en efectivo para pagar una cantidad más alta por adelantado para compensar la diferencia entre la cantidad del préstamo hipotecario y el precio de compra acordado, o si puedes renegociar.

Contingencia de título

Este pedazo de papel resulta engañoso para muchos compradores. El título de la casa revela quién es el propietario y quiénes han sido sus propietarios.

Sin embargo, a veces las casas no tienen “títulos limpios”. Podrían tener gravámenes como problemas de servidumbre o un gravamen hipotecario del pasado.

Cualquier reclamo contra el título puede hacer que la compra sea riesgosa para los compradores. La buena noticia es que la investigación de títulos debería revelar esos problemas antes del cierre. E incluso si hay un problema que puedas solucionar, es aconsejable obtener una aseguranza de título, que protege contra futuras reclamaciones.

Contingencia de venta de la vivienda

Esta contingencia se relaciona con la situación financiera del comprador y señala que la venta solo se hará si su casa actual se vende primero. Aunque esto puede protegerte, es frecuente que los vendedores lo rechacen en un mercado de vendedores, ya que el vendedor sabe que puede haber otro comprador que no tenga esta restricción.

Por supuesto, esto no significa que dabas tener el dinero en efectivo disponible para comprar la nueva casa antes de vender la tuya. Es posible que el prestamista pueda ayudarte con un préstamo temporal o sugerir otras estrategias financieras. Rocket Mortgage^® no da préstamos temporales, pero nuestros amigos de Rocket Loans^SM pueden ayudarte con un préstamo personal.

Otra forma de solucionar este problema es pedir una fecha de cierre posterior a la normal, lo que te da más tiempo para vender tu casa. Recuerda que algunos vendedores pueden rechazar tu oferta por esto si quieren cerrar la venta rápido, pero puede ser atractivo para otros vendedores que buscan una nueva casa para ellos o que quieren terminar el año escolar en su casa actual.

Ahora que entiendes las contingencias frecuentes, estarás mejor preparado cuando encuentres un listado activo por el que quieras hacer una oferta mientras buscas una casa.

A pesar de que prefieras una casa específica, tu agente de bienes raíces probablemente te recomendará que sigas buscando casas e incluso que hagas otras ofertas mientras la casa que quieres está en un estado de listado con contingencia. Esto es particularmente importante en los mercados de bienes raíces con un inventario de viviendas bajo y un excedente de compradores.

Lo último que quieres es poner todos tus huevos en una canasta y que tu oferta se anule debido a que una contingencia no es adecuada. También es posible que quieras negociar los términos que limiten los derechos de los vendedores a aceptar nuevas ofertas.

Como siempre, confía en tu agente de bienes raíces para que te ayude a negociar los mejores términos para su situación y asegúrate de comenzar tu solicitud de hipoteca tan pronto estés listo para comenzar a ver propiedades. Si obtienes una aprobación inicial con tiempo, estarás listo para hacer una oferta que sobresaldrá.

¿Qué significa contingente con una cláusula de expulsión (Kick-Out)?

Ten en cuenta que los vendedores pueden pedir una cláusula de expulsión mientras esperan. En una cláusula de expulsión, los vendedores pueden seguir considerando ofertas y, por lo general, buscarán ofertas con menos contingencias que la primera oferta.

Aunque las contingencias pueden ser importantes para protegerte, este es otro motivo para hacer tu oferta con la menor cantidad de contingencias posible. Pero la buena noticia es que los vendedores no pueden sacarlo solo porque encuentran una mejor oferta. Deben avisarte y darte cierto período de tiempo para quitar las contingencias.

¿Qué significa contingente sin una cláusula de expulsión (No-Kick-Out)?

Por otro lado, los vendedores pueden aceptar una contingencia con una disposición de no expulsión en el mercado de un comprador, lo que les impediría aceptar nuevas ofertas mientras se resuelven las contingencias.

Comprar una casa puede ser un riesgo. Podría haber problemas estructurales con una vivienda, o la propiedad de la vivienda podría estar en disputa. Por lo tanto, los compradores deben incluir contingencias en sus ofertas para que, si encuentran algo malo con una casa, la contingencia anularía el contrato de venta.

¿Qué pasa cuando se anula un contrato?

Anular un contrato significa que el vendedor puede volver a ofrecer su casa y el comprador recibirá el depósito de buena fe de vuelta. Esto ayuda a proteger a los compradores que dan un depósito de buena fe por una casa para asegurarse de tener derecho a comprar la casa si así lo deciden, pero no tienen la obligación de avanzar con la compra de una casa si ya no les interesa después de una inspección.

No importa si eres un comprador o un vendedor, querrás saber si una oferta contingente subirá la posibilidad de que el negocio se caiga. La respuesta es que por lo general no añade mucho riesgo de que la negociación fracase. De acuerdo con una encuesta reciente hecha por la National Association of REALTORS^®, solo el 5% de todas las ofertas fracasaron.

Ya sea que hagas una oferta contingente por una casa o no, la posibilidad de que la oferta se caiga después de la aceptación inicial es relativamente baja. También puede ser útil saber que los motivos más frecuentes por los que las ofertas fracasaron el año pasado fueron que los compradores se quedaron sin empleo y que surgieron problemas en las inspecciones.

Para estar mejor preparado para hacer una excelente oferta por una casa, necesitas entender cómo funcionan las contingencias. Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes para que estés preparado.

¿Qué es una contingencia en bienes raíces?

Una contingencia es una cláusula que los compradores incluyen cuando hacen una oferta por una casa que les permite retirarse de la compra de una casa si no se cumplen los términos de la cláusula. Sin una contingencia, los compradores se arriesgan a perder su depósito de buena fe si deciden no comprar la casa después de hacer una oferta.

¿Tengo que hacer una oferta con contingencias?

No es obligatorio que incluyas contingencias en ninguna oferta, pero siempre es una buena idea incluir por lo menos una para que te devuelvan el depósito. La mayoría de los compradores incluyen contingencias de inspección, contingencias de tasación y contingencias de hipoteca en cualquier oferta que hagan.

¿Es alguna vez una buena idea renunciar a las contingencias?

Renunciar a las contingencias puede ser una buena idea en un mercado de vendedores donde hay más compradores que viviendas disponibles. Al renunciar a las contingencias, harás que tu oferta resalte y puede aumentar la posibilidad de que el vendedor la acepte.

¿Qué pasa si mi oferta contingente se viene abajo?

Si un vendedor no cumple las contingencias de tu oferta, la venta no procederá. Te reembolsará el depósito de buena fe y tendrás que seguir buscando casa o renegociar con el vendedor para llegar a un nuevo acuerdo.

¿Debería ver una casa que es contingente?

Aunque no está de más echar un vistazo a una casa que aparece como contingente, e incluso presentar una oferta de respaldo si es posible, debes estar preparado para que el contrato original se lleve a cabo hasta el cierre. En caso de que la venta se caiga, haber visto ya la casa puede ponerte en una mejor posición para obtenerla.

Afortunadamente, cuando compras una casa, existen medidas de seguridad cuando haces una oferta en forma de contingencias que pueden protegerte a medida que avanzas en el proceso de compra de una vivienda. Sin embargo, también pueden presentar dificultades si el vendedor decide no aceptar una oferta con contingencias.

Antes de hacer una oferta, asegúrate de tener tu financiamiento ajustado para que puedas impresionar al vendedor. Comienza la aprobación inicial de la hipoteca ahora para hacer tu oferta más sólida.