Refinanciamiento hipotecario: ¿qué es y cómo funciona?

Tu vivienda es una inversión. El refinanciamiento es una forma en que puedes usar tu casa para aprovechar esa inversión. Hay varias razones por las que puedes querer refinanciar, incluyendo obtener dinero en efectivo de tu casa, reducir tu pago y acortar el plazo del préstamo.

Veamos cómo funciona el refinanciamiento de una hipoteca para que sepas qué esperar.

Cuando refinancias la hipoteca de tu casa, esencialmente estás intercambiando tu hipoteca actual por una más nueva, a menudo con un nuevo capital y una tasa de interés diferente. Luego, tu prestamista usa la hipoteca más nueva para pagar la anterior, por lo que solo te queda un préstamo y un pago mensual.

Hay algunas razones por las que las personas refinancian sus casas. Puedes usar un refinanciamiento con desembolso de efectivo para usar el valor líquido de tu vivienda o un refinanciamiento de tasa y plazo para obtener una mejor tasa de interés o un pago mensual más bajo. Un refinanciamiento también podría utilizarse para sacar a otra persona de la hipoteca, lo que suele ocurrir en caso de divorcio. Finalmente, incluso puedes agregar a alguien a la hipoteca.

El proceso de refinanciamiento suele ser menos complicado que el proceso de compra de una vivienda, aunque incluye muchos de los mismos pasos. Puede ser difícil predecir cuánto tiempo tardará tu refinanciamiento, pero el plazo normal es de 30 a 45 días.

Analicemos más detenidamente el proceso de refinanciamiento.

Enviar una solicitud

El primer paso de este proceso es revisar los tipos de refinanciamiento para encontrar la opción que funciona mejor para ti. Cuando envías una solicitud de refinanciamiento, tu prestamista pide la misma información que le diste, a él o a otro prestamista, cuando compraste la casa. Analizarán tus ingresos, activos, deudas y puntuación de crédito para determinar si cumples los requisitos para refinanciar y puedes pagar el préstamo.

Algunos de los documentos que tu prestamista puede necesitar incluyen:

• Tus dos últimos recibos de pago
• Tus dos últimos formularios W-2
• Tus dos últimos extractos de cuenta

Tu prestamista también puede necesitar los documentos de tu cónyuge si estás casado bajo un régimen de bienes gananciales (independientemente de si tu cónyuge forma parte del préstamo). Pueden pedirte más documentación de ingresos si trabajas por tu cuenta. También es una buena idea tener a mano las declaraciones de impuestos de los últimos dos años.

No tienes que refinanciar con tu prestamista actual. Si eliges otro prestamista, este saldará tu préstamo vigente, y tu relación con el prestamista anterior finalizará. No temas comparar las tasas actuales, la disponibilidad y las calificaciones de satisfacción del cliente de cada prestamista.

Bloqueo de tu tasa de interés

Después de obtener la aprobación, es posible que tengas la opción de congelar tu tasa de interés, para que no cambie antes de que se cierre el préstamo.

El bloqueo de la tasa dura entre 15 y 60 días. El período de bloqueo de la tasa depende de algunos factores como el lugar, tipo de préstamo y el prestamista. También puedes obtener una mejor tasa al bloquearla por un período de tiempo más corto, porque el prestamista no tiene que protegerse contra el valor de mercado por tanto tiempo. Sin embargo, ten cuidado: si tu préstamo no se cierra antes de que finalice el período de bloqueo; es posible que debas extender el bloqueo de la tasa, lo que puede tener un costo.

También puedes tener la opción de dejar que la tasa fluctúe, lo que significa no bloquearla antes de proceder con el préstamo. Esta función te puede permitir obtener una tasa más baja, pero también te pone en riesgo de obtener una más alta. En algunos casos, es posible que puedas obtener lo mejor de ambos enfoques con una reducción de la tasa, pero si estás satisfecho con las tasas en el momento de enviar la solicitud, generalmente es una buena idea seguir adelante y bloquear la tasa.

Evaluación de riesgo

Una vez que presentas tu solicitud, el prestamista comienza el proceso de evaluación de riesgo. Durante la evaluación de riesgo, tu prestamista hipotecario verifica la información financiera y se asegura de que todo lo que enviaste es exacto.

Tu prestamista verificará la información de la propiedad, como cuando compraste tu casa. Este paso incluye una tasación para determinar el valor de la vivienda. La tasación del refinanciamiento es una parte crucial del proceso porque determina qué opciones están disponibles para ti.

Por ejemplo, si estás refinanciando para un desembolso de efectivo, el valor de tu casa determina cuánto dinero puedes obtener. Si quieres reducir el pago de tu hipoteca, dicho valor podría afectar que tengas suficiente valor líquido para prescindir del seguro hipotecario privado o seas elegible para una opción de préstamo determinado.

Valoración de la vivienda

Al igual que cuando compraste tu casa, debes obtener una tasación antes de refinanciar. Tu prestamista pide la tasación, el tasador visita su propiedad y tu recibes el valor estimado de tu vivienda.

Para prepararte para la tasación, debes asegurarte de que tu casa luzca lo mejor posible. Ordena y completa cualquier reparación menor para dar una buena impresión. También es una buena idea hacer una lista de las mejoras que has hecho a la casa desde que la tienes.

Si el valor de la casa es igual o mayor que la cantidad que quieres refinanciar significa que la evaluación de riesgo está completa. Tu prestamista se comunicará contigo para darte información sobre el cierre.

¿Qué sucede si el resultado del cálculo es inferior? Puedes elegir reducir la cantidad de dinero que quieres obtener mediante el refinanciamiento o puedes cancelar la solicitud. Alternativamente, puedes hacer lo que se llama refinanciamiento en efectivo y aportar dinero en efectivo para obtener los términos de tu acuerdo actual.

Cierre de tu nuevo préstamo

Una vez que la evaluación de riesgo y la tasación de la vivienda están completas, es hora de cerrar el préstamo. Tu prestamista te enviará un documento llamado  Declaración de cierre unos días antes del cierre. Allí verás todos los valores finales de tu préstamo.

El cierre de un refinanciamiento es más rápido que el de la compra de vivienda. Al cierre asisten las personas que participan en el préstamo y el título y un representante del prestamista o la compañía de títulos.

Al momento del cierre, revisarás la información del préstamo y firmarás los documentos correspondientes. En este momento pagarás los costos de cierre que no se incluyen en tu préstamo. Si tu prestamista te debe dinero (por ejemplo, si haces un refinanciamiento con desembolso de efectivo), recibirás los fondos después del cierre.

Una vez que cierres tu préstamo, tienes unos días antes de que quede bloqueado. Si pasa algo y no quieres continuar con el refinanciamiento, puedes ejercer tu derecho de rescisión y cancelarlo en cualquier momento antes de que finalicen los 3 días del período de gracia

Como mencionamos, hay varias razones por las que podrías querer refinanciar tu hipoteca. Veamos algunas de las razones principales.

1. Cambiar el plazo de tu préstamo

Muchas personas refinancian para acortar el plazo de su préstamo y ahorrar en intereses. Por ejemplo, si comenzaste con un préstamo de 30 años, pero ahora puedes pagar una hipoteca más alta. Puedes refinanciar a un plazo de 15 años para tener una mejor tasa de interés y pagar menos intereses en general.

También puedes alargar el plazo de tu préstamo para reducir tu pago mensual.

2. Reducir la tasa de interés

Las tasas de interés siempre están cambiando. Puede tener sentido refinanciar si las tasas son mejores ahora que cuando obtuviste el préstamo. Reducir la tasa de interés puede reducir también el pago mensual y pagarás menos intereses durante la vigencia del préstamo.

3. Cambiar el tipo de préstamo

Hay muchas razones por las que otro tipo de préstamo puede beneficiarte. Tal vez originalmente obtuviste una hipoteca de tasa de interés ajustable (ARM) para ahorrar en intereses, pero te gustaría refinanciar tu ARM a una hipoteca de tasa fija mientras las tasas son bajas.

Quizá tu vivienda finalmente tiene suficiente valor líquido para refinanciar tu préstamo de la FHA a un préstamo convencional y dejar de pagar el seguro hipotecario privado.

4. Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, pides prestado más de lo que debes por tu vivienda y te quedas con el dinero en efectivo de la diferencia. Si aumentó el valor de tu casa, es posible que tengas suficiente capital para retirar dinero en efectivo y hacer mejoras a la vivienda, consolidar tus deudas u otros gastos. Al utilizar el dinero en efectivo de tu vivienda, puedes prestar dinero a una tasa de interés mucho más baja que otros tipos de préstamo. Sin embargo, el refinanciamiento con desembolso de efectivo puede tener implicaciones fiscales.

Obtén más información sobre cómo refinanciar tu préstamo hipotecario, leyendo las preguntas frecuentes que los propietarios de viviendas tienen sobre el proceso.

¿Cuánto cuesta refinanciar?

El costo total a refinanciar depende de varios factores, como tu prestamista y el valor de tu vivienda. Espere pagar alrededor del 2% al 6% del valor total de su préstamo.

Lo bueno del refinanciamiento es que posiblemente no tengas que pagar esos costos de tu propio bolsillo, en especial porque se eliminó el cargo de refinanciamiento por condiciones adversas del mercado.

En algunos casos, puedes obtener un refinanciamiento sin costo de cierre para que no tengas que aportar dinero. Ten en cuenta que el costo de cierre luego se paga después, durante el plazo del préstamo, con una tasa más alta.

¿Cuándo debo refinanciar mi hipoteca?

Hay muchos factores a tener en cuenta cuando decides si debes refinanciar. Considera las tendencias del mercado (incluyendo las tasas de interés actuales) y tu propia salud financiera (especialmente tu puntuación de crédito). Es buena idea usar una calculadora de refinanciamiento de hipotecas para calcular tu punto de equilibrio después de contabilizar los gastos de refinanciamiento.

También necesitas saber en qué se diferencia el refinanciamiento de otras opciones hipotecarias, como la modificación del préstamo y las segundas hipotecas. La principal diferencia entre un refinanciamiento y una modificación de préstamo es que el refinanciamiento te otorga una nueva hipoteca, mientras que la modificación cambia tus términos actuales.

La nueva hipoteca que obtienes del refinanciamiento reemplaza a la existente, una distinción importante entre obtener una segunda hipoteca y el refinanciamiento. Antes de decidir qué hacer, revisa qué funciona mejor para ti.

Es importante tener en cuenta que una modificación se considerará solo si no calificas para un refinanciamiento y necesitas alivio de pago a largo plazo. La modificación generalmente tiene un impacto negativo importante en tu puntuación de crédito.

¿Qué tan pronto después del cierre puedo refinanciar?  

La respuesta a esta pregunta depende del tipo de préstamo que obtienes y el inversionista hipotecario en tu préstamo. Podría ser tan poco como 30 días y tanto como 6 meses o un año.

La frecuencia con la que puedes refinanciar depende de la cantidad de capital acumulado y del saldo actual de la hipoteca. 

¿Refinanciar mi casa afectará mi crédito?

Cuando un propietario de vivienda refinancia su hipoteca, el prestamista hace una investigación exhaustiva y prepara un informe de crédito sobre la historia del prestatario. Este proceso reducirá tu puntuación de crédito, pero solo por un corto período de tiempo. Mientras no abras otra tarjeta de crédito y continúes pagando las deudas que tienes, tu puntuación de crédito se puede recuperar al cabo de unos meses.

Cuando es el momento adecuado, el refinanciamiento es una manera excelente de usar tu vivienda como herramienta financiera. Puedes ajustar el plazo de tu préstamo, obtener una mejor tasa de interés y cambiar tu tipo de préstamo para ahorrar dinero a largo plazo. También puedes retirar dinero del valor líquido de la vivienda y usarlo cuando lo necesites.

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